Продажа комнаты в коммунальной квартире: отказ от права преимущественной покупке- Советы +Видео

Коммунальная квартира с людьмиВ коммунальных квартира по-прежнему продолжает проживать большое количество россиян. Поэтому вопросы, связанные с продажей комнат в коммунальной квартире продолжают быть актуальными.

Наиболее часто встречающийся вопрос при продаже коммунальной комнаты, это вопрос о необходимости получения отказа от преимущественного права покупки доли соседями.

Коммунальная квартира

Понятие коммунальных квартир возникло в 20-30 годы XX века в период расселения граждан, когда к гражданам, проживающим в больших и просторных квартирах, подселяли в комнаты другие семьи. В реалии современного общества коммунальные квартиры вписываются с трудом. Даже сам термин «коммунальная квартира» отсутствует в законодательных документах федерального уровня.

В отдельных регионах еще сохранились региональные законопроекты, которые оперируют данным понятием. Например, «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». На основе данного документа, можно дать следующее определение понятию «коммунальная квартира» – это квартира, которая состоит из более чем пяти жилых комнат, которые имеют разных владельцев – собственников, не приходящихся родственниками друг другу.

Отличительными признаками коммунальной квартиры можно назвать:

  • Проживание на территории квартиры нескольких семей, оплачивающих отдельно счета за услуги ЖКХ,
  • Каждой семье или отдельному жильцу принадлежит на правах собственности или по договору найма целая комната, места общего пользования относятся либо к долевой собственности, либо могут быть использованы на основании договора социального найма,
  • Каждый проживающий в квартире получил права на комнату по тому или иному основанию отдельно и независимо от остальных проживающих.

Комнаты в коммунальных квартирах сегодня могут быть приватизированы. Так как процесс приватизации – процесс индивидуальный, то могут встречаться как полностью приватизированные коммунальные квартиры, так и частично приватизированные. Кроме того, часть коммунальных квартир и комнат могут быть и на сегодняшний день оформлены по договору социального найма. Продать возможно только те комнаты, которыми жильцы пользуются на правах собственности в независимости от оснований их возникновения (покупка, дарение, наследование, приватизация).

Законодательно установлено преимущественное право приобретения доли в недвижимости за другими собственниками данного жилья. Без их согласия или отказа невозможно продать долю в квартире третьи лицам. Поэтому при продаже доли необходимо в первую очередь предложить ее покупку соседям по тем же условиями и стоимости, а в случае, если они не планируют приобретение доли в свою собственность, юридически правильно подготовить отказ от преимущественного права покупки. Для этого остальные собственники должны посетить нотариальную контору и написать отказ от продаваемой доли. Без данного документа сделка вообще не может быть зарегистрирована в Госреестре.

Отвечаем на ваши вопросы

Как обойти необходимость получения отказа от права преимущественной покупки?

На практике не всегда бывает просто получить этот отказ от соседей, особенно если отношения с ними оставляют желать лучшего. Соседи могут отказываться от подписания данного документа в силу своих причин или принципов, а иногда и вовсе будут чинить препятствия на пустом месте.

В подобных ситуациях есть несколько вариантов разрешения вопроса:

  1. Первоуступка требованияПровести сделку по договору дарения. Необходимо договориться с покупателем о том, чтобы сделку о купле-продаже доли в квартире оформить официально как сделку дарения. При оформлении смены собственников на основании договора дарения не требуется оформления отказа от права преимущественной покупки соседями. Важно понимать, что в таком случае, кроме денег за долю в квартире покупателю необходимо будет отдать 13% от стоимости недвижимости в качестве подоходного налога государству.
  2. Отправить остальным собственникам нотариально заверенные уведомления о планируемой продаже доли в общей собственности. Отправка одного такого уведомления обойдется в сумму 2500-3000 рублей. Продать доли третьему лицу возможно будет по истечению 30-60 дней.
  3. Отправка уведомлений о продажи доли другим собственникам общего имущества своими силами. Для проведения регистрации отправитель не имеет особого значения, сроки при этом в 30-60 дней также сохраняться, а вот стоимость процедуры сократится значительно, отправка уведомления одному адресату обойдется в сумму порядка 150 рублей.
  4. Не все покупатели готовы ждать один – два месяца до того момента, как будут собраны все подтверждения о том, что собственники уведомлены о продаже доли в квартире. Есть более быстрый способ, не требующий вообще сбора отказов от соседей. Как мы уже выяснили, отказы не требуются в случае дарения доли. Поэтому можно рассмотреть с покупателем следующий вариант без необходимости собирать отказы от преимущественного права покупки от соседей. На размер задатка оформляется договор дарения. Так как площадь, подлежащая дарению, будет незначительная условно один или несколько метров, то налог с дара для покупателя так же будет не большим. Зато это даст возможность получить прав собственности на долю в квартире. Таким образом, покупатель стал собственником доли в коммунальной квартире и на правах собственника получает право преимущественной покупки других долей. В этом случае отказы от других собственников не требуются.

ВНИМАНИЕ вариант с «дарением» квартиры является по сути «серой схемой» и несет в себе серьезные риски, поэтому при его реализации нужно быть полностью уверенными в покупателе и его намерениях, иначе рискуете остаться с достаточно «интересным» объектом недвижимости – комнатой в коммунальной квартире, которая находиться еще и в долевой собственности.

Кроме того притворную сделку дарения, которая фактически является сделкой купли – продажи может оспорить любой сосед по коммуналке и потребовать перевести на него права собственности на жилье.

Оформить на долю залог и реализовать его третьему лицу. На покупателя необходимо оформить договор о займе под залог имеющейся недвижимости. Продавец комнаты допускает намеренно не выплату суммы займа, это дает возможность на законных правах покупателю взыскать залог в свою собственность.

Как подготовить уведомления для соседей о продаже доли в коммунальной квартире самостоятельно?

Стоит помнить, что правом преимущественного отказа обладают только собственники приватизированных комната, с теми, кто проживает на основании договора социального найма или аренды согласовывать продажу не нужно. Выяснить действительные права на комнаты в коммуналке возможно в Росреестре.

ВАЖНО если в коммунальной квартире имеются комнаты, которые не были ранее приватизированы, то их владельцами считают администрацию. В таком случае уведомление необходимо отправлять в отдел управления муниципальным имуществом.

Подготовить текст уведомления

В тексте уведомления следует указать

  • Персональные данные продавца комнаты и адресата письма,
  • Информационную часть о том, что продавец продает комнату, которая принадлежит ему на законных основаниях (указывается каких именно, а также реквизиты свидетельства о правах собственности на нее),
  • Размер, цена и адрес, по которому расположена продаваемая доля недвижимости,
  • Отсылка к законным основаниям о преимущественном праве покупки в течение месяца, либо продаже третьему лицу (ст. 250 ГК РФ),
  • Информирование о действиях в случае неполучения ответа – осуществление продажи комнаты третьим лицам без его согласия,
  • Дата составления уведомления, подпись заявителя и ее расшифровка.

Образец и бланк уведомления можно скачать здесь.

Скачать (DOCX, 68KB)

  1. В любом отделении Почты России необходимо заполнить конверт формата А-4, указав адресата и отправителя. Ценность письма объявляется в сумму 1 рубль.
  2. Кроме текста письма в него необходимо вложить опись (бланк можно взять на почте, а можно скачать здесь) и уведомление о вручении.

    Скачать (DOCX, 97KB)


    Описи составляются в двух экземплярах, а уведомление о вручении в одном. Один экземпляр описи остается у отправителя. Уведомление о вручении заполняется с двух сторон.
    Письмо с описью отправляется в конверт, запаковывает конверт сотрудник почты, проверив соответствие содержимого конверта составленной описи, и заверив документ своей подписью и печатью.
  3. Чеки за отправку писем необходимо сохранить.
  4. После того как письма отправлены, остается ждать. Если соседи подпишут уведомления у почтальона или заберут письмо на почте, то уведомление вернется приблизительно через месяц после его отправки. Если соседи откажутся их принимать и получать, то через два месяца в отделении почты можно будет получить свои письма обратно. На них будет отметка о том, что адресат отказал от получения. Их необходимо сохранить в запечатанном виде со всем отметками почты. В первом случае для оформления перерегистрации прав собственности на долю в квартире к документам нужно будет приложить еще уведомление о вручении. Во втором случае – все оставшиеся документы, подтверждающие попытку уведомить собственников о продаже доли: запечатанные письма, опись, оставшуюся у отправителя, неподписанные уведомления, чек об оплате услуги.

Как получить отказ от преимущественного права, если место нахождения соседа не известно?

Разрешение данной ситуации потребует времени, так как возникает необходимость о признании его без вести пропавшим по суду.  Основанием для установления статуса «безвестно пропавшего» является отсутствие информации о гражданине более чем в течение 12 месяцев.

В исковом заявлении о признании гражданина без вести пропавшим необходимо сразу указать причину для этого – соблюдение преимущественного права на приобретению комнаты в коммунальной квартире. В отсутствии данной информации исковое заявление не будет принято к рассмотрению.

В качестве подтверждающих документов можно приложить ответы на запросы от адресных бюро и выписку из домовой книги. Судом будут произведены опросы соседей и родственников исчезнувшего лица, направлены запросы в места его вероятного нахождения.

Если пропавший гражданин не найдется, то судом назначается управляющий имуществом пропавшего лица, который будет выступать от его интересов. В таком случае уведомление можно будет направить на его имя и ожидать ответа.

Как получить отказ от преимущественного права покупки, если сосед умер, а наследники не успели вступить в права?

Это одна из наиболее сложных ситуаций. В таком случае необходимо идти обходными путями, которые были описаны выше либо обращаться в судебные инстанции для признания доли покойного в квартире выморочным имуществом и обязан администрации принять ее на свой баланс.

В ходе судебных разбирательств устанавливается лицо, которому переходит по наследству имущество покойного, либо доля в квартире признается выморочной и переходит к государству. А, следовательно, появляется лицо, которому можно направлять уведомления с информацией о продажи комнаты. В таком случае, при регистрации сделки в Росреестре необходимо ко всем подаваемым документам приложить еще и судебное решение.

Как видим, продажа комнаты в коммунальной квартире сопряжена с множеством юридических тонкостей и формальностей. Главное из которых остается – своевременное уведомление соседей о планируемой продаже комнаты и получение официального отказа от права преимущественной покупки. Только в таком случае сделка по продаже комнаты третьему лицу не может быть признана соседями недействительной в судебном порядке.

 

Рейтинг
( Пока оценок нет )
adminM/ автор статьи
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: