Продажа доли в приватизированной квартире: Изменения в законодательстве +Фото и Видео

Делится дом на долиРассмотрим ситуацию, как можно продать долю в уже приватизированной квартире с оформлением договора купли-продажи, договора дарения, и с помощью инструмента залога. Также могут возникать ситуации, когда продажа доли в квартире может быть признана незаконной.

После приватизации квартиры, предусмотренной законом России №1541-1, жилая недвижимость, это может быть и квартира, дом, комната, участок земли, становится собственностью тех людей, которые выполнили все требуемые действия.

Квартира может быть приватизирована только одним человеком или целой семьей. Участвовать в приватизации может любой человек, который прописан в квартире на момент подачи документов в Росреестр, то есть официально в квартире зарегистрирован на постоянное место проживания. Поэтому часто приватизация оформляется на членов семей, это супруги, дети, их родственники.

Как продать долю в приватизированной квартире

Бывают ситуации, когда супруги разводятся, дети получают в наследство доли родителей, и в дальнейшем, если человек не хочет проживать и пользоваться квартирой с другими жильцами, может продать свою долю в собственности. Здесь главное это соблюдать и свои интересы, не нарушать интересы других собственников.

Перед тем, как рассматривать вопрос о продажи доли в квартире

Как выглядят доли собстенниковНужно разобраться в разнице понятий «совместная собственность» и «долевая собственность».

Важно! Продать в приватизированной квартире можно только долю, и обязательно в документе о праве собственности должен быть указан размер доли, то есть она должна быть выделена.

Если квартира в собственности нескольких человек, то они владеют ей на правах совместной собственности, в этом случае продать можно только квартиру целиком. Для продажи только части квартиры нужно провести сначала раздел долей, и после этого каждый владелец доли уже может сам распоряжаться его частью, то есть по своему усмотрению.

Наиболее простая ситуация, когда все согласны на продажу квартиры. Здесь будет достаточно подписать соглашение между всеми собственниками о том, за какую сумму продается квартира, и как она будет делиться после того, как покупатель передаст деньги. Далее можно заключать договор купли-продажи.

А вот если кто-то желает продать свою долю в квартире, а другие собственники против этого, то действовать уже нужно по-другому. В настоящее время есть три основных схемы по продаже долей в квартире, которые не противоречат существующему законодательству и уже применялись на практике. Поэтому нужно рассмотреть все три схемы и решить, какая будет наиболее оптимальной для вас.

Варианты продажи доли

Продажа доли в квартире по договору дарения

Продать свою долю в приватизированной квартире можно только с согласия остальных собственников долей. Бывают разные ситуации, когда не получается получить такое согласие, то есть сложно договориться с остальными владельцами квартиры. При этом по закону можно без согласия других собственников осуществить дарение совей доли.

Важно! В такой ситуации нужно грамотно и правильно составить дарственную на долю в квартире. Поэтому лучше обратиться к опытному юристу для составления документа.

Это имеет такое значение потому что, если не учесть одно из требований законодательства, то в дальнейшем документ другие собственники долей в квартире смогут оспорить в суде, и сделку признают недействительной.

К документу дарственной на долю квартиры предъявляют следующие требования:

  • – в документе должны быть перечислены все владельцы долей квартиры, и должно быть указано, у кого какая есть доля;
  • указать в дарственной всех тех людей, которые не являются собственниками, но при этом прописаны в квартире и проживают в ней на постоянной основе;
  • прописать какое количество квадратных метров должно быть передано одаряемому человеку;
  • прописать основания, на которых доля в квартире стала собственностью дарителя;
  • -если даритель состоит в браке, то для оформления дарственной будет нужно согласие на проведение сделки второго супруга, предварительно его нужно заверить у нотариуса.

Также важно помнить о том, что при дарении доли квартиры по закону России, а именно по Налоговому кодексу, одаряемый должен будет заплатить налог в размере 13% от стоимости доли в квартире. От уплаты налога освобождаются только близкие родственники дарителя, это супруги, дети, родители. В остальных случаях предусмотрен налог, а для нерезидентов налог составляет 30%.

Несмотря на тот факт, что дарение это сделка безвозмездная, в договоре нужно указать стоимость доли. Лучше не занижать ее сумму, иначе из-за этого может быть наложен штраф.

После оформления дарственной покупатель передает продавцу денежные средства с помощью банковской ячейки. В договоре передачи участвует банк, для выдачи денежных средств нужно предъявить документ, который подтверждает, что произошел переход права собственности от дарителя к одаряемому человеку.

В сделке по продаже доли есть и еще путь. Даритель дарит только часть своей доли, и после того, как произошла регистрация сделки, одаряемый человек стал совладельцем квартиры, оставшуюся часть доли можно продать на законных основаниях, так как у него уже будет право приоритетной покупки.

Такой способ обойдется дороже сторонам, но и в тоже время он более надежный. Также такая схема подойдет и тем, когда у покупателя не хватает денег на всю сделку сразу, и ее проводят в два этапа.

