Что делать при нарушении сроков сдачи дома застройщиком? Покупая квартиру в строящемся доме, человек заключает договор с застройщиком и ориентируется на указанные в нем сроки окончания строительства и сдачи дома. Рассмотрим вопрос о том, что делать в ситуации, если застройщик нарушает сроки сдачи дома и как это доказать.
В статье рассмотрим вопрос о том, что делать, если застройщик нарушил срок сдачи дома жильцам и как доказать, что имеет место просрочка.
Какую роль играет акт приема-передачи квартиры от застройщика жильцам. Если был факт нарушения сроков сдачи квартир дольщикам, то за это предусмотрены пени, неустойка по федеральному закону 214.
Содержание статьи:
Особенности ввода в эксплуатацию нового дома
Надо сказать, что это одна из самых распространенных сложностей при выполнении договора долевого участия, что не всегда возможно сдать вовремя новый дом дольщикам в плановую дату ввода в эксплуатацию. При этом такой пункт договора, как срок сдачи дома, является обязательным, и нарушать его нельзя. Регулируется этот вопрос федеральным законом №214, статьей 6.
Как рассчитывается срок ввода в эксплуатацию нового дома
Запланированную дату сдачи многоквартирного дома жильцам определяет компания застройщика и отображает ее в строительной и проектной документации. Дата сдачи дома прописывается в договоре и является общей для всех дольщиков, которые заключили с компанией договор и в дальнейшем получат право собственности в одном из блоков дома.
Важно! Понятия «передачи» дома и «ввода его в эксплуатацию» различаются, не нужно их путать. Ввод дома в эксплуатацию это факт принятия дома администрацией города и выдача компании застройщика документов о приеме. Без таких документов застройщик не может передавать квартиры в доме будущим жильцам, то есть дольщикам по акту приема-передачи.
Способы отражения сроков в договорах
Есть несколько способов указания в договоре долевого строительства срока сдачи дома:
- с помощью указания точной даты, например 01.12.2017 года.
- путем указания квартала года, например 2 квартал 2023 года. То есть с 01 июля уже пойдет просрочка.
- когда дата сдачи дома зависит от даты ввода дома в эксплуатацию. Например, в договоре указано, что дом будет введен в эксплуатацию до 01.07.2018 года, и еще на передачу квартир отводится 30 дней. Значит, что уже 31.07.2018 года обязательства застройщика будут просрочены.
Способы отражения терминов в договорах
Иногда компании застройщика в договоре используют при обозначении срока сдачи дома термины «запланированный», «ориентировочный», думая, что так они смогут миновать ответственности при нарушении сроков. Но на практике часто суды не принимают это во внимание.
Последствия просрочки сдачи дома жильцам
По закону нашей страны компания застройщика должна письменно уведомлять клиентов-долыциков о задержке сроков сдачи дома, под роспись. Делать это нужно не позднее, чем за 60 дней до запланированной даты сдачи дома. Но на практике застройщики так не делают, в очень редких случаях.
Также одновременно с письмом-уведомлением застройщик должен подписать с дольщиками и дополнительное соглашение к договору, это делается с согласия обеих сторон.
В некоторых ситуациях дольщику даже выгодно, что застройщик задерживает срок сдачи дома, если от этого зависит срок окончания выплаты рассрочки на квартиру.
В том же случае, если между сторонами не было подписано дополнительное соглашение об изменении срока сдачи дома жильцам, то застройщик должен выплатить пеню дольщикам за просрочку. Пеня равна одной сто пятидесятой части от ставки рефинансирования для физического лица, и одной трехсотой для юридических лиц. Пеня выплачивается только в том случае, если не было подписано дополнительное соглашение и признан факт просрочки.
Как доказать факт просрочки сдачи дома
Если застройщик нарушил и просрочил дату передачи квартир дольщикам, то подтверждением этого может быть:
- – указанная в договоре дата сдачи дома, при этом нет акта приема-передачи, подписанного сторонами;
- – если акт приема-передачи квартиры составлен и подписан, но позже, чем указано в договоре.
Что делать, если срок сдачи дома застройщиком был нарушен
Если произошло нарушение сроков сдачи дома
… то сначала нужно отправить претензию в письменном виде. В претензии указать реквизиты заключенного договора о долевом строительстве, просроченную дату и обосновать тот факт, что обязательства нарушены. Также в документе нужно указать свои требования, это может быть передача жильцу квартиры, выплата неустойки и пени, оплата понесенных расходов. Претензию нужно лично вручить представителю компании или отправить заказным письмом.
Если после отправки претензии застройщик никак не отреагировал на документ
… то дольщик может подать иск в суд путем подачи искового заявления. В иске указывается суть вопроса, можно перенести информацию из текста претензии. Если можете обосновать, то возможно требовать и возмещения морального вреда.
К составленному исковому заявлению нужно приложить договор долевого строительства, показать расчеты по пени, претензию, отправленную застройщику, квитанцию об оплате государственной пошлины.
Все документы нужно подать в суд, который находится по месту расположения компании застройщика.
На практике, если все документы оформлены правильно, то дольщик может выиграть дело у застройщика. Однако может быть уменьшена сумма по запросу ответчика. Если в дальнейшем застройщик добровольно не выплачивает компенсацию дольщику, то денежные средства взыскиваются через судебных приставов.
Расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке
Если возникла ситуация, что компания застройщика просрочила срок сдачи дома более, чем на два месяца, и при этом не отвечает на присланную претензию, то дольщик имеет право отказаться от исполнения договора и требовать возврата потраченных денежных средств.
Также, если был нарушен срок сдачи дома, то дольщик может требовать отмены доплаты за больший метраж жилья, чем указано в договоре и по технической документации.
Если дольщик подписал предложенный застройщиком документ акт передачи квартиры после срока сдачи, то там должна быть информация о просрочке. Если же в документе указано, что дольщик не имеет претензий к застройщику по сроку сдачи дома, то в дальнейшем человек е застройщика уже не сможет взыскать неустойку. Поэтому дольщику нужно потребовать, чтобы в документ были внесены изменения о просрочке. Это никак не повлияет па возможность зарегистрировать право собственности на квартиру в законном порядке.
