Как самостоятельно сдать квартиру в аренду посуточно? Можно ли сделать бизнес на посуточной аренде квартиры: выгоды и риски

Сдача квартиры в посуточную аренду сегодня достаточно выгодный бизнес.

При правильно организованном процессе и подходе это может принести больший доход, нежели чем сдача квартиры постоянным жильцам.

Хотя сил и времени для этого потребуется в разы больше. Далее мы рассмотрим, как начать сдавать квартиру посуточно, как правильно это делать, чтобы иметь постоянный доход и не иметь проблем с налоговой, ответим на вопрос что выгоднее самостоятельно сдавать, или обратиться к риэлторам.

Содержание статьи:

Общие сведения

Нормативно – правовая база

Отношения арендодателя и квартиросъемщика при краткосрочной аренде регулируются следующим законодательными документами актами:

Гражданский кодекс РФ глава 35 часть 2 – положения закона относительно посуточной аренды.
Гражданский кодекс РФ статья 617 – положения закона относительно составления и подготовки договора найма жилых помещений.
Гражданский кодекс РФ статья 672 – положение закона относительно установлении платы за жилье.
Гражданский кодекс РФ статья 683 – положение закона относительно установления срока найма жилого помещения.

Трудности при сдаче квартиры в аренду

Посуточная аренда сопряжена с рядом сложностей и трудностей, о которых стоит знать заранее:

Постоянная смена жильцов ведет к быстрой порче мебели, техники, возникновению необходимости ремонта, а то и пропаже отдельных предметов быта и интерьера. Обезопасить себя от подобных ситуаций возможно при заключении договора найма помещения.
Непостоянство дохода с аренды квартиры, так как на спрос сильное влияние оказывается сезонность, популярность города, местоположение района на карте города и так далее. Популярность такой вид аренды будет пользоваться в городах с населением от полумиллиона, а так же в городах, ценных с исторической или туристической точки зрения. В крупных городах спрос на посуточную аренду увеличивается в период вступительных экзаменов в ВУЗах, кроме того такой услугой часто пользуются граждане, приехавшие в город в поисках работы или отправленные в командировку по работе. В туристических местах спрос возрастает в период летнего отпускного сезона или, наоборот, зимнего, если курорт горнолыжный.
Необходимы затраты времени на уборку помещения после жильцов, на стирку постельных и ванных принадлежностей, на сам процесс заселения и выселения постояльцев.
Проблемы с соседями. Посуточно квартиры часто снимают для того чтобы отметить тот или иной праздник, постояльце редко задумываются о соблюдении тишины и интересов соседей. Такое поведение чревато проблемами с соседями, а иногда и с полицией.
Нужно быть готовыми к постоянным звонкам, в том числе и ночью, а также готовыми в любое время суток заселить постояльцев или забрать у них ключи.

Как показывает практика

В наиболее удачные месяцы квартира может быть сдана срок до 20 дней. Не сложно рассчитать выгоду от посуточной аренды, при сдаче квартиры посуточно доход может быть за 20 дней порядка 30-40 тысяч рублей, а при сдаче постоянным жильцам можно было бы выручить 15-20 тысяч рублей.

Средняя стоимость суток проживания в квартире колеблется в пределах 1000 – 2000 рублей в зависимости от населенного пункта, состояния квартиры и наличия бытовой техники. Для того чтобы точно определиться с ценой на сдаваемую квартиру стоит промониторить рынок, изучить предложения конкурентов на сайтах, прозвонить несколько из них, узнать условия, которые они предлагают. Важно помнить о том, что ваши расходы еще будут увеличены на размер коммунальных платежей, поэтому рационально их сразу заложить в стоимость жилья.

Для привлечения постоянного потока клиентов не обойтись без решения вопросов, связанных с рекламой квартиры. Все эти расходы стоит сразу заложить в цену на квартиру. Кроме того, можно включить расходы на услуги по уборке квартиры и расходы на оплату налога.

ВАЖНО с начала ведение бизнеса стоит часть дохода откладывать на возникновение форс-мажорных обстоятельств (внеплановый ремонт, поломку мебели или техники, затопление со стороны соседей и так далее).