Продажа доли через залог

Такой способ можно использовать в том случае, если банк согласен взять долю в квартире в залог, чтобы выдать человеку ссуду. По другому такая сделка называется ипотека, поэтому человек обязан платить согласно графика платежей, и если платежи прекращаются, то банк имеет право взять долю в квартире себе в собственность, так как он является залогодержателем.

Важно! Это касается и жилья, которое является единственным для собственника доли, это следует из Гражданского Кодекса России. Квартиру не изымут в том случае, если долг составляет меньше, чем 5% от ценности залога, и если просрочка менее 3 месяцев.

Такую схему иногда используют владельцы долей, когда понимают, что они не смогут выгодно продать эту долю. То есть они занимают деньги у банка, и изначально не собираются их возвращать.

Процесс продажи доли в квартире

Этот способ кажется наиболее простым, но на деле его применяют редко. Это связано с тем, что продавец доли должен соблюдать жесткие правила, а именно уведомить всех остальных собственников квартиры о намерении продать долю, и еще нужно выдержать сроки ожидания от них ответа. Если рассмотреть поэтапно, то схема такова:

  • Деньги за проданную долюсобственник доли должен заказать оценку жилой недвижимости, и полученную цифру уже использовать в дальнейшем во всех операциях. Здесь нужно иметь в виду, что сумма, полученная за отдельную долю, будет меньше, чем, если бы квартиру продали целиком и в дальнейшем поделили сумму на всех собственников;
  • каждому собственнику доли в квартире нужно отравить заказное письмо, где они будут уведомлять о том, что вы хотите продать свою долю, и прописать цену за нее. Далее требуется ждать ответа совладельцев в течение 30 дней с того момента, как было получено уведомление. После истечения этого срока можно выставлять долю на продажу, а в течение предыдущего месяца совладельцы имеют право выкупить эту долю за указанную цену раньше других покупателей. Для своей защиты можно сделать нотариально заверенные отказы совладельцев квартиры выкупить долю, но это не всегда возможно;
  • продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи вашей доли в квартире. Там обязательно должно быть прописано размер доли, сколько она стоит, описание доли, и как стороны будут друг с другом рассчитываться;
  • сделка обязательно регистрируется в ЕГРП, и покупатель получает на руки выписку.

Можно ли и как признать сделку по продаже доли незаконной

В настоящее время достаточно много вопросов и споров в судах о продаже долей квартиры решается через суд. Как правило, пытаются оспорить сделки совладельцы квартиры, покупатели, или те лица, которые считают, что нарушили их права. Если договор купли-продажи был, как положено, зарегистрирован в Росреестре, то оспорить такие сделки можно только в суде, с подачей иска.

Совладельцы квартиры могут подать иск в суд в течение трех месяцев с того момента, как они узнали о сделке купли-продажи. Надо иметь в виду, что оспорить саму сделку нельзя, а только просить в суде, чтобы па вас перевели права и обязанности покупателя по данному договору. Если суд выдаст положительное решение, то истец должен будет выплатить бывшему владельцу доли сумму по договору, и доля станет его собственностью.

Важно! Такие споры это дорогостоящий процесс, к тому же занимает много времени. Если есть возможность, то нужно договориться мирно, или доверить ведение переговоров юристу. Таким способом можно решить спор без суда, путем составления мирового соглашения.

Недействительной могут признать сделку, если в суде представят доказательства того, что при заключении договора были нарушены какие-либо законы. Например, продавец не имел права распоряжаться долей в квартире и совершать с ней какие-либо сделки.

По таким делам в судах есть свои сроки давности. В течение одного года можно оспорить сделку, если возможно установить тот момент, когда истец узнал о том, что есть обстоятельства, которые препятствуют заключению сделки. Если сделка будет признана ничтожной, то оспорить ее можно в течение трех лет, например, это если продавец не получил денег от покупателя.

Лица, которые не участвовали в сделке купли-продажи, могут подать иск в суд в том случае, если докажут, что были ущемлены их права в течение 10 лет.

Как видим, есть большое количество рисков по таким сделкам, поэтому покупатели не часто идут на такие сделки, и продавцы не могут дорого продать свою долю, а только по более низкой цене.

Получить бесплатную консультацию

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Татьяна Вольская/ автор статьи
Меня зовут Татьяна, мне 45 лет, и я юрист со стажем более 10 лет, который разобрал не одну сотню дел, и помогла тем, кто действительно нуждался в помощи. Но еще я решила пойти дальше и создала сайт, где много полезной информации, чтобы те, кому действительно требуется юридическая помощь, смогли ее получить. Кроме того, я позаботилась о том, чтобы вы смогли получить бесплатную консультацию от моих помощников – для этого следует заполнить данные во всплывающем окне и дождаться звонка специалиста, который вас проконсультирует. Кроме того, вы можете в любое время позвонить по трем номерам, которые есть на сайте, чтобы получить мгновенную консультацию.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: