Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника: Советы экспертов +Видео

Покупка недвижимости, собственником которой выступает несовершеннолетний ребенок, значительно усложняет итак не простой процесс покупки-продажи недвижимости.

Но приобрести такую квартиру вполне реально, для этого стоит вооружиться юридическими знаниями в области купли-продажи недвижимости, сфере защиты прав детей, а также поддержкой опытного риэлтора или юриста.

В статье разберемся с теоретическими аспектами данного вопроса. Несовершеннолетние дети могут владеть недвижимостью наравне с другими гражданами РФ, но распоряжаться ее они могут только с согласия своих законных представителей и органов опеки и попечительства.

Нормативно – правовая база вопроса

Перечень

На страже интересов и прав несовершеннолетних детей в РФ находятся сразу несколько законодательных документов:

• Семейный Кодекс РФ,
• Гражданский Кодекс РФ,
• Федеральный закон №48,
• Конституция РФ.

Как показывает практика, сделки по купле-продаже недвижимости с участием несовершеннолетних детей одни из самых рискованных сделок, так как такие сделки могут быть легко оспорены в суде и чаще всего в пользу несовершеннолетних участников сделки. В большинстве случаев суд встает на сторону ребенка, считая, что его права нарушены или не соблюдены, что приводит к признанию сделки недействительной.

Поэтому покупателям квартиры с собственниками-детьми нужно быть во все оружия, чтобы избежать возможности возникновения подобных рисков.

Ключевым документом, который защитит права покупателя после заключения сделки, является Разрешение от органов опеки и попечительства на проведение данной сделки. Наличие разрешения у продавца и соблюдение всех условий, оговоренных в тексте разрешения, будет выступать дополнительного гарантией того, что права ребенка при заключении сделки были соблюдены.

Немного теории

Законом несовершеннолетние дети до 18 условно разделены на две категории:

• До 14 лет, при заключении сделки их интересы представляют родители и или опекуны, они же и подписывают документы,
• С 14 до 18 лет, в этом возрасте дети имеют право самостоятельно подписывать документы, но под контролем родителей или опекунов, которые и заверяют подпись ребенка в договорах.

При заключении сделки по покупке квартиры ребенок может быть:

• Собственником или иметь долю в собственности
• Быть прописанным в квартире без наличия прав собственности на нее.

В первом варианте ребенок становиться участником сделки, при этом обязательным документом  будет выступать Разрешение от органов опеки и попечительства (ООиП). Во втором вариант ребенок не будет выступать участником сделки, при этом он будет считаться «третьим лицом», интересы которого могут быть нарушены при заключении сделки. Разрешение от ООиП во втором варианте потребуется, только если ребенок не имеет родителей или находиться под попечением или опекой.

Получить разрешение от ООиП могут только родители или законные представители ребенка. Покупатель может посетить отделение Опеки совместно с родителями продавца и проконтролировать процесс получения разрешения лично.

Для этого потребуется собрать определенный пакет документов:

• Заявление-ходатайство на получение разрешения реализации сделки,
• Общегражданские паспорта родителей из законных представителей ребенка,
• Свидетельство о рождении ребенка или его паспорт, если ему исполнилось 14 лет,
• Свидетельство о регистрации или расторжении брака родителей, либо документы об усыновлении,
• Выписку из ЕГРН,
• Выписка с домовой книги или паспортного стола о прописанных в квартире лицах,
• Документ, подтверждающий родство ребенка с проживающим в квартире взрослым,
• Кадастровый паспорт на жилье,
• Документы на новую квартиру, которая планируется к покупке для выделения доли ребенку,
• Предварительный договор о покупке нового жилья.

Инспектора отдела опеки проверяют представленные документы на соответствии условий жизни ребенка в новой и старой квартире и выносят свое заключение. Как правило, решение с отказом или разрешением на сделку принимается в срок до одного месяца. При получении отказа стоит уточнить условия, при которых может быть получено положительное решение, возможно, их можно будет устранить в короткое время. Сам отказ может быть оспорен в судебном порядке, но на это потребуется дополнительное время, которое покупатель, скорее всего, не захочет терять.

