Покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена с определенным количеством рисков. Обезопасить себя можно только, если внимательно отнестись ко всем документам, с которым связано проведение сделки.
Начиная от документов, которые собственник показывает при осмотре квартиры, заканчивая подписание договора о купле-продаже. Только зная перечень как основных, так и дополнительных документов, а так же то, на что стоит обратить внимание при их проверке, можно приобрести квартиру не опасаясь стать частью цепочки махинаций с недвижимостью.
Далее подробно разберем, какие документы должны быть в обязательном порядке, а какие не являются обязательными, но настоятельно рекомендуется их получить, а также рассмотрим, какие сведения из обязательным и желательных документов могут быть полезны.
Содержание статьи:
Общие сведения
Нормативно – правовая база
Вопросы покупки – продажи жилой недвижимости регулируются:
- Статьями 551 и 558 Гражданского кодекса РФ,
- Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»,
- Федеральным законом «Об ипотеке»,
- Семейным кодексом РФ.
Какие документы должны быть у продавца до заключения договора?
Документов при покупке квартиры достаточно много, список выходит солидный, но при этом каждый документ должен тщательным образом быть проверен. Еще до покупки стоит проверить квартиру с точки зрения ее юридической чистоты. Процедура проверки не так сложна, как это кажется на первый взгляд.
Как проверить чистоту сделки? Сделайте 5 простых шагов
Шаг 1. Проверка документов, устанавливающих права собственности на недвижимость
Чаще всего основаниями для возникновения прав собственности становятся договоры купли – продажи, мены, приватизации, дарения, свидетельства о вступлении в наследство и так далее. Прежде всего стоит обратить внимание на внешний вид этих документов – они не должны содержать каких-либо исправлений и зачисток, так же стоит оценить оригинальность документа и отсутствие следов подделки.
Наличие каких-либо исправлений в тексте документа должно быть заверено подписями всех участников договора, в случае заверки документа нотариусом, все исправления должны быть заверены его печатью и подписью. Все договоры по сделкам недвижимости должны проходить обязательную государственную регистрацию и этот факт необходимо установить.
Важно проверить и текст самого договора-основания, особенно пункт о том, при каких условиях сделка может считаться не состоявшейся. Естественно, что эти условия должны быть выполнены, чтобы договор имел законную силу. В качестве такого условия может быть обязательство нынешнего продавца, который в предыдущей сделке выступал покупателем, выплатить всю сумму стоимости договора после определенного срока. И если эта обязанность не была ранее соблюдена, то договор может быть расторгнут в любой момент, а, следовательно, и все последующие договоры с данным объектом недвижимости будут аннулированы.
ВАЖНО насторожиться стоит и в том случае, если квартира получена новым продавцом по завещанию, при этом завещатель не состоит с ним в каких-либо родственных отношениях. Чаще всего такие наследники стараются быстро реализовать квартиру, чтобы на нее не снизить вероятность появления наследников по закону. В случае, если последние появятся, то вполне вероятно, что сделка будет аннулирована, а квартира вернется в распоряжение законных родственников и будет делиться на доли, полагающиеся им по закону.
Шаг 2. Проверка истории продаваемой квартиры
Историю продажи квартиры можно проверить по выписке из ЕГРН, в которой отражаются переходы права собственности на объект недвижимости, а так же факты наложения на нее ареста и иных запретов на проведение сделок с объектом недвижимости.
Стоит насторожиться, если по выписке видно, что за последнее время было проведено достаточно большое количество сделок с этой квартирой, а по факту в ней никто не жил. Вероятнее всего вы имеет дело с какой-то мошеннической схемой. От подобной покупки лучше отказаться. Если в выписке есть информация о спорах за права собственности на квартиру, стоит обратить внимание на срок давности конфликтов.
По законодательству России срок давности по спорам относительно прав собственности на недвижимость составляет 3 года. Следовательно, если в предшествующие три года никаких споров относительно данной недвижимости не возникало, то с этой точки зрения сделка может быть безопасной.
Если же споры в это время были, то стоит себя обезопасить, запросив у собственника решение суда относительно данного вопроса. Тем более, стоит приостановить сделку, если квартира сейчас является предметом судебного разбирательства. И принимать решение о покупке только после окончательного решения суда.
Шаг 3. Проверка технического состояния квартиры
Проверить квартиру на качество можно на основании документов из БТИ. Важно проверить наличие не узаконенных перепланировок или переустройства помещения. Наличие незаконной перепланировки налагает на собственников административные штрафы, а в некоторых случаях и требования вернуть состояние помещения в соответствии с документами. Эти вопросы будут уже в зоне ответственности нового владельца, даже если он не имел понятия о наличии перепланировки при покупке квартиры.