С чего начать бизнес по сдаче квартиры в посуточную аренду?

При выборе квартиры для посуточного проживания квартиросъемщики ожидают улучшенного комфорта. Поэтому следует об этом позаботиться на этапе подготовки квартиры к сдаче. Основное требование большинства жильцов – чистота помещения, поэтому организовывать уборку стоит после каждого жильца. Это должен быть не просто вынос мусора и протирание поверхностей, но и влажная уборка, смена постельного белья и ванных принадлежностей.

Еще одной важной составляющей комфорта жильцов является наличие удобной мебели и необходимой бытовой техники в помещении. Для этих целей не обязательно закупать дорогую мебель и технику, можно поискать варианты покупке с рук мебели и техники в хорошем состоянии.

Обязательный комплект для жизни

К обязательному набору оснащения квартиры можно отнести наличие:

Холодильника,
Стиральной машины,
Wi-fi роутера или проводного интернета,
Кондиционера,
Телевизора,
Набор посуды,
Чайник,
Утюг и гладильная доска,
Плита и микроволновка,
Кровать/диван/кресла в зависимости от размера помещения или количества комнат,
Обеденный стол и стулья в необходимом количестве.

От наличия предметов быта и удобства напрямую будет зависеть стоимость аренды. Кроме того, на цену может влиять наличие или отсутствие ремонта, расположение квартиры, количество мест для сна.

Наибольшей популярность пользуются для посуточной аренды однокомнатные квартиры, трех- или четырехкомнатную квартиру будет сдать гораздо сложнее, разве только группе студентов или иногородним рабочим. При выборе квартиры для сдачи в аренду стоит подумать о том, кого вы хотите видеть в качестве постояльцев. Если ориентированы на туристов, то стоит выбирать квартиры приближенные к достопримечательностям или транспортным развязкам, если студентов – то квартира должна располагаться рядом с крупным вузом, если бизнесменов и командировочных – то стоит присмотреться к квартирам рядом с крупными бизнес – центрами.

Можно ли сдавать квартиру в жилом доме?

А где еще? Может возникнуть вопрос. Все квартиры сдаются в жилых домах. Это так. Но с 2016 года в Государственной Думе рассматривается законопроект, который может изменить ситуацию с бизнесом посуточной аренды. Прежде всего, изменения могут затронуть хостелы и мини-гостиницы в жилых домах, но и владельцев жилых квартир, сдаваемых посуточно, тоже может коснуться. Согласно планируемым нововведениям распоряжаться собственным имуществом можно будет не в ущерб своим соседям, то есть их интересы будут учитываться в обязательном порядке. Так как на данный момент закон еще не принят, то препятствий к сдаче квартиры в жилом доме нет. Даже после принятия поправок к Жилищному Кодексу в данной сфере, скорее всего, не запретят заселять квартиры посуточно постояльцами, если не будет возражений от соседей, а постояльцы не будет нарушать их покой.

Договор для посуточной аренды скачать

Скачать (DOC, 47KB)

Как сдать квартиру безопасно и официально?

Можно выделить три основных способа безопасно сдать квартиру:

Самостоятельно, заключая договоры с квартирантами и отчисляя налоги,
Через риэлтерское агентство, которому за поиск и привлечение клиентов необходимо будет отчислять определенный процент,
Через риэлтерское агентство, заключив договор на доверительное управление.

Дополнительными способами обезопасить свою недвижимость могут выступать:

Оформление страховки от пожаров, затоплений и других непредвиденных ситуаций. Но не все страховые компании готовы к оформлению страховки на жилье, сдаваемое в аренду, скорее всего вам предложат повышенный коэффициент страхования. Зато вы будете чувствовать себя в безопасности.
При заселении новых жильцов брать стоит заключать договор и брать паспортные данные, а также составлять акт приемки – передачи, с описанием всего имеющегося имущества. И подписывать его как при передаче квартиры жильцам, так и при их отъезде. Таким образом, можно обезопасить себе от кражи вещей из квартиры. Даже в случае возникновения непредвиденной ситуации, у вас будет возможность обратиться в суд, используя паспортные данные жильцов.
Еще большие опасения у владельцев недвижимости вызывает возможность жильцов сделать дубликаты ключей и воспользоваться ими в любое время. Такие риски оправданы и имеют место быть, обезопасить себя можно установкой электронного замка, код от которого можно менять бесконечное количество раз по вашему желанию.

Как привлечь клиентов?

Вопрос актуальный и очень важный. Некоторые владельцы недвижимости по старинке дают объявления в газеты, что уже утратило актуальность, так как такой услугой по большей части пользуются люди приезжие, которые не читают местных газет.

Дополнительные услуги сервисов

Количество просмотров

За отдельную плату порталы дают возможность увеличить количество просмотров объявлений, а заявки на бронирование квартиры отправляются сразу на почту авторам объявления. Существенным недостатком подобных сайтов является отсутствие системы отзывов о квартирах и их рейтинга. Альтернативной площадкой, где можно изучить отзывы и рейтинг предлагаемых сдаваемых квартир может стать сайт Arendius.

Знакомство с постояльцами заранее

Кроме того, на данной площадке и арендодатели могут заранее познакомиться со своими постояльцами, так как регистрация на портале происходит через социальные сети. Информацию о сдаваемых квартирах можно размещать и в самих социальных сетях, где уже есть группы, посвященные данной тематике. Владельцы нескольких объектов недвижимости могут разместить свои объявления на международных площадках по типу Airbnb и Booking.

Размещая объявления, стоит позаботиться не только о подробном описании квартиры и обстановки в ней, но и о подготовке качественных фотографий. Это значительно увеличит отклики клиентов. Для привлечения клиентов можно анонсировать скидки на определенные дни, или при заключении договора аренды на более длительное время.

Как оформить договор найма?

После решения вопроса с привлечением постояльцев стоит задуматься и над вопросами документального оформления отношений. Текст договора о посуточном найме жилья будет несколько отличаться от текста договора о долгосрочной аренде. Шаблоны и бланки договора можно найти в интернете и переделать под себя или воспользоваться уже готовыми. Договор краткосрочного найма жилье не требует нотариального заверения.

В договоре краткосрочного найма жилья стоит указать следующую информацию

Персональные данные сторон, включая данные паспорта и адрес постоянной регистрации по документам,
Описание объекта недвижимости, включая юридический адрес и цель аренды – срок сдачи квартиры,
Стоимость аренды за сутки и общая, если имеет место быть аренда на более длительный срок,
Порядок заселения. Стоит указать точное время заселения постояльцев и точное время, когда они должны освободить помещение,
Ответственность каждой стороны, в том числе ответственность квартиросъемщика за целостность квартиры и предметов быта,
Права и обязанности сторон, в том числе и обязанности квартиросъемщика возместить причиненный ущерб и понесенные убытки, и обязанности арендодателя предоставить квартиру в заявленном в описании объекта состоянии.
Сумма залога. Наличие залога еще один способ обезопасить себя от неожиданных последствий пребывания квартирантов. Сумма залога обычно равна общей сумме оплаты за весь период проживания.
Порядок расторжения договора. В договоре стоит указать условия, при которых договор расторгается той или иной стороной. Как правило, это выражается фразой «сделка может быть расторгнута при нарушении любого условия данного соглашения».
Дата составления документа и подписи сторон с расшифровкой.

Образец договора посуточной аренды

Скачать образец договора посуточной аренды можно здесь.

Скачать (DOCX, 14KB)

Документы к договору

Помимо самого договора не лишним будет составить и акт приемки – передачи имущества, расположенного в квартире.

Договор и акт приемки-передачи составляются в двух экземплярах.

При заключении договора будьте готовы показать своим постояльцам документ, которые подтверждает ваши права на квартиру – выписка из ЕГРН или договор аренды с правом на субаренду, договор, на основании которого возникли права собственности на квартиру (купли – продажи, дарения, наследования).

Договор аренды можно составить самостоятельно, но не лишним будет потратиться один на услуги профессионального юриста. Профессионально составленный договор убережет вас от лишних конфликтов, позволит при необходимости возместить ущерб с постояльцев при его возникновении.

Как сдавать квартиру через агентство недвижимости?

В крупных городах России можно найти агентства, которые специализируются именно на посуточной аренде жилья. Для начала работы с агентством достаточно заключения договора на доверительное управление. Далее всеми вопросами аренды жилья, поиска постояльцев, уборки и ремонта помещения, составлением договоров, вселением и выселением жильцов будут заниматься представители компании. Логично, что значительная часть дохода пойдет в карман агентства, а оставшаяся часть будет в определенное время перечислена собственнику квартиры. В среднем подобная услуга стоит порядка 15-25% от получаемого дохода.

Еще одним вариантом сдачи квартиры в аренду через агентство является использование его в качестве посредника. Например, поручить ему этап поиска клиентов, оформления документов, а все остальные этапы взаимодействия с постояльцами проводить самостоятельно. Оплату услуг агентства в данном случае рассчитывается как процент от каждой сделки, причем в некоторых случая его могут платить сами клиенты, которые обратились в агентство за помощью в поиске жилья.

Взаимодействие с риэлтерскими агентствами является хорошим и безопасным вариантом с точки зрения экономии денег и сохранности жилья. Особенно актуальна помощь агентства в тех случая, когда собственник сдает недвижимость впервые. Можно начать с такой формы работы, а затем перейти на самостоятельный поиск клиентов.

Налоги при сдаче квартиры в посуточную аренду

3НДФЛ

При законной сдачи квартиры в аренду ежегодно до 30 апреля необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту регистрации налоговую декларацию на доходы по форме 3НДФЛ. Подоходный налог на сегодняшний день составляет 13% от полученного дохода, оплачиваться он по квитанции от налоговой инспекции до 15 июля текущего года.

Снизить налоги возможно при оформлении индивидуального предпринимательства и использования упрощенной системы налогообложения, в таком случае налог может быть равен 6% от дохода. Оформление ИП позволит получить кассовый аппарат и официально выдавать чеки за аренду. Это может стать хорошим преимуществом, так как некоторым квартирантам нужны документы о расходах, например, тем, кто приехал в командировку.

Такой вариант сдачи квартиры на 10-30 % будет выгоднее, чем сдавать квартиру на долгосрочную перспективу, но явно будет проигрывать в доходе при самостоятельной организации процесса сдачи квартиры (разница в доходе может быть в 2-2.5 раза ниже, чем при самостоятельной сдаче).

Можно ли не платить налоги за сдачу квартир?

Практика показывает, что не все арендодатели уплачивают налоги за сдачу квартиры. Особенно это актуально для крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург. По подсчетам государственная казна недополучает ежегодно миллионы рублей. И связано это с тем, что у государства не имеется реальных рычагов для регулирования данного бизнеса.

Устраивать проверки и ловить арендаторов с поличным достаточно затруднительно, так как квартира – это частная собственность и нужны очень веские причины для того чтобы в нее попасть. Да и квартиросъемщики чаще всего встают на сторону арендатора, и, в случае чего, говорят о том, что это их знакомый или родственник, который пустил и пожить просто так. Но случаи бывают разные.

Прецеденты привлечения к суду и наложение крупных штрафов на собственников жилья, уклонявшихся от уплаты налогов, достаточно в российской судебной практике. В случае превышение уровня неуплаченного налога суммы в 100 000 – 500 000 рублей может наступить и уголовная ответственность с лишением свободы от полугода до трех лет. Налоговые органы могут устроить проверку, например, по жалобе соседа, а если они получат на руки оригинал договора аренды, то ведение незаконной предпринимательской деятельности доказать будет достаточно просто.

Если говорить о посуточной аренде, то для доказательства ведения незаконной предпринимательской деятельности необходимо получить несколько договоров аренды. Впрочем, получить их достаточно просто. Сотрудники службы могут сами представиться туристами и снять квартиру на несколько дней.

Сдавать квартиру в аренду достаточно выгодно, при условии правильной организации бизнеса, налаженному потоку клиентов и соблюдению закона. Теперь у вас есть подробная инструкция о том, как правильно сдать квартиру в аренду посуточно.