Условия соблюдения прав ребенка при заключении сделок с недвижимостью

Все права ребенка и условия их соблюдения прописываются в тексте разрешения на совершение сделки. Они должны быть соблюдены в обязательном порядке, в противном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной. Так получается, что соблюдение этих условий, прежде всего, происходит в интересах именно покупателя недвижимости. Поэтому важно со своей стороны тоже следить за их исполнением.

Как показывает практика, для соблюдения прав ребенка достаточно проконтролировать вопрос приобретения для него жилья с условиями аналогичным текущим или лучше (доля в собственности, площадь, инфраструктура, местоположение и так далее). Другим вариантом решения вопроса является открытие на имя ребенка счета в банке и перечисление на него суммы денежных средств, равной сумме от продажи его доли. Но такой вариант реализуем только при наличии места проживания для ребенка в другом жилье, кроме продаваемого.

Таким образом, под ущемлением прав ребенка при продаже его собственности или доли в ней признаются такие результаты сделки, при которых стоимость нового его имущества значительно ниже стоимости предыдущего, либо ухудшаются общие условия проживания. За этим строго следят инспектора органов опеки и попечительства.

Со своей стороны покупатели тоже должны быть заинтересованы в соблюдении данных условий, так как если они не будут соблюдены, то проблем и судебных разбирательств будет не избежать. Поэтому со своей стороны стоит дополнительно контролировать ситуацию.

До заключения сделки стоит выяснить вопрос с пропиской ребенка, если он не является собственником, или с приобретением на его имя доли в другом жилье, если он является собственником недвижимости.

Варианты, которые могут убедить покупателя в защищенности прав ребенка

• Прописка ребенка (если он не является собственником) до заключения сделки у родственников, которые имеют достойные условия для проживания.
• Приобретение на имя ребенка (не собственника) доли в другом жилье.
• Открытие счета на имя ребенка (собственника) в банке и перечисление на него суммы, которая равнозначна цене его доли в продаваемой недвижимости. Это может сделать и сам покупатель.
• Наличие предварительного договора о покупке нового жилья для ребенка, где он фигурирует как собственник или дольщик.

При заключении сделки покупке квартиры у несовершеннолетнего следует придерживаться следующего алгоритма:

• Внимательно проверить все документы на недвижимость. Прежде всего, это выписка из ЕГРН, в которой будет отражена информация обо всех собственниках, в том числе и несовершеннолетних, а также о размерах принадлежащих им долей. Проверить наличие залога на квартиру, например в банке, это можно сделать у нотариуса.
• Прояснить основания возникновения прав собственности на жилье у ребенка. Это может быть договор наследования, приватизации, покупки недвижимости (в том числе с использованием материнского капитала) или дарения.

ВАЖНО Доля, которая была получена в результате наследования относительно недавно, может быть еще оспорена другими наследниками. Квартира, приобретенная с привлечением материнского капитала, не может быть реализована до момента достижения ребенком 18 лет.

• Убедиться в наличии разрешения на проведение сделки от органов опеки и попечительства. Отсутствие данного документа однозначно приведет к признанию сделки недействительной.
• Составить текст договора с учетом ранее полученной информации.
• Подписать договор и зарегистрировать его в отделении Росрееста.

Какие документы стоит проверить покупателю при покупке квартиры несовершеннолетнего?

Если вы выбрали квартиру для приобретения, которая принадлежит несовершеннолетнему ребенку на правах собственника, либо он просто прописан в жилье.

