Во-первых, осуществить продажу комнаты в коммунальной квартире возможно лишь в том случае, если она приватизирована, т.е. хозяин комнаты должен являться собственником. Если коммунальная квартира не приватизирована – это собственность муниципалитета, и продажа такой комнаты невозможна, так как проводить с неприватизированной жилой недвижимостью какие-либо коммерческие сделки запрещено законодательством.
Хозяин комнаты в коммуналке непременно должен учитывать тот факт, что его непосредственные соседи по коммунальной квартире владеют первоочередным правом покупки данной комнаты согласно законодательству.
Порядок продажи комнаты в коммунальный квартире
Обеспечение реализации требуемых законодательством норм и правил поможет избежать продавцу возможных негативных последствий в дальнейшем, продавцу необходимо неукоснительно следовать установленной процедуре получения согласия для осуществления продажи комнаты в коммунальной квартире от остальных владельцев комнат.
Продажа доли в коммуналке сопряжена с большим количеством юридических сложностей и правовых нюансов. Именно по этой причине нужно крайне пристально изучить процесс продажи такой недвижимости, и по возможности, воспользоваться помощью грамотного специалиста, который уже проводил аналогичные сделки.
Как правильно осуществить процесс продажи комнаты в коммунальной квартире?
Для продажи жилой комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, хозяину надлежит:
- определиться с условиями продажи и ценой;
- оформить (лучше у нотариуса) извещение о продаже комнаты в коммунальной квартире с обязательным указанием цены. Затем направить это уведомление всем владельцам комнат в коммуналке;
- далее собирается пакет документов, который необходим при продаже жилой недвижимости;
- в случае, когда комната имеет несколько собственников, необходимо оформить и заверить нотариально от каждого из них разрешение для продажи данной комнаты;
- далее из комнаты должны быть выписаны все жильцы, о чём свидетельствует справка установленного образца;
- после совершения всех требуемых процедур можно начинать оформление договора купли-продажи данной комнаты и заключать сделку.
Как правильно получить согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире?
Известно множество случаев при продаже комнаты в коммунальной квартире, при которых соседи нарочно тормозят запущенный механизм продажи данной недвижимости. Ведь всё дело в том, что продавцу необходимо обеспечить для соседей прерогативу на покупку данной комнаты.
Сразу оговоримся, что совсем не обязательно получать разрешение соседей по коммунальной квартире на реализацию комнаты.
Продавец должен всего лишь иметь доказательства того, что им были выполнены требования законодательства, и он предложил в первую очередь, именно, соседям приобрести его комнату.
Чтобы это выполнить, продавцу необходимо письменно уведомить о том, что он желает продать комнату:
- соседей, которые являются владельцами остальных приватизированных комнат в коммунальной квартире;
- полномочный Жилищный комитет или районную администрацию, в том случае, если в коммунальной квартире проживают граждане по соглашению социального найма, собственником комнаты в данной ситуации является муниципальное образование;
- если собственником комнаты или комнат в коммуналке является несовершеннолетний или инвалид.
Уведомление соседей о том, что вы намерены продать комнату с указанием стоимости, а также условий реализации комнаты, возможно оформить 2-мя способами.
Такое уведомление можно составить самостоятельно, а затем через почтовое отделение посредством заказного письма с уведомлением отправить своим соседям по коммунальной квартире. Правильным решением также станет обращение за помощью к нотариусу и оформление соответствующего извещения.
В извещении можно обратиться к соседям по коммунальной квартире с просьбой оформить отказ от покупки комнаты письменно.
При получении отказа в письменной форме, его необходимо оформить в регистрирующем органе, либо заверить у нотариуса. При наличии такого отказа продавцу не обязательно соблюдать установленный законодательством срок в 1 месяц на принятие решения соседями о покупке соответствующей комнаты.
Если по истечении месячного срока, который отсчитывается с даты получения уведомления, соседями не был дан ответ, это равносильно отказу. С этого момента собственник комнаты может продать своё недвижимое имущество без согласия соседей.
Но если один из соседей выразил согласие на покупку данной комнаты, продавец не может осуществить продажу этой комнаты стороннему человеку.
В такой ситуации договор-купли продажи непременно должен заключаться именно с соседом. Может возникнуть ситуация, при которой несколько соседей-владельцев желают приобрести данную комнату.
Решать, кто станет счастливым обладателем этой комнаты, может только продавец, в этом случае никаких прерогатив нет. Приобретение комнаты в коммунальной квартире соседями-владельцами возможно только по цене установленной продавцом.
Но собственнику, выставленной на продажу комнаты, необходимо строго учитывать один очень важный правовой аспект: осуществить продажу своей доли или комнаты третьему лицу (постороннему) возможно лишь по цене, заявленной в уведомлении, или дороже.
В случае, когда комнаты была продана дешевле, чем цена, указанная в уведомлении, соседи имеют право оспорить правомерность сделки. При совершении такой сделки внимательность стоит проявлять и покупателю комнаты в такой квартире.
Создание договора купли-продажи комнаты должно осуществляться с указанием настоящей цены сделки. Некоторые продавцы, чтобы избежать уплаты налогов, просят указывать в договоре цену более низкую.
Если покупатель соглашается на такие условия, он заведомо подвергает себя определённому риску, по причине того, что эта сделка может быть признана ничтожной по желанию соседей.
Документы для продажи коммунальной комнаты
Покупая комнату в коммунальной квартире заведомо нужно быть осведомлённым о существующих правилах проживания в коммунальной квартире, и предусмотренных законодательством санкциях за нарушение данных правил.
Какие документы потребуются для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры?
Владельцу для регистрации сделки продажи комнаты необходимо собрать документы:
- личные паспорта всех, кто участвует в процессе осуществления сделки купли-продажи;
- справку, в которой указано, что все жильцы из данной комнаты выписаны;
- извещение, в котором указывается, что собственник намерен продать комнату, а также условия продажи и цена, которое затем рассылается заказным письмом остальным собственникам комнат (такую процедуру необходимо выполнить при желании продать комнату постороннему гражданину, а не соседям);
- собственно договор купли – продажи;
- кадастровый план комнаты, которую необходимо продать;
- документ из БТИ, в виде выписки с пояснением;
- соответствующий акт о приеме – передаче жилого помещения;
- документы на комнату, которые устанавливают права собственника; разрешение от других владельцев комнат, заверенное нотариусом, на совершение продажи;
- согласие органов опеки при условии, что один из собственников инвалид или несовершеннолетний.
