Ипотека: порядок действий в 2023 году- Инструкция +Видео

Покупка квартиры в ипотеку это большой и ответственный шаг в жизни каждого человека. Покупка квартиры с привлечением заемных средств сегодня становится все более и более популярным способом приобретения собственной недвижимости.

Плюсы очевидны – собственником покупатели становятся сразу, а рассчитываться за покупку возможно будет уже в своем удобном графике с учетом своих финансовых возможностей и жизненных обстоятельств. Так как граждане не каждый день покупают квартиры в ипотеку, то сам процесс представляется им невероятно сложными и громоздким.

Для удобства мы разложили весь процесс покупки квартиры в ипотеку на несколько шагов и подготовили инструкцию, которая поможет вам стать собственниками жилья без особых проблем и сложностей.

Важные нюансы покупки квартиры в ипотеку

Ипотека выдается под залог покупаемой недвижимости. Это означает, что весь период действия ипотечного договора на квартиру будет наложено обременение, в соответствии с которой распоряжаться недвижимостью собственники смогут только после получения согласия от банка.  Это касается сделок с предметом недвижимость, что касается ремонта и благоустройства квартиры, то на это разрешение банка не потребуется.

Так как покупка жилья предполагает достаточно большие финансовые вложения, которыми физические лица не располагают, то суммы ипотечных кредитов измеряются сотнями тысяч или миллионами рублей.

При выборе программы ипотечного кредитования возможно выбрать наиболее удобный график платежей, всего их два: дифференцированный и аннуитетный. Во втором случае платежи на весь срок кредитования представляют собой одинаковую сумму, при этом проценты распределены равномерно по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах размере ежемесячных платежей убывают с увеличением срока кредитования, при этом проценты по кредиту начисляются на остаток долга. Выбор графика в большей степени зависит от финансового состояния заемщика, так как последний график, хоть и более выгоден финансово, но требует значительных денежных затрат на первых этапах.

Для отдельных категорий лиц в банках могут быть предусмотрены льготные условия кредитования по ипотеке:

• Военная ипотека, актуальна для военнослужащих, прослуживших в ВС РФ более трех лет, при оформлении военной ипотеке ее оплату фактически берет на себя государство на весь срок службы заемщика,
• Ипотека для молодых семей предполагает пониженные ставки для семей, где супруги не достигли возраста 35 лет,
• Ипотека с использование материнского капитала для семей с двумя и более детьми,
• Ипотека для зарплатных клиентов банка, часто банки своим действующим клиентам предлагают пониженные ставки по процентам ипотеки.

Пошаговая инструкция «Как купить квартиру в ипотеку в 2023 году»

1. Определиться со своими возможностями и потребностями.  На этом этапе важно трезво оценить свои пожелания к объекту недвижимости и свои возможности его приобретения. Решите для себя следующие вопросы:
   • Какой суммой вы располагаете для первоначального взноса?
   • Каким будет оптимальный размер ежемесячного платежа для комфортной жизни?
   • В каком районе города, или в каком городе вы хотели бы жить?
   • На какую стоимость квартиры вы можете рассчитывать?
   • Какой размер займа потребуется, при выше перечисленных условиях?

Важно понимать, что оптимальный размер платежа по ипотеке не должен превышать половину получаемого дохода. Для получения одобрения банка и более выгодных условий ипотеки, сумма первоначального взноса должна быть более 30% от стоимости выбранного жилья.

1. Выбрать наиболее выгодную программу и надежный банк. Предварительные условия ипотечного кредитования банков можно изучить в интернете, как отдельные условия для каждого банка, так и сводные таблицы ипотечных кредитов в сравнении. Выберите несколько наиболее интересных программ и лично уточнить их условия в отделениях выбранных банков, кроме условий кредитования стоит сразу уточнить список документов (для подачи заявки и для одобрения выбранного объекта недвижимости), которые потребуются при подаче заявки, а так же рассчитать предварительные варианты параметров кредита при разных сроках, суммах кредита, аванса и графиках платежей. В качестве основных критериев лучше брать размер кредитной ставки (на сегодняшний день ставки варьируют от 11 до 15%) и размер месячного платежа. Важно так же уточнить о наличии комиссий за подачу заявки на рассмотрение, открытие счета, выдачу самого кредита.  При выборе банка и ипотечной программы стоит уточнить действуют ли у них специальные программы, которые будут актуальных именно для вас, например, ипотека для молодых семей, ипотека с господдержкой, военная ипотека и так далее.