Важно до заключения сделки проверить следующие документы:

• Документы о правах собственности на объект недвижимости,
• Справка о стоимости квартиры из БТИ на момент заключения сделки,
• Кадастровый паспорт жилья,
• Лицевые счета на предмет отсутствия долга по услугам ЖКХ,
• Письменное нотариально заверенное согласие родителей или законных представителей ребенка о продаже квартиры,
• Разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки.

Возможные риски при покупке жилья у несовершеннолетних граждан.

Ребенок и приватизированная квартира

На этапе проверки документов перед заключением сделки важно проверить следующий момент – были ли учтены интересы ребенка при проведении приватизации. То есть, если из документов очевидно, что приватизация была проведена в момент, когда ребенок был прописан в квартире, при этом он не числиться в качестве собственника, то его интересы явно были ущемлены. При этом важно наличие разрешения органов опеки на отказ в проведении приватизации. Если его нет в наличии, то такую сделку легко можно будет оспорить в судебном порядке, и покупатель лишиться свой квартиры.

ВАЖНО за ребенком может сохраниться права на бессрочное пользование квартирой, если он был на время выписан из жилья в процессе проведения приватизации . Этот вопрос требует получения дополнительной юридической консультации в каждом отдельном случае, но риски достаточно высоки. Риски могут возникнуть и в ситуации, если ребенок был выписан из квартиры менее чем за 6 месяцев до приватизации. Судом такие действия могут быть признаны умышленным лишением ребенка прав на жилье.

Использование материнского капитала

При приобретении квартиры на средства материнского капитала,  дети должны быть в обязательном порядке вписаны в число собственников жилья. Если они не фигурируют среди собственников, то это прямое нарушение закона и прав детей. Кроме детей в качестве собственником должен быть указан и супруг, если он не числиться среди собственников, то его права тоже ущемлены. А это очередной повод на восстановления прав заинтересованных лиц в судебном порядке.

Факт использования материнского капитала при приобретении данной квартиры имеет смысл проверять в том случае, если у продавца больше двух детей, которые не являются собственниками данной квартиры. Сертификат на материнский капитал выдается тем семья, в которых второй и последующие дети родились после 2007 года. Если дети имеются, это вполне может означать, что сертификат быт использован при покупке данной квартиры.

При этом сама недвижимость может быть приобретена и ранее 2007 года, так как материнский капитал мог быть использован при погашении ипотечного кредита. Если продавец уверяет, что материнский капитал не был использован, то стоит в этом убедиться, запросив у него сам сертификат или выписку с пенсионного фонда о сумме остатка материнского капитала.

Основная сложность как раз и заключается в получении этой справки, так как решение Пенсионного фонда предсказать сложно, они могут выдать такую справку, а могут и не выдать, все зависит от политики отделения, куда обращаются заявители. На сегодняшний день единого механизма контроля и использования средств материнского капитала не реализовано.

Вариантом получения данной справки может быть обращение в органы опеки и попечительства и получение ее через их запрос. Ответ на вопрос о том, применялся или не применялся материнский капитал при покупке конкретной квартиры однозначно найти достаточно сложно. Единственной гарантией того, что он не использовался, может быть справка с пенсионного фонда о том, что он не выдавался, либо о том, что он в полном объеме находится на счету матери. Если таких гарантий не получено, то риски достаточно высоки, и от приобретения этого варианта недвижимости лучше отказаться вовсе.

Признание сделки недействительной через несколько лет

Даже по пришествие достаточного времени после заключения сделки покупатели не застрахованы от получения иска от родителей или законных представителей ребенка-продавца о признании сделки недействительной. Основанием для иска может стать как раз возраст ребенка и не возможность самостоятельно принимать решения. В таком случае подписанный договор может быть признан недействительным. Поэтому важно при заключении договора иметь письменное нотариальное согласие родителей на сделку.

В свою очередь продавец так же имеет право подать иск о признании сделки недействительной, например, в ситуации, если он был введен в заблуждение относительно дееспособности продавца. Примером такой ситуации может быть покупка квартиры у несовершеннолетнего ребенка и его родителей, которые были лишены родительских прав.

