Процедура покупки доли в квартире сопряжена с определёнными рисками и относится к таким приобретениям необходимо с особой осторожностью в первую очередь, риск основывается на том, что помимо двух сторон – покупателя и продавца, присутствует, хоть и негласно, третья сторона – хозяин или хозяева остальных долей в этой квартире.
В подавляющем количестве случаев в собственность приобретается вся квартира. Но иногда люди вынуждены приобретать долю в квартире. Почему? Ответ очень прост: ограниченность в финансовом плане, а доля в квартире – это хоть какое-то решение жилищного вопроса.
Содержание статьи:
Правила купли-продажи доли квартиры
Покупая доли в квартире, постепенно можно выкупить квартиру целиком. По стоимости это будет гораздо дешевле. Ведь до настоящего времени не существует чёткого механизма, который бы рассчитывал стоимость доли.
Во избежание последующих проблем, перед оформлением договора купли-продажи доли в квартире, нужно самым пристальным и тщательным образом проверить личность продавца. Уточнить цель продажи доли, взаимоотношения с будущими «соседями» и т.п.
На этом этапе может возникнуть первый риск. Довольно часто собственники доли предлагают оформить сделку не по договору купли-продажи, а по договору дарения доли.
В свою очередь деньги за эту долю покупатель будет отдавать под честное слово. На первый взгляд ничего страшного и криминального не произошло и покупатель всё равно становится полноправным владельцем доли в квартире.
Но если при проживании возникнут какие-то нюансы и последует обращение в суд, с продавца не взыщут ровным счётом ничего, ведь дарственная оформляется на безвозмездной основе.
Например, гражданин К. приобрёл долю в квартире на основании дарственной. И покупатель, и продавец вполне довольны состоявшейся сделкой. Но спустя некоторое время у К. отключили свет.
После разбирательств выяснилось, что бывший собственник оставил неоплаченные километровые долги за пользование электроэнергией. Даже при обращении в суд вернуть деньги нет никакой возможности.
Ведь доля в квартире приобретена по договору дарения, т.е. бесплатно. А то, что покупатель передавал определённую сумму, это нигде не указано.
В настоящее время также распространены мошеннические схемы с продажей доли в квартире.
А именно, продавец предлагает оформить сделку через договор дарения, якобы чтобы не получать согласие у остальных собственников, покупатель соглашается, отдаёт запрошенную сумму, получает на руки документы о наличии в его собственности доли в квартире.
Затем, спустя некоторое время, «даритель» вспоминает о том, что он является недееспособным. При подтверждении этого факта суд аннулирует дарственную, и покупатель остаётся ни с чем – без денег и без доли в квартире.
Второй риск связан с тем, что покупатели «путают» два слова «доля» и «комната» в доме или квартире. Доля является неосязаемым «предметом».
Увидеть её можно лишь в свидетельстве о праве на собственность, где прописывается в виде дроби -1/4, 1/2 и т.п. выделение доли в отдельную комнату –процедура весьма непростая, так как в первую очередь это связано с отсутствием технических возможностей.
Чтобы выделить долю в натуральном виде, требуется отдельный вход в помещение, отдельная комната и т.д. Покупку доли нельзя сравнить с покупкой комнаты в коммуналке, поскольку собственник доли есть право и не на комнату, где он непосредственно проживает, и на часть кухни, коридора и санузла.
Покупка доли в квартире с долей несовершеннолетнего
Покупка доли в квартире, где совладельцем является несовершеннолетний, либо он просто зарегистрирован в этой квартире, связана с максимальным риском. Такие сделки являются наиболее сложными.
В этом случае продавцу необходимо предоставить покупателю разрешение на совершение сделки, которое выдают органы опеки, и согласие попечительского совета.
Эти документы подтверждают, что ребёнок не ущемляется в своих имущественных правах после продажи доли в квартире.
Если ребёнок был просто зарегистрирован в квартире, разрешение выдадут в том случае, если есть гарантия предоставления ребёнку альтернативного варианта жилья, которые будет соответствовать требованиям обеспечивающим комфортное проживание ребенка.
В ситуации, когда несовершеннолетний – сособственник, потребуется официальное подтверждение факта того, что после совершения сделки ребёнок получит в собственность минимум аналогичное по качеству место проживания.
В этом случае органами опеки оценивается качество нового жилья, а также равноценность состояния дома и площади жилья, насколько равноценно развита инфраструктура.
К другим рискам при покупке доли в квартире можно отнести продажу доли недобросовестным владельцем (доля может быть в залоге или ранее приобреталась в ипотека и до настоящего момента не оплачена), в данном жилом помещении могут быть зарегистрированы лица, которые на момент совершения сделки находятся на службе в армии, на обучении заграницей, в местах лишения свободы, в интернате, временно проживают за границей.
При правильном подходе к оформлению документов о покупке доли в квартире существует лишь один риск – моральный, так как никогда нельзя исключить негативное отношение со стороны сособственников.
Помимо всего прочего, определённые проблемы могут возникать и при расчёте цены доли. Доля на рынке недвижимости не пользуется популярностью, именно по этой причине цена не так велика, как на изолированное помещение.
Правильный расчёт стоимости доли
В этом случае невозможно применить расчёт цены 1 кв.м. по региону, который умножается на количество всех квадратных метров, так как на выходе получится чересчур высокая стоимость доли в квартире.
В этой ситуации необходимо из следующих характеристик, наличие ремонта в квартире, сколько долей, т.е. соседей, в каком районе расположена квартира и т.д.
Очень негативный момент при покупке доли в квартире – совместное проживание с другими людьми (соседями), что может сопровождать возникновением конфликтных ситуаций и даже скандалов, а иногда и обращением в суд.
То есть всегда необходимо предусмотреть возможность продажи своей доли в квартире. Но если квартира находится в неблагонадёжном районе, осуществить такую сделку будет очень не просто.
Кого называют сособственниками?
При покупке доли в квартире необходимо быть готовым к тому, что в этой квартире будут проживать другие люди, т.е. сособственники.
Минимум – это один совладелец, но может быть и больше. В этом случае порядок пользования жилым помещением должен определяться заключением совместного соглашения между всеми «соседями». Если такового нет, пользоваться имуществом на равных правах могут все.
Разговор не просто так зашёл о сособственниках. Если вы приняли решение продать долю в квартире, именно сособственникам предоставляется преимущественное право покупки доли в квартире.
Сделать это можно так.
Если принято решение о продаже своей доли в квартире, собственник должен уведомить сособственников об этом документально. В уведомлении необходимо прописать все условия продажи доли в квартире, и стоимость в том числе.
Уведомление необходимо передавать только под роспись или же направить на адрес «соседей» заказным письмом. Сособственники обязаны в течении месяца принять решение: выкупить долю или отказаться.
Если месячный срок закончился, а ответа от сособственников так и не последовало, владелец доли имеет полное право продать её третьему лицу на аналогичных условиях, которые предлагались «соседям».
Если требования законодательства не выполнены, сособственники имеют право направить в течение трёх месяцев заявление в суд с того момента, когда состоялась продажа доли в квартире, о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И судом в этом случае будет вынесено решение в их пользу.
В случае, когда собственник заключает договор купли-продажи с кем-то из сособственников, не требуется уведомлять остальных совладельцев.
Помимо «предупреждения» могут возникнуть и другие проблемы с владельцами остальных долей в квартире. Иногда встречаются ситуации, при которых так называемые «соседи» протестуют против продажи доли третьему лицу, и в то же время сами не желают выкупать эту долю.
Если говорить иначе «вставляют палки в колёса и владельцу доли и потенциальному покупателю».
Преимущества владения долей в квартире
Но покупка доли в квартире не означает только минусы, в этом есть и свои плюсы:
- первый – это сделать инвестиционное вложение при наличии небольшой суммы;
- второй – возможность получить официальную и постоянную регистрацию;
- третий – приобретение права на личную недвижимость при небольшой сумме;
- четвёртый – у вас появляется возможность получить ипотеку либо кредит под залог недвижимости.
В заключение хочется отметить, что даже если у вас есть некоторый опыт в совершении сделок по покупке недвижимости, такие сделки лучше совершать только после консультации с опытными риелторами и юристами.
Стоимость их услуг несоизмерима с тем, какие проблемы могут подстерегать будущего владельца доли в квартире.