При выборе банка и программы кредитования стоит внимательно отнестись к требованиям, которые предъявляются к самим заемщикам. Так, в некоторых банках есть ограничения в виде наличии прописки в регионе, где есть представительство банка, ограничения по стажу работы на последнем месте, например от 1 года, отсутствие непогашенных кредитов на момент обращения, минимальный и максимальный возраст.

По возможности на данном этапе, либо позднее, стоит познакомиться с текстом ипотечного договора, изучить его не предмет скрытых комиссий, условий начисления штрафов, возможности досрочного погашения и так далее.

1. Собрать документы и подать заявку. Собрать все документы, которые требует банк при подаче заявки на ипотеку. Со всех документов стоит сделать копии и/или сохранить их в отсканированном виде, вероятнее всего они могут понадобиться дополнительно.

Пакет подаваемых документов зависит от выбранного банка, но, как правило, в качестве обязательных документов при подаче заявки выступают следующие:

• Анкета-заявление на кредит по форме банка,
• Копия паспорта,
• Справка о доходах по форме банка или 2НДФЛ, в некоторых случаях допускается подача налоговой декларации по форме 3НДЛФ
• Заверенная копия трудовой книжки,
• СНИЛС,
• Военный билет для военнообязанных,
• Документы об образовании,
• Документы, подтверждающие семейный статус заявителя (свидетельства о браке или разводе, брачный договор при наличии, свидетельства о рождении детей и так далее),
• ИНН.

Ожидаем решения банка. Обычно рассмотрение заявки занимает 5-10 рабочих дней.

ВАЖНО отказать в рассмотрении заявки банк может только в случае, что из предоставленных документов видно невозможность заемщика вернуть запрашиваемый кредит, а так же если будет установлено, что поданы были поддельные документы. Остальные случаи отказа являются не законными и могут быть оспорены в суде.

1. Получить одобрение и начать поиски квартиры. После одобрения банка можно приступать к поискам квартиры. На этом этапе стоит просмотреть как можно больше вариантов, в подобном случае окончательное решение о выборе квартиры будет более взвешенным. Одобрения банка, как правило, действуют до 3 месяцев. Этого времени достаточно для выбора подходящего варианта, даже если в это время не удалость найти достойный вариант, то можно обновить срок одобрения кредита. Для этого просто потребуется подать обновленные справки о доходах. О такой возможности стоит заранее уточнить на этапе выбора банка. На этапе поиска квартиры не стоит торопиться, старайтесь не реагировать на манипуляции риэлторов о «хороших вариантах, которые могут быстро уйти». С одной стороны, им, конечно, можно доверять, так как рынок недвижимость они знают лучше. Но, с другой стороны, такими фразами они чаще всего преследуют свои меркантильные интересы. Да и, как показывает практика, альтернативу можно найти практически любой квартире.

Главное при выборе недвижимости – это ее соответствие не только своим пожеланиями, но и требования банка.

Как правило, к недвижимости на вторичном рынке предъявляются следующие требования:

• Недвижимость представляет собой отдельную квартиру,
• Территориально располагается в зоне, которая одобрена ипотечной программой,
• Имеет все системы инженерной коммуникации (отопление, канализация, водоснабжение),
• Не является ветхим или аварийным жильем, не требует реконструкции и не предназначено под снос.

Частный жилой дом или коттедж должен

• Быть расположен в зоне, установленной программой кредитования,
• Иметь подъездные пути круглый год,
• Быть пригодным для проживания 12 месяцев в году,
• Соответствовать всем сантехническим требованиями и нормам, то есть иметь системы канализации, отопления, водоснабжения,
• Находиться на кадастровом учете.

