Переход прав собственности на недвижимость. Отвечая на вопрос о том, с какого момента на квартиру и другую недвижимость происходит переход права собственности, нужно руководствоваться гражданским законодательством. Также в таких вопросах существует определенная судебная практика, и есть условия договора между гражданами. Рассмотрим более подробно этот вопрос о переходе права собственности.
Право на владение квартирой или другим имуществом может переходить от одного владельца другому по разным основаниям.
Содержание статьи:
Переход права собственности
Виды сделок
Самый часто встречающийся документ – это договор купли-продажи, также при передаче права идет оформление следующих сделок:
обмен недвижимости;- договор дарения;
- получение недвижимости по наследству по завещанию;
- при приватизации муниципальных квартир;
- отчуждение недвижимости по решению суда, например, из-за ареста, неуплаты долгов и другого.
Переход права собственности может происходить между следующими владельцами:
- обмен недвижимостью между физическими лицами;
- обмен между юридическими лицами;
- право собственности переходит только на долю, часть квартиры или на весь объект целиком;
- между юридическим и физическим лицом.
Важно! При совершении юридических действий с квартирой гражданин должен быть дееспособным и совершеннолетним, владеть имуществом на законных основаниях. Также важно при совершении сделки подписать договор, например купли-продажи, и далее пройти регистрацию права собственности в Росреестре.
Риски
Во всех процессах должны участвовать и покупатель и продавец квартиры, или от них может действовать представитель по нотариальной доверенности. Поскольку два этих процесса проходят в разное время, то для покупателя есть определенные риски, что продавец окажется нечестным и произойдет следующее:
- продавец может избегать в дальнейшем процедуры регистрации. По факту получается, что после подписания договора и получения денежных средств от покупателя, продавец не приходит на государственную регистрацию квартиры;
- продавец может подписать сразу несколько договоров купли-продажи с разными покупателями, от всех получая денежные средства, и при этом не является на процедуру регистрации в Росреестре.
Именно поэтому и покупателю и продавцу нужно в обязательном порядке проверять юридическую чистоту сделки, можно заказать справку-выписку из ЕГРП, внимательно читать договор купли-продажи квартиры. Посмотреть, когда по договору предусмотрена передача аванса по сделке, когда полный расчет в пользу продавца, когда должна быть регистрация права собственности.
Какую информацию нужно поверить
По гражданскому законодательству нужно обратить внимание на время передачи права собственности, какие полномочия есть у продавца, у покупателя по договору во время подписания договора и регистрации. И желательно заранее узнать, каким образом, можно заставить продавца пойти в Росреестр на регистрацию.
Все эти вопросы регулирует гражданское законодательство, в некоторых случаях можно обратить внимание на постановления судов в таких случаях.
Покупателю нужно обратить внимание на следующие вопросы:
- договор купли-продажи нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. При этом даже если регистрации не было, сделка, как и сам договор, считаются действительными, об этом указывается в Гражданском кодексе, а именно статье 551;
– если продавец не является на регистрацию права собственности, то покупатель имеет право пойти в суд. Если условия договора были исполнены, а прежде всего это оплата, то у суда есть полномочия произвести регистрацию нрава собственности. Это значит, что регистратор должен оформить право собственности на недвижимость даже тогда, когда продавец не приходит.
Сторона, которая является потерпевшей, имеет право требовать возмещения убытков, которые появились после уклонения собственника от проведения регистрации. Сюда относится компенсация судебных затрат, оплата за составление документов, проезд, возможный моральный ущерб.
Значит, можно сказать, что сам переход права собственности на недвижимость переходит в момент регистрации права на имущество, и подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи это по закону не основание перехода права. При этом если покупатель уже оплатил свои обязательства после подписания договора, то можно сказать, что он становится законным владельцем собственности.
Такой вывод следует из постановления верховного суда, что договор купли- продажи обладает юридической силой, даже если нет государственной регистрации права собственности. В суде признается, что предыдущий хозяин остается собственником, а покупатель это законный владелец жилья. Однако совершать юридические сделки с квартирой покупатель не может до того момента, пока право собственности на недвижимость не перейдет к нему.
Если изучить статью 305 гражданского кодекса, то можно увидеть, что по закону покупатель, оплативший стоимость квартиры продавцу, который уклоняется от переоформления документов, должен быть признан владельцем помещения. Получается, что есть понятие «собственник», а есть «владелец» жилья. И владелец может пойти в суд для отстаивания своих интересов, то есть, подавая иск против собственника.
Этапы оформления сделки между продавцом и покупателем
При совершении сделки купли-продажи квартиры между продавцом и покупателем квартиры происходит переход права собственности и нужно внимательно изучить такие вопросы:
- договор купли-продажи в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре;
- при регистрации права собственности должны присутствовать и продавец, и покупатель;
- если вдруг выясняется, что продавец избегает перерегистрации права, то покупатель должен пойти в суд.
Если рассматривать вопрос о продаже квартиры или другого объекта недвижимости, то можно разделить весь процесс на три периода отношений в правовом поле продавца и покупателя. Это период до подписания договора, после подписания договора, но до регистрации права, и третий этап после регистрации.
До подписания договора у продавца и покупателя нет еще между собой прав и обязанностей. После того, как договор был подписан, но переход права еще не зарегистрирован, продавец все еще является собственником квартиры, а покупатель будет законным владельцем, это в том случае, если обе стороны исполнили свои обязательства по соглашению, и покупатель внес оплату.
Третий этап, когда происходит регистрация перехода права собственности, то покупатель будет теперь собственником, а продавец утратит свое право собственности.
Как происходит регистрация сделки
В Российской Федерации все юридические сделки и сведения о них содержатся в едином реестре, который с 2017 года называется ЕГРН. Это база, в которую все органы регистрации вносят записи обо всех изменениях, связанных с продажей, обменом недвижимости и связанный с этим переход права собственности. Изменения вносятся на основании договора купли-продажи или других подтверждающих документов.
Первым шагом будет сбор необходимых документов. После подписания договора нужно принести документы в отделение Росреестра в трех экземплярах. Также с собой нужно взять паспорта всех участников сделки, заполнить заявление, акт приема-передачи жилого помещения, договор покупки квартиры от предыдущего продавца, свидетельство о праве на наследство. Еще понадобятся технический паспорт, кадастровый паспорт, выписка из домовой книги для подтверждения факта того, что в квартире никто не прописан. За регистрационные действия нужно заплатить государственную пошлину и принести квитанцию об этом.
Важно! Здесь перечислены только основные документы, в зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы, например, согласие второго супруга на сделку или документ от органов опеки.
Когда происходит подписание документов, то должны присутствовать обязательно обе стороны сделки, то есть и продавец, и покупатель. Если будет необходимость, то от сторон может прийти представитель с нотариальной доверенностью.
Вся процедура должна занимать максимально 10 дней. Если происходит оформление ипотеки, срок должен быть меньше и составлять 5 рабочих дней. Время считается с того рабочего дня, который идет за днем подачи документов.
Государственная пошлина равняется 2000 рублей за регистрацию договора и 2000 рублей за оформление права собственности. Кто и какую сумму платит в итоге, решают участники сделки. Желательно это условие также прописать в договоре.
Если у покупателя есть хоть какие-то сомнения в юридической чистоте сделки и самого объекта недвижимости, то следует обратиться к юристам за помощью, чтобы не понести убытки.
