Нередкий для сегодняшнего дня факт, когда люди, заключившие договор долевого участия в жилищном строительстве, оказываются в ситуации, когда деньги по договору выплачены, а жить негде. К сожалению, несвоевременное введение дома в эксплуатацию – часто встречающееся нарушение со стороны компании-застройщика. Желание приобрести квартиру в доме, который еще не построен – это всегда определенный риск.
Но более дешевая цена, по сравнению с готовым жильем, продолжает привлекать людей. Особенно, если заключается договор с известной компанией, имеющей большой опыт.
Содержание статьи:
Что гласит закон
Но сегодняшние нестабильные экономические условия способны нарушить планы даже крупных застройщиков. Несвоевременная сдача дома – зачастую катастрофа для покупателя. Особенно, если это семья с маленькими детьми.
Как поступать в этом случае? Как возместить убытки и получить компенсацию за несоблюдение договорных условий?
Существует федеральный закон от 1.01.2005 года № 214-ФЗ, в котором подробно расписаны все моменты, касающиеся строительства недвижимости по форме долевого участия.
В нем же представлен порядок договора, регулирующий правовые отношения дольщика и застройщика. Он составляется в письменном виде, и в обязательном порядке подлежит регистрации.
Если представитель застройщика будет предлагать какие-либо иные формы договоров, следует иметь в виду, что действие закона № 214 на них не распространяется. То есть – дольщики не смогут в случае нештатной ситуации защитить свои права в суде.
Поэтому, заключая договор, необходимо изучить его внимательно.
Вот главные моменты, которые обязательно должны быть прописаны:
- Точная характеристика будущей квартиры с утвержденным планом (размер жилой и нежилой площади, адрес и т.д.).
- Стоимость объекта и порядок внесения платежей.
- Сроки ввода объекта в эксплуатацию и гарантийные сроки на него.
- Способы исполнения договорных обязательств его участниками.
В противном случае договор не может считаться действительным.
В обязанности строителя входит построить объект недвижимости, ввести в эксплуатацию и, в надлежащем виде, передать его будущим собственникам.
Все риски непредвиденного повреждения или уничтожения строящегося объекта до передачи его собственникам ложатся на застройщика. Будущие же хозяева обязаны вовремя внести полную стоимость жилья и принять его (с подписанием акта) после ввода в эксплуатацию.
Если по объективным причинам уложиться в сроки не удается, строительная компания обязана за 2 месяца в письменном виде предупредить об этом дольщиков, и попросить продлить срок сдачи, подписав дополнительное соглашение.
В остальных случаях она обязана выплатить неустойку. Дольщики, в свою очередь, вполне могут отказаться от подписания допсоглашения и просто ждать, когда дом будет достроен.
Так как, если оно будет подписано, и застройщик успеет доделать все в новый срок, то никакой неустойки получить уже не удастся. Суд просто не примет к рассмотрению иск или откажет в его удовлетворении.
Вышеупомянутый федеральный закон дает возможность дольщикам отстаивать свои нарушенные права разными методами: от взыскания неустойки до расторжения договора, без согласия компании-застройщика.
Расчет неустойки: как это сделать правильно
Неустойка (пеня) – в данном случае, это мера ответственности за нарушение договорных обязательств по своевременной сдаче объекта.
Схема расчета предусмотрена в том же законе № 214. Застройщик обязан оплатить все дни просрочки, отталкиваясь от суммы, указанной в договоре. Сумма для физических лиц считается на основании ставки рефинансирования ЦБ в 1/150.
Она рассчитывается по формуле: ставка рефинансирования умножается на 1/150 и стоимость жилья по договору. Результат умножается на количество просроченных дней.
Это и составит окончательную сумму. Кроме выплаты непосредственно неустойки, застройщик обязан возместить иные убытки, возникшие из-за того, что дольщик не смог вовремя въехать в свою оплаченную квартиру (например, расходы на аренду временного жилья).
Если время просрочки составило уже внушительные сроки, сумма неустойки, особенно если стоимость жилья достаточно высока, приобретает большие размеры.
Существует два способа востребования неустойки: досудебное и судебное. Начать рекомендуется с первого.
Досудебный способ взыскания
В случае, когда имеет место факт нарушения сроков передачи квартиры, составляется досудебная претензия к застройщику, направленная на его юридический адрес.
В ней нужно потребовать передать квартиру в установленный срок и указать, что в случае отказа или игнорирования законных требований последует исковое заявление в суд.
Передача данного документа может производиться:
- представителем (или представителями) дольщиков;
- заказным письмом с уведомлением и описью вложений.
В первом случае нужно получить на своем экземпляре отметку о получении, во втором – сохранить квитанцию о вручении письма.
Если застройщик проигнорирует законную претензию клиентов, то остается только обращение в суд.
Но многие компании в данном случае отзываются на досудебный вариант, так как судебные органы обычно принимают сторону дольщиков, а проигравшая сторона (в данном случае – компания) несет все судебные расходы.
Обращение в судебные органы
В составленном иске обманутый гражданин может требовать взыскания неустойки, других понесенных расходов, возмещения морального ущерба, а также еще 50% от суммы удовлетворенных судом требований в свою пользу.
Ели размер пени менее 50 тысяч рублей, обращение можно направить в мировой суд. На начальной стадии судебной тяжбы допускается примирение сторон, и заключение мирового соглашения между ними.
Также суд имеет право уменьшить размер суммы неустойки, приняв во внимание заявление ответчика о причинах нарушения обязательств. В этом вопросе судебная практика неоднозначна, многие суды целиком и полностью встают на сторону дольщиков.
Срок исковой давности по делам подобного рода – 3 года.
Если требования истца будут удовлетворены, то, после вступления решения суда в силу, он может получить исполнительный лист и передать его в службу судебных приставов по адресу компании-застройщика, которые и будут заниматься взысканием.
Можно обратиться и напрямую в банк, где оформлен расчетный счет должника.
Какие понадобятся документы
К исковому заявлению нужно приложить:
- паспорт участника долевого строительства (копия);
- договор об участии в строительстве (копия);
- документ, подтверждающий оплату суммы (копия).
Также к иску нужно приложить досудебную претензию к застройщику вместе с его ответом (если таковые имеются), оригиналы правоустанавливающих документов сделки, чеки об оплате взносов и госпошлины.
Само исковое заявление должно содержать:
- территориальную принадлежность суда;
- ФИО и адрес истца;
- данные ответчика;
- расчет взыскиваемой суммы;
- законодательное обоснование заявленных претензий;
- другие подтверждающие документы.
В подобных гражданско-правовых разбирательствах вопрос доказательств полностью ложится на истца.
Поэтому, для успешного исхода дела, и при составлении иска, и для участия в судебном процессе лучше воспользоваться профессиональной помощью юриста, специализирующегося в данной области сделок с недвижимостью.