При выборе объектов в новостройках, банки, как правило, предлагают варианты застройщиков, которые уже аккредитованы банком. Кроме того, существуют совместные программы ипотечного кредитования банком и застройщиков, которые предоставляются на более льготных условиях.

При самостоятельно выборе квартиры в новостройке, она должна соответствовать следующим параметрам:

• Застройщик должен иметь стаж работы на рынке более 5 лет,
• Застройщик обязан соответствовать требованиям о финансовой устойчивости (ФЗ – 214),
• Отсутствие задержек при сдаче предыдущих объектов строительства более года,
• Наличие нескольких объектов строительства точечной или массовой застройки, введенных в эксплуатацию,
• Отсутствия факта инициации процедуры банкротства в отношении застройщика.

При выборе объекта недвижимости стоит обращать внимание и на такие моменты, которые могут осложнить в последствие оформление права собственности на жилье:

• На каких основаниях собственник владеете недвижимостью и как долго. Например, если недвижимость перешла по наследству, а срок ее владения менее полугода, то можно ожидать появления новых наследников, которые имеют право оспорить сделку.
• Есть ли в числе собственников несовершеннолетние дети. Если одним из собственников выступает ребенок, то потребуется официальное согласие органов опеки и попечительства, при его отсутствии сделка будет признана незаконной.
• Если на лицевом счете квартиры коммунальные долги. При наличии лучше потребовать у продавцов их погасить до момента заключения сделки, либо договориться о снижении стоимости квартиры, при условии если покупатель готов оплатить долг за свой счет.
• Есть ли обременение на предмете недвижимости. Это можно узнать по справки о наличии арестов, залога или иного обременения из Росреестра.
• Является ли квартира предметом судебного разбирательства. Сделать это возможно на сайте местного отделения суда через вкладку «поиск».
• Есть ли различия реальной планировки и планировки, указанной в техническом плане. В случае покупки квартиры с расхождением реальной и официальной планировки, ее придется узаконивать или приводить квартиру в первоначальный вид новым покупателям за свой счет.
• Если собственников несколько, то стоит проверить наличие согласия на продажу квартиры каждого из них.
• При покупке квартиры через доверенное лицо, важно проверить наличие доверенности, срок ее действия, полномочия, которыми наделяет представителя текст доверенности, не лишним будет связаться с собственником квартиры и убедиться, что он согласен на проведение сделки.

1. Заключить предварительный договор покупки квартиры. Предварительный договор не является договором купли – продажи, он выступает документом, в котором отражаются намерения продавца и покупателя заключить эту сделку в будущем. В тексте договора в обязательном порядке должна быть отражена информация об объекте покупки, об условиях покупки, оговорены сроки и суммы приобретении, ответственности сторон за заключение сделки и штрафные санкции в случае отказа от сделки продавца или покупателя. После заключения договора можно передавать задаток. При передаче денег в обязательном порядке составляется расписка.

ВАЖНО При заключении любого рода договоров стоит заручиться поддержкой профессиональных юристов, так как любая ошибка в подобного рода документах может стоит очень дорого. Сегодня консультацию юриста можно получить по интернету, не выходя из дома. В случае выбора достойного варианта и достижения договоренностей с его владельцем, можно переходить к заключению предварительного договора о купле-продаже.

1. Собрать документы по выбранной квартире для банка. На этом же этапе необходимо провести оценку недвижимости в оценочной компании, рекомендованной банком.

В качестве документов на приобретаемую недвижимость банки чаще всего запрашивают:

• Документы, подтверждающие права собственности продавца на недвижимость,
• Технические документы на объект недвижимости (технический и кадастровые паспорта),
• Копии паспорта собственника недвижимости.

Банк повторно рассмотрит заявку на ипотеку с учетом документов на квартиру.

