Покупка квартиры с обременением по ипотеке: какие риски для покупателя существуют? Что это значит +Видео

Недвижимость в ипотекеКогда человек собирается покупать квартиру, нужно знать, что у ее продавца могут быть ограничения в вопросе распоряжения этой недвижимостью, даже если это его собственность. Поэтому в дальнейшем такая сделка может не иметь законной юридической силы, хотя покупатель отдал продавцу всю сумму денег за квартиру. И самое неприятное в этой ситуации, что нет гарантии, что покупателю вернут обратно его деньги.

Поэтому важно при покупке квартиры на вторичном рынке жилья тщательно и внимательно проверить все документы на квартиру, и ее историю. Надо убедиться в том, что прав на эту квартиру больше ни у кого нет, ни у физических лиц, ни у юридических лиц. Если у продавца есть обязательства перед другими лицами, то это называется обременением.

И если продавец умолчит об этом, а покупатель не проверит наличие обременения, то потом могут возникнуть сложности и проблемы.

Какие есть риски при покупке квартиры с обременением

Какие есть виды обременений

Перечень

Недвижимость под залогом рентыОбременения бывают таких видов:

  • ипотека на недвижимость;
  • рента;
  • на имущество может быть наложен арест;
  • квартира сдается квартирантам по договору найма;
  • в квартире могут быть прописаны жильцы;
  • также дом может находиться в аварийном состоянии.

Рассмотрим каждый вид обременения более подробно.

Ипотека

При ипотеке недвижимость оформляется в залог, на этих условиях выдается денежный кредит на покупку квартиры.

Для банка она является гарантией того, что заемщик в дальнейшем будет вовремя вносить ежемесячные платежи. Когда квартира находится в залоге по ипотеке, заемщик может еще оформить кредит для проведения ее ремонта. В этом случае провести сделку по продаже квартиры можно только с разрешения банка. Иногда банк может выставить требование внести денежные средства для досрочного погашения в размере 50% собственником. Также

банк может требовать полного погашения долга заемщиком, и только потом заемщик может распоряжаться недвижимостью, и в том числе продавать его.

Рента

При использовании ренты, тот, кто ренту платит, не может полноценно использовать недвижимость, если при этом в ней живет рентополучатель. Продать квартиру можно при наличии согласия от рентополучателя.

Арест на недвижимость

Бывают ситуации, когда на недвижимость наложен арест, причины при этом могут быть разные. Например, человек не платил коммунальные платежи, и образовался долг, в этом случае снятие ареста возможно только при полной оплате долга.

Если в квартире проживают квартиранты

Если в квартире проживают квартиранты, то есть сдается по договору найма, то это не является препятствием для продажи квартиры. При этом квартиранты имеют право жить в этой квартире до конца срока действия договора найма. Поэтому покупатель такой квартиры должен подождать, когда закончится срок действия договора найма, по закону только после этого квартиранты обязаны съехать с квартиры.

Наличие в квартире прописанных жильцов

Для того чтобы было возможно продать квартиру, нужно, чтобы в ней не было прописанных жильцов.

Важно! Есть категории граждан нашей страны, которых по закону нельзя выписать и выселить из квартиры, если нет другого места проживания. К ним относятся несовершеннолетние, люди с группой инвалидности, пожилые граждане. По закону они могут остаться в квартире, даже если они не являются собственниками ее. И если квартиру с такими жильцами все-таки продали, а жильцов незаконно выписали, то в будущем через суд возможно восстановление их прав на проживание на данной жилплощади.

Если квартира размещена в аварийном доме, ее запрещено продавать.

Как свести к минимуму риски при покупке квартиры

При покупке квартиры на вторичном рынке жилья риски возрастают. Поэтому перед покупкой жилой площади важно провести проверку, чтобы избежать неприятных ситуаций.

Это можно сделать следующим образом:

  • нанять для выбора и проверки квартиры опытного риелтора;
  • сделать запрос в Единый Государственный реестр прав на недвижимость, именно там можно увидеть все ограничения на квартиру. Будущий покупатель получит выписку, за это нужно заплатить государственную пошлину. Если по квартире нет обременений, то в соответствующей графе будет стоять отметка «не зарегистрировано»;
  • в продаваемой квартире не должно оставаться прописанных там жильцов, не оплаченных долгов за коммунальные услуги и услуги связи;
  • жилая площадь не должна сдаваться в наем, такую информацию можно запросить в органах местного самоуправления;
  • на квартире не должно быть ареста;
  • дом, где находится квартира, не должен быть в аварийном и ветхом состоянии. Надо иметь в виду, что если это каменный дом, то при износе его на 70% он будет признан ветхим, а деревянный дом при 65%.

Можно ли покупать квартиру с обременением

Есть ситуации, когда можно без вреда для себя купить квартиру с обременением, главное взвесить все плюсы и минусы, возможно даже вы получите выгоду. Хорошо, если при выборе квартиры и принятии решения вам будет помогать риелтор.

Важно! При наличии обременения или какого-либо ограничения продавец часто снижает цену на жилье, потому что у него нет времени решать возникшую проблему.

Если у покупателя не хватает денежных средств для покупки квартиры, то он может воспользоваться ипотекой. Продавец может договориться с банком и переоформить залог на покупателя. Банки не всегда соглашаются на такую сделку, потому, что у покупателя может быть низкий доход или плохая кредитная история.

Надо помнить, что если квартира была куплена в ипотеку, то у собственника по квартире может быть несколько долгов, и соответственно кредиторов. Если владелец квартиры перестал платить ипотеку, то банк накладывает арест на недвижимость. При оплате долга арест снимается. Однако надо помнить, что за один раз не накладывают несколько арестов. И уже после продажи квартиры могут всплыть и другие долги, за которые на квартиру наложат арест.

Если продается квартира в строящемся доме, то продавец может переуступить права на нее покупателю. Такая сделка может быть выгодна, ведь на этапе строительства квартиры стоят дешевле, чем в готовом виде. В такой ситуации тоже есть свои риски.

Важно учитывать следующее:

  • нужно уточнить финансовое состояние застройщика, не банкрот ли он;
  • на какой стадии строительство;
  • вовремя ли будет сдан дом;
  • есть на данную квартиру права у третьих лиц;
  • продавец должен письменно уведомить застройщика о факте передачи прав собственности другому человеку.

Итоги

Важно! При покупке квартиры покупатель приобретает и права на нее и обязанности дольщика. Если есть задолженность по сумме взносов, то платить их будет покупатель, и нужно также убедиться, что нет финансовых долгов.

Как видно, перед покупкой квартиры нужно проверить все возможные обременения, а при оформлении документов не лишним будет оформление расписок, все действия нужно регистрировать.

Правильный и грамотный подход позволит не столкнуться в будущем с проблемами.

 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: