Существует ряд преимуществ при долевом участии в строительстве для каждой из сторон. Основное преимущество – это реальная возможность приобрести нормальное жильё по доступным ценам и довольно простая процедура оформления необходимых документов. Но долевое строительство имеет и свои весомые минусы. Зачастую бывает так, что происходит обман дольщиков.
Это может происходить следующим образом: нарушаются сроки сдачи объекта в пользование; при эксплуатации выявляются очень серьёзные недостатки; полученные жилые метры не отвечают нормам строительства. Такие и иные основания могут стать причиной, чтобы расторгнуть договор долевого участия.
Причины для расторжения ДДУ
Действующим законодательством определены ситуации, при наличии которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке. Такое расторжение исключает разбирательство в суде.
За каждым из дольщиков закреплены права и обязанности, которые предусмотрены действующими законами.
Самая важная обязанность каждой стороны – соблюдение условий договора. При нарушении условий одним участником строительства, другой вправе выставить требование о компенсации причиненного ущерба, исправлении последствий, а также потребовать прекращения действия договора долевого участия.
Если прекращается действие договора одной стороной необходимо предоставить аргументы и веские основания.
Как показывает судебная практика, в 90% случаев основная причина расторжения ДДУ – это несоблюдение договорных условий.
Договором долевого участия является документ, который обладает определённой юридической силой. Поэтому расторгнуть просто так, без веских причин, договор не получится.
Как расторгнуть договор долевого участия?
По инициативе участника ДДУ или дольщика, а также застройщика, может быть расторгнут такой договор в одностороннем порядке. Встречаются ситуации, при которых расторжение договора происходит по обоюдному согласию сторон.
Дольщик может провести расторжение такого документа по следующим основаниям:
- Нарушение сроков введения новостройки в эксплуатацию. В договоре четко прописывается время выполнения заказа и предоставления в пользование жилого помещения дольщику. Если задержка в сдаче жилья либо оформлении документов составляет больше двух месяцев, у дольщика есть полное право потребовать прекращение действия договора.
- В некоторых случаях застройщик соблюдает все сроки сдачи и своевременно выполняет все необходимые работы. Но при этом построенное жильё совершенно не соответствует нормативным требованиям по безопасности и строительству ( на стенах или на полу имеются трещины, перекосы в дверных проёмах и т.п.). Такие проблемы вполне устранимы, но при отказе застройщика устранять, это может стать поводом расторгнуть договор по инициативе дольщика.
Причина в этом случае является нарушение либо несоблюдение условий, прописанных в договоре.
Например, площадь квартиры оказалась меньше той, которая указана в договоре. При отсутствии возможности у строительной компании компенсировать это, дольщик может расторгнуть договор.
- Последним пунктом затрагиваются гарантийные обязательства, которые возлагаются на застройщика. На основании действующего законодательства гарантийный срок сданного в эксплуатацию жилья составляет пять лет. На протяжении данного срока строительная компания должна выполнять необходимые работы по устранению выявляемых нарушений.
Расторгнуть договор по инициативе участника также можно в том случае, когда:
- устранение выявленных недостатков не выполнено в установленный срок, не снижает цену квартиры, не производит возмещения расходов для того чтобы зачёты можно было устранить самостоятельно;
- требования к жилому помещению не совпадают с утверждённым проектом и техническими нормами;
- нарушение застройщиком возложенных на него обязанностей, которые касаются уведомления участника договора о том, что договор поручительства прекращает своё действие и заключается новый;
- а также по ряду иных ситуаций, устанавливаемых ФЗ.
Расторжение договора по инициативе застройщика
Федеральным законом установлены основания, согласно которым у застройщика также имеется право расторгнуть договор по своей инициативе.
П. 4 статьи 5 ФЗ гласит, что оплата стоимости договорного соглашения должна быть произведена одним платежом. Если платёж просрочен более, чем на три месяца, это может послужить основанием расторжения договора.
В ситуации, когда дольщик принимает на себя обязательство внесения средств равными платежами, причиной расторжения соглашения становиться постоянное нарушение внесения оплаты.
Расторгнуть договор обоюдно стороны могут при наличии любой из причин. При этом никаких проблем не будет, ведь на расторжение согласны обе стороны.
Но бывают ситуации, при которых недобросовестная строительная компания может не вернуть затраченные средства дольщику.
Расторгая подобный договор надо убедиться, что средства вернуться незамедлительно, и никак ни при условии заключения ДДУ на данное жилое помещение с другим дольщиком.
Необходимо обратить внимание и на срок возврата денег. Застройщик может затягивать его и продлевать до года.
Договориться о расторжении по обоюдному согласию не всегда можно.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ статья 9 ч.1.1. содержит примерный перечень случаев, при возникновении которых допустимо расторжения ДДУ через обращение в суд:
- приостановление либо прекращение строительства жилой недвижимости, в состав которой входит и предмет договорных отношений, при наличии обстоятельств, которые являются явным свидетельством того, объект строительства не закончат в срок указанный в договоре и не передадут дольщику;
- при существенном изменении проектной документации ( это может быть и основательное изменение размеров объекта договорных отношений);
- в ситуации, когда происходит изменение предназначения имущества общего пользования, а также помещений, не предназначенных для проживания, которые являются частью данного строительного объекта;
- при наличии иных обстоятельств, прописанных в законах либо в договоре.
В соответствии с тем, как происходит расторжение ДДУ, различается и порядок возврата затраченных денежных средств участнику строительства.
При прекращении действия договора в одностороннем порядке, дольщик должен направить уведомление застройщику, в котором прописываются отказ и причины отказа.
Застройщик же перед отправлением уведомления об отказе исполнять обязательства по ДДУ обязан заранее направить дольщику предупреждение о том, что ему необходимо произвести погашение суммы долга и возможных последствиях при неисполнении выставленного требования.
Если имеются такого рода обстоятельства, застройщик может расторгнуть договор не раньше 30 дней после того, как направлено предупреждение.
Необходимо помнить, что расторжение ДДУ происходит с даты отправления другой стороне договора соответствующего уведомления.
Если договор прекращает своё действие на основании инициативы дольщика у застройщика есть в распоряжении 20 рабочих дней для:
- возвращения денежных средств, затраченных участником долевого строительства на погашение стоимости договора
- уплаты процентов на сумму, внесённую участником по договору.
При расторжении договора застройщиком в одностороннем порядке, вернуть уплаченные участником деньги он должен в течение 10-ти рабочих дней. Но в этом случае застройщик не оплачивает проценты.
Если застройщик не вернул деньги в положенный срок, дольщик может рассчитывать на выплату процентов.
Расторжение ДДУ через суд
Если возврат денег застройщиком затянулся, дольщик может направить обращение в суд.
При этом исковое заявление должно содержать следующие требования:
- вернуть денежные средства, которые были уплачены для выполнения договорных отношений;
- взыскать проценты, которые начисляются за пользование денежными средствами;
- компенсировать убытки, которые понёс участник долевого строительства.
К заявлению необходимо приложить пакет документов:
- копия ДДУ;
- доказательства, подтверждающие, что выдвинутые требования имеет под собой основания;
- иные документы, которые требуются для полного проведения разбирательства.
Но как показывает судебная практика, при возникновении таких обстоятельств наиболее правильным решением будет обращение за помощью грамотного юриста, который окажет и помощь в сборе необходимых документов.