1. Собрать документы для заключения договора со страховой компанией. В случае одобрения банком выбранной недвижимости, можно начинать собирать документы для страхования жизни и имущества, в некоторых случаях рекомендуется еще провести и титульное страхование. Обязательным является страхование имущества от рисков повреждения и утраты, остальные виды страхования остаются на выбор и ответственность покупателя. Выбор страховой компании можно провести по аналогии с выбором банка, ориентируйтесь на количество подаваемых документов и размер годового платежа. Теоретически выбирать страховую компанию можно начать после передачи в банк документов на рассмотрение по квартире. Сам договор страхования подписывается перед заключением кредитного договора.
2. Заключить ипотечный договор и договор о купле- продаже квартиры, зарегистрировать сделку. Банк оформляет выдачу кредита, перечисляет деньги продавцу, именно с этого момента начинают начисляться проценты по кредиту. Как правило, банки контролируют процесс передачи наличных денег от покупателя продавцу через использование банковских ячеек. С специально арендованную ячейку кладутся денежные средства для первоначального взноса и вся сумма кредитного займа. Продавец получит деньги только после получения свидетельства о государственной недвижимости. Договор ипотечного кредитования регистрируется в Росреестре. Так как объект недвижимости выступает залогом у банка, то после госрегистрации заемщик не сможет совершать никаких с ним действий без получения разрешения банка. Подписанная закладная остается на хранение в банке. Для регистрации сделки потребуется в отделении Росреестра подать заявление с указанием персональных данных продавца и покупателя. К заявлению прикладываются документы, устанавливающие права собственности на недвижимость, копии общегражданских паспортов сторон сделки, документ, свидетельствующий об уплате государственной пошлины. В некоторых случаях потребуется предоставить дополнительные документы, например, при наличии супругов у продавца или покупателя их согласие на реализацию сделки, при наличии в сделки несовершеннолетних детей – согласие органов опеки и попечительства и так далее. Срок регистрации сделки по ипотеке в Росреестре не более 5 рабочих дней, что гораздо меньше срока регистрации обычной сделки купли – продажи, который оставляет до 30 дней.

Кроме отделения Росреестра документы можно подать в МФЦ либо через сайт Госуслуги (только при наличии у всех сторон сделки электронной цифровой подписи).

1. Стать собственником собственного жилья. Получение выписки из Росрееста свидетельствует о том, что вы стали полноправным собственником квартиры. Остается своевременно уплачивать ежемесячные платежей по ипотеке, не допускать просрочек, чтобы снять с квартиры обременение и начать распоряжаться ею на правах полной собственности.

Особенности и риски ипотечных сделок

Покупка квартиры на вторичном рынке

Это наиболее распространенный вариант покупки недвижимости, но и в этом случае риск стать жертвой мошенников велик, квартира, например, может быть заложена на момент сделки, или быть незаконно отчужденной и так далее. Рисков в этом случае поможет избежать титульное страхование, даже если сделка позднее будет признана недействительной, вы сможете сохранить свои деньги или право на жилье.  Кроме того, квартиры на вторичном рынке должны соответствовать требованиям банка, которые предъявляются к предмету ипотеки. Об этих критериях мы уже говорили выше.

Покупка недвижимости в новостройке

В этом случае рисков не меньше, а иногда и больше, чем покупка квартиры на вторичном рынке, так как покупка квартиры фактически происходит до того, как она построена. А это риски возникновения разного рода дефектов в последующем – некачественная постройка стен и несущих конструкций, пола и потолка, плохое качество ремонта.

Не смотря на то, что застройщик обязан по гарантии устранить все эти обнаруженные недостатки, осадок от несвоевременной сдачи квартиры остается, а риски выявить нарушения в процессе дальнейшей эксплуатации сохраняются. Еще одним риском в этом случае может стать возможное банкротство застройщика, а, как следствие, полная заморозка строительства.

Покупка комнаты или доли в недвижимости

Купить долю или комнату в квартире в ипотеку возможно только в одном единственном случае, если после выкупа вся недвижимость будет принадлежать на правах собственности заемщику.

Покупка частного дома или танхауса

Такие объекты недвижимости для банка считаются менее ликвидными, поэтому и ипотеку на них получить будет сложнее, кроме того такие ипотечные кредиты будут отличаться еще и повышенной ставкой. Как купить танхаус в ипотеку мы рассказывали в этой статье.

Теперь вы знакомы со всеми тонкостями и нюансами оформления сделки в ипотеку и имеете пошаговый алгоритм покупки квартиры. Быстрых вам сделок и выгодных ипотечных программ.