Шаг 4. Проверка личности продавца
Не менее важно проверить личность самого продавца. Для начала стоит убедиться в том, что документы продавца являются подлинными. Проверить подлинность паспорта можно на сайте Федеральной миграционной службы РФ. Информация с сайта носит больше справочный характер, при необходимости получения юридически значимого документа о подлинности паспортам стоит обратиться в отделение паспортного стола.
Еще более бдительными стоит быть при заключении сделок по доверенности от продавца. Стоит помнить, что доверенность, выданная физическим лицом, должна быть заверена нотариусом. До подписания документов необходимо убедиться в том, что доверенность на данный момент является действующей и не отозвана собственником. Кроме того, важно понимать, каким полномочиями вообще располагает доверенное лицо.
Сами полномочия прописываются в тексте доверенности. Может ли он только подписывать документы по сделки, или же он может принимать задаток от клиента, или он вообще не имеет права подписания договора о купле-продаже.
Еще один важный аспект проверки личности продавца – оценка его дееспособности. Сделать это стоит даже в том случае, если продавец вас к себе полностью располагает. Для этого стоит не просто запросить справку о его психическом здоровье и отсутствии зависимостей, но и совместно посетить психоневрологический диспансер.
Шаг 5. Проверка прав на квартиру, которые могут быть у третьих лиц, не фигурирующих в документах
Узнать о скрытых претендентах на недвижимость можно из расширенной копии домовой книги. Именно из нее можно узнать, кто зарегистрирован в квартире, как на постоянном месте проживания, и понять сохранят ли они свое право на проживание в квартире после ее продажи. Споры за права третьих лиц при продаже жилья могут возникнуть при наличии пропавшего без вести жильца, который ранее был прописан в квартире.
Нет никаких гарантий того, что этот гражданин не появиться через несколько лет и не оспорит уже свершившуюся сделку. Таки случаи, к сожалению для новых собственников, не редкость. Риски могут возникнуть и при наличии жильцов, которые уехали в длительную командировку, отбывают тюремных срок, проходят лечения в психоневрологическом диспансере или отдают долг родине. Кроме того, рискованными сделками могут оказаться и сделки с прописанными несовершеннолетними гражданами, интересы которых были нарушены в ходе проведения сделки с недвижимостью.
ВАЖНО при заключении любых сделок с недвижимостью, в которых так или иначе фигурируют несовершеннолетние дети, одним из ключевых документов будет являться разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.
Еще одним важным «третьи лицом», интересы которого могут быть ущемлены в сделке, являются законные супруги продавцов. Если квартира приобретена в период действия брачного союза, либо сама сделка заключается одним из супругов, то обязательным условием ее проведения является наличие нотариального согласия на сделку от мужа или жены. Это факт должен быть отражен и в тексте самого договора.
Что нужно знать о документах
Список документов для заключения сделки при покупке квартиры на вторичном рынке
- Оригинал паспорта продавца,
- Свидетельство о правах собственности или выписка из ЕГРН,
- Договор-основание возникновения прав собственности (договор дарения, покупки, приватизации, свидетельство о праве наследования),
- Выписка из домовой книги или паспортного стола о составе семьи,
- Документ о семейном положении,
- Кадастровый паспорт.
Дополнительные документы при покупке квартиры
- Свидетельство о смерти, если продавец говорит о том, что супруг или супруга скончались,
- Выписка с лицевого счета о наличии или отсутствии долгов по уплате коммунальных платежей,
- Справка о психическом здоровье и отсутствии наркотических зависимостей,
- Выписка из налоговой инспекции об отсутствии долгов по уплате налога на имущество,
- Нотариально оформленный отказ от доли, при условии, что квартира оформлена в долевую собственность,
- Согласие органов опеки, если в сделке фигурирует несовершеннолетний.
Где заполнить документы
Документы, необходимые для составления договора купли продажи относительно самого объекта недвижимости можно запросить в отделении Росрееста. Там возможно получить кадастровый номер объекта недвижимости, информацию о кадастровой стоимости, технические данные квартиры, данные о наличии ареста или иного обременения.
Большинство документов для заключения сделки находиться на руках у настоящего собственника (договор-основание возникновения прав собственника, выписка из ЕГРН, технический паспорт, паспорта собственников, выписки с лицевого счета, выписка из домовой книги, нотариальное согласие мужа или жены, разрешение органов опеки и так далее.
Документы, которые создаются непосредственно в период заключения сделки – договор купли – продажи, расписка в получении аванса, ипотечный договор, при необходимости. При регистрации недвижимости в Росреестре на нового собственника к выше перечисленному пакету документов добавиться заявление о перерегистрации от заинтересованных лиц и квитанция об уплате государственной пошлины, а так же согласие банка, при оформлении жилья в ипотеку.
При заключении сделки по покупке квартиры, одно из основных правил – это не верить на слово, а просить документы, подтверждающие каждое слово продавца. Чем больше вы получите документов, по которым сможете проверить чистоту самой сделки, тем меньше будет вероятность проявления нежелательных последствий сделки.