Факт лишения был скрыт от покупателя. Такая сделка, заключенная обманным путем, на основании 179 статьи ГК РФ может быть признана недействительной. Еще одним часто встречающимся примером может быть ситуация, когда ребенка прописывают временно у других родственников на момент приватизации, таким образом, он лишается прав собственности на жилье, что будет успешно оспорено в суде органами опеки и попечительства.

ВАЖНО срок исковой давности по подобным делам составляет до трех лет (статья 196 ГК РФ), но за истцом остается право восстановления пропущенного срока, если ему удастся доказать наличие уважительных причин, по которым он не уложился в отведенное время.

В случае признания сделки недействительно покупатель может подать встречный иск на продавца с требованием вернуть сумму денег за покупку квартиры.

Недобросовестная работа риэлторов

На сегодняшний день риэлтерская деятельность в России практически никак не регламентируется, что приводит к отсутствию единых требований и правил работы. Поэтому до сих пор встречаются случаи обмана со стороны риэлтора.

Для того чтобы защитить себя от подобных встреч, обращайте внимание при работе с риэлтором на следующие моменты:

• В договоре с риэлтором должны быть указаны все основные условия взаимодействия, в том числе и ответственность сторон за их несоблюдение. Договор должен быть подписан с двух сторон. И да, договор должен быть обязательно.
• Честный риэлтор не будет прибегать к намекам о возможных скидках, комиссионных вознаграждениях. Такое поведение – проявление неуважения к своему работодателю, заведомый обман. Это наводит на мысли о том, что обмануть он может и в других вопросах.
• Цены на услуги риэлтора значительно ниже рыночных тоже должны насторожить. Возможно, это просто новое агентство, которое так привлекает клиентов. В таком случае, может быть стоит доверить свою сделку в руки действительно профессионалов, которые давно на рынке и завтра не закроются?
• Обратите внимание на собственника недвижимости, и не может выступать само агентство.
• Принимайте решение о покупке только после того, как изучите полный пакет документов на жилье.
• Вносите аванс только после заключения предварительного или окончательного договора с собственником жилья.

Как защититься от возможных рисков?

Уберечь себя от неприятных последствий сделки с несовершеннолетним можно одним или сразу несколькими из ниже перечисленных способов:

• Убедиться в возможности продавца обеспечить выполнения условий разрешения органов опеки, изучить предварительный договор на новую квартиру для ребенка, а так же документы на нее, получить консультации юристов по этому поводу.
• Внимательно проверяйте документы на квартиру: договоры-основания возникновения прав собственности, наличие разрешения органов ООиП, документы по альтернативной сделке,
• Использовать ячейку в банке для передачи денег, это позволит сохранить деньги и максимально быстро их вернуть, если сделка по каким-либо причинам отмениться. Дополнительно подстраховаться возможно указанием условий получения денег в договоре не только переход прав собственности, но и покупку нового жилья для ребенка, его выписку и проданной недвижимости.
• Избежать покупок квартир, которые были унаследованы ребенком не более 6 месяцев назад, а так же квартир, приобретенных с привлечением маткапитала.
• Использовать титульное страхование. Это позволит вернуть деньги за квартиру, если сделка будет отменена не по вине покупателя, кроме того страховая компания при заключении договора титульного страхования проведет дополнительную проверку объекта недвижимости.

 Итоги

Как видим, сложностей в проведении сделок по приобретению недвижимости у несовершеннолетнего собственника, как и в сделках с прописанными детьми в квартире, достаточно много.  Для того чтобы быть уверенными в законности проведенной сделки стоит привлечь в ее проведению профессиональных юристов и риэлторов. Кроме того, важно ответственно подходить к проверке всех документов на недвижимости, а от потери денег при внезапном появления неучтенных при сделке интересов ребенка может спасти титульное страховании недвижимости.