Как грамотно составить договор купли-продажи квартиры: Советы юриста +Видео рекомендации

Огромный дом Передача прав собственности на недвижимость от одного владельца к другому сопровождается заключением договора о купле-продаже недвижимости. Это ключевой документ сделки. К его составлению стоит подойти максимально ответственно и внимательно как продавцам, так и покупателям.

Далее мы более детально рассмотрим вопросы, касающиеся данного документа, разберем, что нужно при его составлении, а также осветим, что стоит учесть до того, как договор о купле-продаже недвижимости будет подписан.

Документы для заключения договора

Перечень документов, необходимых для составления договора о купле-продаже недвижимости будет определяться юридическим статусом квартиры, а также статусом продавца и покупателя. До заключения договора покупателю стоит удостовериться в юридической чистоте предполагаемой сделки и правах на ее заключение со стороны продавца.

Стандартный пакет документов включает в себя:

  • Документы, подтверждающие права собственности на недвижимость (договор о покупке недвижимости прежнем владельцем, договор дарения, свидетельство о наследовании  и так далее),
  • Государственное свидетельство о регистрации прав собственности,
  • Единый жилищный документ,
  • Справки, подтверждающие дееспособность сторон договора (от нарколога и психолога),
  • Технический паспорт недвижимости,
  • Развернутая выписка из домовой книги,
  • Выписка с лицевого счета квартиры о наличии или отсутствии задолженности за услуги ЖКХ,
  • Нотариально заверенное согласие супруга продавца или покупателя на заключение сделки, при условии не возможности его личного присутствия,
  • Доверенность на представителя о проведении сделки от лица одной из сторон, заверенная нотариально,
  • Паспорта участников сделки.

Если среди прописанных в жилье есть ребенок, не достигший совершеннолетия, то дополнительно предоставляется согласие его родителей на регистрацию по новому месту проживания. Если же ребенок является собственником жилья, то потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Выше перечисленные документы предоставляются в оригиналах либо нотариально заверенных копиях.

Памятка покупателю

До подписания ДКП стоит проверить следующие моменты:

  • Соответствие реального объекта недвижимости и объекта, указанного в качестве предмета договора, включая его площадь, количество комнат и их размещение, состояние, этажность,
  • Права собственности продавца на объект недвижимости, передаваемый по договору (на основании Свидетельства о правах собственности и документа удостоверяющего личность продавца),
  • Отсутствие обременения на объект недвижимости (ареста и залога) – проверить можно по выписке из Росрестра,
  • Наличие задолженности по коммунальным платежам,
  • Уточнить список зарегистрированных лиц  на данной жилой площади, отдельно стоит обратить внимание на детей до 18 лет.

Общая информация о составлении договора купли-продажи недвижимости.

Согласно статье 160 Гражданского Кодекса РФ договор о купле – продаже составляется письменно.

ВАЖНО в случае судебных разбирательств доказательную силу может иметь только документ, который был заверен нотариально.

В тексте договора в обязательном порядке должна быть отражена следующая информация:

  • Персональные данные сторон договора: фамилии, имена, отчества, паспортные данные, адреса по месту регистрации,
  • Идентификационные характеристики квартиры: адрес расположения, площадь, назначение
  • Стоимость недвижимости, установленная в обоюдном порядке продавцом и покупателем,
  • Наличие или отсутствие обременения на недвижимость,
  • Если продавец состоит в законном браке, то в тексте договора обязательно указывается наличие разрешения второго супруга на проведение сделки. Если официальный барк не зарегистрирован, то это так же указывается в договоре.
  • Информация об отсутствии иных собственников и лиц, зарегистрированных  в квартире, кроме тех, кто уже указан в договоре.

ВАЖНО На основании статьи 317 Гражданского Кодекса РФ сделка по продаже может быть заключена только в рублях. При указании суммы в другой валюте, следует указывать аналогичную стоимость в рублях.

Дополнительно в тексте договора могут быть оговорены следующие моменты:

  • Порядок и сроки передачи недвижимости новому собственнику,
  • Порядок и сроки расчетов по договору – рассрочка, предоплата, отсрочка платежа,
  • Форма перечисления денег – наличный или безналичный расчет.

Кроме того, в тексте договора необходимо указать правоспособность и дееспособность сторон, заключение сделки на обоюдовыгодных условиях и добровольной основе.

Отдельным пунктом могут быть включены условия для признания сделки недействительной.

В текст договора могут быть включены любые пункты, которые важны для той или иной стороны, если они не будут противоречить имеющимся законодательным нормам.

Образец и бланк договора

Образец договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Скачать (DOC, 72KB)

Бланк договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Скачать (DOC, 43KB)

Структура договора о купле – продажи недвижимости

  1. Преамбула включает в себя название документа (в данном случае договор купли – продажи квартиры/дома), его номер, название населенного пункта, где заключается сделка, дата заключения (прописью), информацию о сторонах сделки: покупатель – ФИО, дата и место рождения, серия и номер паспорта, кем и года выдан, адрес места регистрации, продавец – ФИО, дата и место рождения, серия и номер паспорта, кем и года выдан, адрес места регистрации.
  2. Условия заключения сделки:
    • Объект сделки: идентификационные характеристики недвижимости: юридический адрес, количество комнат, общая площадь,
    • Правовые основания возникновения у продавца прав собственности на недвижимость – указываются все имеющиеся документы с идентификационными номерами и датами заключения, а также с наименованием органа, который выдал документ.
  3. Вопросы оплаты
  • Стоимость недвижимость – указывается цифрами и прописью в рублевом эквиваленте. Отдельно отмечаются сроки передачи денег продавцу (например, после госрегистарции договора и перехода прав собственности), форма оплаты (наличный или безналичный расчет, через банковскую ячейку, рассрочка или отсрочка платежа с указанием дат погашения),
  1. Информация об обременении на квартиру на момент подписания документа : не находиться в залоге, не отчуждена, не наложен арест, не сдана в аренду, не заложена в уставной капитал.
  2. Наличие зарегистрированных лиц в квартире с указанием даты их выписки, либо информация о том, что зарегистрированные лица отсутствуют.
  3. Права и обязанности продавца по освобождению квартиры от личных вещей и имущества, а также сроки для реализации этих действий.
  4. Права и обязанности покупателя.
  5. Подтверждение добровольности действия сторон и обоюдовыгодных условий заключения сделки, а также собственной дееспособности.
  6. Порядок признания договора недействительным и условия его расторжения.
  7. Ответственность за расходы, возникшие при заключении данного договора.
  8. Подписи сторон и их расшифровка.

ВАЖНО юридическую силу договор о купле-продаже недвижимости приобретает после его подписания, а права собственности переходят новому владельцу, после регистрации договора в Росреестре.

Передача недвижимости

При заключении договора о купле-продаже недвижимости стоит позаботиться и о составлении передаточного акта либо документа, который его заменяет (статья 556 ГК РФ).

Образец и бланк акта

Образец акта приемки-передачи при продаже недвижимости можно скачать здесь

Скачать (DOC, 33KB)

Бланк акта приемки-передачи при продаже недвижимости можно скачать здесь.

Скачать (DOC, 35KB)

Стоит отметить, что образец договора о купле-продаже является только лишь образцом, в котором достаточно сложно учесть все возможные нюансы каждой сделки. Каждый ДКП будет уникальным и индивидуальным, поэтому для того, чтобы избежать все возможных рисков стоит доверить дело профессиональным юристам. Возможно, это сохранит вам немало денег и нервов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: