Продажа квартиры с обременением в виде ипотеки? В настоящее время квартиры и другая недвижимость стоит больших денег, и многие люди не имеют финансовой возможности купить квартиру. Возможность купить недвижимость они получают, когда берут в банке специальный кредит на покупку недвижимости, то есть ипотеку. Приобретенная квартира для банка будет гарантом того, что денежные займы и проценты по нему будут уплачены в срок.
На весь срок ипотечного кредита право собственности на купленную квартиру остается у банка, то есть недвижимость будет находиться в залоге и владелец ее не сможет распоряжаться квартирой в полном объеме.
Важно! Все сделки, связанные с обременением недвижимости и его снятием в обязательном порядке проходят регистрацию в государственном реестре. То есть все сведения заносятся в Государственный реестр прав.
Содержание статьи:
Варианты продажи квартиры в ипотеке
На рынке недвижимости считается, что продажа ипотечной квартиры менее выгодный вариант, чем обычной квартиры без обременения. Это связано с тем, что продавец в некоторых случаях вынужден снижать цену из-за того, что недвижимость в залоге, и это менее привлекательно, чем обычные квартиры. Также, при продаже ипотечной квартире увеличиваются затраты времени на заключение и подписание соглашений в банке, Регистрационной палате, у нотариуса.
Ипотечный кредит на квартиру обычно выдается на сроке от 10 до 30 лет. Это достаточно большой период времени, и поэтому многие жильцы пожив какой-то время в этой квартиры, хотят улучшить свои жилищные условия и приобрести квартиру большей площади. Здесь могут быть разные варианты, даже, несмотря на то, что квартира находится в ипотеке. Ипотечная квартира оформлена на покупателя, поэтому он может ее продать, несмотря на ограничения в виде залога у банка, главное получить его согласие на сделку. Рассмотрим, какие способы продажи, и схемы продажи ипотечной квартиры существуют.
Досрочное погашение
Поскольку ипотека – это дополнительная сложность при продаже квартиры, то если есть возможность можно закрыть ипотеку и полностью погасить долг. Тогда станет возможна продажа квартиры без участия третьих лиц. Однако важным моментом здесь является тот факт, что нужно найти сразу и крупную сумму денег для покрытия всего долга.
Но в большинстве случаев у тех, кто взял квартиру в ипотеку, такой суммы в наличии не оказывается. Если бы такая сумма у семьи была, то они купили бы квартиру за наличные денежные средства, не стали брать кредит и платить банку проценты. В некоторых случаях на помощь могут прийти родственники или друзья семьи, которые могут одолжить денежные средства на какой-то определенный срок, за это время квартиру выведут из-под залога, и продавец получит от покупателя деньги, после оформления всей сделки.
В некоторых случаях жилье все равно покупает человек, если ему очень нужна, именно эта квартира, в этом районе, или его устраивает цена за неё.
В любом случае, все операции с ипотечной квартирой можно осуществлять только тогда, когда продавец получит согласие от банка. Для этого нужно знать, каким образом составлен договор между банком и заемщиком, потому что условия могут быть разные. Может быть прописано условие по сроку, которое ограничивает продажу квартиры, или прописано условие о том, что заемщик должен погасить 50% долга. Поэтому, перед тем как продавать свою квартиру, продавец должен в письменном виде сообщить о своих намерениях в банку.
Для продавца, владельца квартиры, главной задачей будет найти покупателя, который согласен купить квартиру с обременением. Также чтобы начать продавать квартиру, из неё нужно выписаться всем проживающим.
Когда заемщик получает одобрение на заключение сделки от банка, то продавец получает от покупателя стопроцентную предоплату в следующих вариантах:
- – наличными денежными средствами, но это самый редкий и менее безопасный способ;
- – переводом денежной суммы на счёт продавца в банке, который выдал кредит;
- – также покупатель может внести всю сумму на погашение ипотеки, и после этого банк снимет ограничения на продажу недвижимости.
Важно! При подписании ипотечного договора нужно внимательно просмотреть все условия и убедиться, что в договоре нет пункта об установлении штрафы за досрочное погашение ипотечного кредита. Если вдруг, какой штраф предусмотрен, то вся затея с продажи квартиры и досрочным погашением ипотеки окажется невыгодной для заемщика.
Участие кредитора в сделке как третьей стороны
Если банк кредитор участвует в сделке то, это обеспечивает защиту прав для обеих сторон. Если в сделке участвуют посредник, то для покупателя это является дополнительным убеждением сделать предоплату, чтобы был снят запрет на продажу недвижимости, и можно было оформить договор купли-продажи квартиры. В этом случае, когда покупатель вносит свои денежные средства для погашения ипотеки на счёт продавца, то кредитор извещен о такой сделке, и таким образом сводятся к нулю риск мошенничества.
А в некоторых случаях права покупателя могут частично быть защищены, если он оформил договор поручительства, и будет гасить ипотечный кредит от своего имени. В этом случае в дальнейшем он имеет право требовать возврата долга.
Провести сделку можно двумя способами, после чего у покупателя появляется возможность взять в собственность квартиру уже без обременения, рассмотрим их:
- – снятие залога с квартиры происходит до того момента, когда право собственности переходит покупателю. После того, как было получено согласие банка на сделку, покупатель размещает свои денежные средства за недвижимость в две депозитные ячейки банка, в котором оформлена ипотека. Одну в ячейку помещаются деньги в сумме долга за ипотеку, а во вторую ячейку все остальные денежные средства. После этой процедуры можно подписывать договор купли-продажи и идти с заявлением в регистрационную палату. После того, как будут выданы документы, которые подтверждают право собственности на квартиру уже покупателя, банк забирает из первой ячейки необходимую сумму для погашения кредита. Продавец забирает оставшиеся деньги и старые чеки, эти денежные средства являются его собственностью и он может распоряжаться ими по своему усмотрению;
- – второй способ это предварительное оформление договора купли-продажи. Составляется предварительный договор купли-продажи, и после этого покупатель отдает продавцу аванс за квартиру в размере остатка по ипотеке. Этими денежными средствами продавец оплачивает всю сумму долга по ипотеке. После этого банк снимет с квартиры обременение в виде залога, и выдать на руки документ о погашении ипотеки. После этого нужно оформить право собственности на квартиру на покупателя, который оплатит продавцу остаток суммы и после этого вступит в права владения квартирой.
Замена заемщика
В некоторых случаях банк может привести процедуру замены заемщика по ипотечному кредиту. Одной из причин проведения такой процедуры может быть проблема с выплатами заемщику. А более распространенным вариантом является тот случай, когда покупатель недвижимости оформлять кредит в том же самом банке, где находится ипотека продавца.
Для замены заемщика нужно обратиться в банк и объяснить причину, подать заявление с документами на нового заемщика. Пакет документов, который требуется от покупателя для банка, такой же, как и для продавца, когда он подавал заявление на ипотеку. Это паспорт, документ который подтверждает платежеспособность покупателя, документы о его дееспособности, семейном положении.
В этом случае будет происходить продажа обязательств по ипотеке. Сумма, которая положена продавцу в виде компенсации, оговаривается отдельно. Такой вариант используется в тех случаях, когда у покупателя не хватает денежных средств для того, чтобы погасить оставшуюся сумму по ипотеке. Надо сказать, что банк не всегда одобряет процесс замены заемщика, потому, что у покупателя может, например, не хватить дохода для этого.
Если же было принято положительное решение по заявлению продавца о новом заемщике, то с покупателем заключается кредитный договор, и выделяются денежные средства, которыми он гасит ипотечную задолженность продавца. Затем происходит переоформление самой ипотеки и права собственности на нового владельца, то есть покупателя.
Сумму процентов, которая накопилась к тому времени, должен погасить продавец, потому что они не входят в стоимость квартиры. Это сумма процентов плата банку за то, что он свое время предоставил заемщику кредит.
Когда стоимость квартиры выше суммы долга и выплаченного кредита, то полученная разница между этими суммами, должна быть выплачена продавцу. В некоторых ситуациях для продавца это выгодно, если недвижимость на рынке подорожала.
Бывают ситуации, когда покупатель квартиры получает одобрение на ипотеку в другом банке, тогда кредитор продавца может и не пойти навстречу на сделку, так как для него невыгодно полное погашение ипотеки и недополучение процентов. Но такое бывает редко.
Также взятие ипотеки в другом банке покупателем возможно в том случае, когда кредитор в принудительном порядке продает квартиру. Однако это крайняя мера для банка, когда собственник квартиры не имеет возможности закрыть ипотеку и найти покупателя. Тогда банк самостоятельно и в одностороннем порядке находит нового покупателя на недвижимость, при этом вступая в права ипотекодержателя. Если сумма денежных средств от продажи квартиры не покроет сумму долга, то заемщик должен добавить недостающую сумму. Однако для заемщика это наиболее выгодный вариант, поэтому нужно сделать всё, чтобы до этого не дошло.
Нюансы покупки квартиры с обременением
Продать квартиру, которая находится в ипотеке у банка, это достаточно хороший вариант, потому что банк контролирует, чтобы все операции проходили правильно по закону.
Перед тем как заключить сделку, нужно обратить внимание на следующие моменты:
- – необходимо обязательно уведомить банк о предстоящей сделке;
- – все расчеты между продавцом и покупателем лучше совершать через банк, и также оформлять расписки на все полученные суммы;
- – обязательно нужно обсудить условия снятия залога;
- – все условия предстоящей сделки должны быть письменно согласованы между двумя сторонами.
Как видно, процесс продажи квартиры с обременением отличается от обычной процедуры, потому что в сделке участвуют еще одна сторона, это банк. Однако если действовать по закону, то сделку можно оформить. По законам России нельзя продавать квартиры, на который наложен арест, или дом находится в аварийном состоянии.
