Поручителей найди достаточно сложно, а уж тем более по ипотечному кредиту. Так как поручиться за финансовую благонадежность другого человека на несколько лет, а то и десятков лет вперед, это серьезный и ответственный шаг. Чаще все выбор поручителей при оформлении ипотеке не велик и в 95% ограничивается кругом родственников.
И те не спешат брать на себя такую ответственность. Но есть категория граждан, которые считают подписание договора поручительства всего лишь формальностью, дружеским жестом поддержки близкого или не очень человека. Такое поведение достаточно опрометчиво, так как подписание финансовых документов всегда влечет за собой серьезные последствия.
А подобная финансовая безграмотность может привести к достаточно плачевным результатам для самого поручителя.
Какие риски влечет за собой поручительство? Какую ответственность несет поручитель? Можно ли перестать быть поручителем по ипотеке? Что следует знать, до того, как поручиться за кого-то по кредиту? На эти и другие вопросы ответим далее.
Содержание статьи:
Функции поручителя
- Гарантирует исполнение обязательств по сделке,
- Может активировать заемщика для решения проблем, в случае наступления прострочек или сложных ситуаций по выплатам,
- Отвечает своим имуществом по сделке, в случае злостного уклонения от уплаты долговых обязательств заемщиком.
Требования к поручителю
К поручителям по ипотеки предъявляются серьезные требования, иногда даже более жесткие, чем к самому заемщику. Требования могут несколько отличаться в зависимости от банка и от индивидуальных условий сделки, но в целом поручитель должен быть:
Дееспособным,- Старше 21 года до пенсионного возраста. Некоторые банки изменяют данные условия, например, в Сбербанке оформить как кредит, так и стать поручителем могут граждане в возрасте до 75 лет. На практике возраст поручителей ограничивается 35 годами, если поручителю больше, то получить одобрении будет несколько сложнее, все будет зависеть от наличия других условий.
- Иметь в наличии собственную недвижимость,
- Иметь официальный доход и постоянное место работы, некоторые банки в качестве подтверждения доходов готовы рассматривать другие документы (договоры ренты, банковские депозиты и пр.)
- Иметь хорошую кредитную историю, без просрочек платежей по взятым кредитам,
- Быть гражданином РФ и иметь прописку в регионе, где приобретается недвижимость,
ВАЖНО Возможность стать поручителем лучше уточнять в каждой конкретной ситуации непосредственно в банке, так как в ряде случаев формальные критерии могут быть опущены.
Когда нужен поручитель?
Дополнительные гарантии по ипотечным сделкам могут понадобиться в следующих ситуациях:
- Возраст заемщиков 18-21 года,
- Наличие у заемщика негативной кредитной истории,
- Минимальный стаж трудовой деятельности,
- Оформление ипотеки на отдельные виды новостроек на этапе строительства.
Нужен ли поручитель при оформлении ипотечного договора?
Наиболее распространенной формы приобретения ипотечного жилья является ипотека без поручителей под залог приобретаемой недвижимости. Привлечение поручителей выглядит скорее как исключение из правил. Потребность в поручителе появляется, при наличии сложностей с одобрением кредита для определенного заемщика. Наличие поручителя увеличивает шансы на одобрение нужной суммы либо на одобрение кредита определенному заемщику.
Что следует знать поручителям по ипотеке?
Сам по себе статус поручителя по ипотечному кредиту не отличается особыми обязательствами от поручителя по обычному кредиту, но имеет рад особенностей, которые связаны с самим кредитным продуктом. Поручитель должен осознавать риски и быть готовым к тому, что в случае невозможности или нежелания выплачивать ипотечные платежи заемщиком, вся ответственность перейдет на поручителя.
ВАЖНО Даже в случае взыскания залоговой недвижимости, ее стоимости может не хватить для оплаты всего долга по ипотечному кредиту.
В связи с этим требования банками к поручителям по ипотеке выдвигаются более высокие, чем при оформлении потребительских кредитов. Поручители при оформлении ипотеки будут вынуждены сообщить сведения банку о своих доходах и накоплениях, иногда даже в ущерб своим интересам. Кроме того, они серьезно рискуют своим имуществом, на которое может быть так же распространено взыскание, при возникновении сложностей с выплатой кредита у заемщика.
Стоит отметить, что весь период ипотеки, а это может быть несколько десятков лет, поручитель будет находиться под сильным эмоциональным и психологическим давлением, так как будет фактически зависеть от действий или без действий другого человека. Поручители сознательно ограничивают свои финансовые возможности на период ипотеки, им будет сложнее получить кредиты, оформить свою ипотеку, суммы для выдачи кредитных средств будут значительно занижены за счет имеющихся чужих финансовых обязательств. Найти такого поручителя в современном мире достаточно сложно и проблематично.
Поэтому большинство банков при оформлении ипотеки отдают предпочтение другим формам минимизации рисков – залоговое имущество, высокий первоначальный взнос. Фактически поручительство остается для граждан, состоящих в официальном браке. В случае оформления ипотеки на одного из супругов второй будет выступать либо поручителем, либо созаемщиком.
Поручитель или созаемщик
Эти два понятия на практике достаточно часто путаются.
Созаемщик – это такой же заемщик по кредиту. Созаемщик и заемщик обладают равными правами в отношении недвижимости и равными обязательствами по погашению кредитных обязательств, а также равную ответственность в случае наступления просрочек по платежам.
Поручитель – это лицо, которое ответственное по обязательствам, так же как и сам заемщик, но при этом не имеет прав на имущество, приобретенное по договору займа. Кроме ситуаций, если в договоре имеются пункты о вознаграждении поручителя в тех или иных условиях (за риск или за оказанную помощь). Поручитель имеет обязательства уплачивать ипотечные платежи за заемщика в независимости от причин возникновения просрочки – отсутствие финансовых средств, проблемы с трудоустройством или здоровьем, смерь заемщика.
Ответственность поручителя по ипотеке
Поручители при оформлении ипотеки несут солидарную ответственность с заемщиком. То есть несут такую же ответственность за выплату кредита, как и сам заемщик. Естественно, что в случае возникновения сложностей с выплатой кредита претензии будут обращены изначально самому заемщику, а вот, если он не сможет расплатиться по обязательствам по кредиту, то они будут переадресованы в полной мере поручителю.
В редких единичных случаях поручитель может нести дополнительную (субсидиарную) ответственность, либо она может иметь лимиты по сумме или проценту имеющейся задолженности. Субсидиарная ответственность дает права обращаться для решения вопроса погашения долга заемщика к поручителю исключительно в случаях, когда будет доказана неплатежеспособность самого заемщика.
Практика банков РФ
Но в российской банковской практике такие случаи практически не встречаются, такая ответственность никак не минимизирует банковские риски. Еще одним важным моментом для поручителей становиться тот факт, что даже в случае погашения долга заемщика с его помощью, какой бы крупной ни была сумма, права на недвижимость он не приобретает, в отличие от самого заемщика либо созаемщика.
Единственным вариантом при таком раскладе будет подача регрессивного иска в суд о взыскании с должника уплаченной суммы. Такое взыскание может быть обращено на само имущество, но взыскать имущество в пользу кредитора можно будет только в том случае, если оно не является единственным жильем для заемщика.
Возможные риски для поручителей
Таким образом, можно выделить следующие возможные риски для поручителей:
- Ухудшение свой кредитной истории, даже если просрочка будет допущена заемщиком,
- Возникновение сложностей с получение дополнительных кредитов на себя, так как поручительство будет рассматриваться банкам как закредитованность. Шансы на оформление собственной ипотеки на период поручительства минимальны,
- Полная ответственность за заемщика, включая уплату суммы ипотеке, процентов и штрафов,
- Риски изъятия собственного имущества в уплату долгов другого человека.
Права поручителя
На первый взгляд может показаться, что поручители обладают только обязанностями по покрытию рисков по договору ипотеки заемщика для банка. Но это не всегда так. Например, при подписании кредитного договора по ипотеке, дополнительно может быть подписано соглашение о вознаграждении поручителя. На практике такое встречается достаточно редко, но только по тому, что между родственниками (а именно они чаще всего выступают поручителями) не принято оплачивать услуги друг друга.
Дополнительно может быть подписано альтернативное соглашение, которое обозначает порядок возврата денежных средств, которые были внесены поручителем за заемщика по договору. Таким образом, при должной подготовке свои права поручителя можно защитить и рассчитывать на возврат суммы, которая была внесена за заемщика по кредитным платежам.
Кроме того, после закрытия договора поручитель может получить в банке документ, который подтверждает переход к нему прав кредитора. На основании данного документа можно требовать возврат своих убытков в судебном порядке.
Можно ли прекратить поручительство по ипотеке?
Прекратить поручительство по инициативе самого поручителя невозможно. Сама по себе такая возможность в любой момент сложить обязательства поручителя по сделке уничтожает банковскую гарантию о выплате кредита. Но законом предусмотрены некоторые варианты прекращения поручительства в некоторых ситуациях, при наличии ряда обстоятельств:
При наличии согласия всех сторон договора – поручителя, заемщика, банка. Банк может пойти навстречу заемщику и поручителю, если у него будут аналогичные или улучшенные гарантии по выплате кредитных обязательств. Такой вариант возможен и в ситуации, если задолженность по ипотеке, которая осталась до ее погашения, не требует дополнительного обеспечения.- При закрытии кредитных обязательств заемщика.
- При завершении действия договора поручительства.
- При переводе долга заемщика на другое лицо.
ВАЖНО поручительство не может быть прекращено по причине смерти должника. В таком случае долговые обязательства переходят к наследникам. Если наследники откажутся от приема в наследство ипотечного договора, то все обязательства по его уплате полностью перейдут на поручителя.
Советы поручителям
Если вы понимаете все риски и ответственность, то до подписания договора поручительства стоит:
- Тщательно оценить финансовое состояние заемщика,
- Проверить наличие у него имущества, которое может стать обеспечением для выполнения обязательств,
- Оценить уровень и стабильность доходов заемщика и его возможности платить по взятым обязательствам.
- Сам договор поручительства стоит внимательно изучить и задать все вопросы сотрудникам банка до подписания. Лучшим вариантом в случае наличия сомнений или очевидных рисков получить консультацию стороннего независимого юриста. Заемщик же и сотрудники банка выступают в данном случае заинтересованными лицами и могут преподносить информацию с удобной им точки зрения, что может повлечь за собой скрытие какой-то важной информации для поручителя. Договор поручительства подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у поручителя, а второй – в кредитной организации.
- Внимание стоит уделить и изучению договора кредитования заемщика, в частности разделам о штрафных санкциях и пени, то, что может коснуться и поручителя, в случае невыполнения своих обязательств заемщиком.
Если имеется возможность выбора между вариантом поручителя или созаемщика, то стоит тщательно взвесить все за и против. Созаемщики обладают правами на недвижимость, приобретенную в кредит, но при этом и несут прямую ответственность за его уплату. Существует еще такой вариант поручительства, как оформление ипотечного кредита с долей поручителя.
Такой вариант не противоречит нормам закона и часто используется в случае, если поручителями выступают родственники или планируется совместное проживание в ипотечной недвижимости.
