Жилищный вопрос в России продолжает оставаться насущным уже многие годы. Рано или поздно о приобретении собственного жилья задумывается каждая семьи. Сам по себе процесс приобретения жилой недвижимости достаточно длительный, трудоемкий и финансово затратный.
Подписание документов в ходе сделки требует особой внимательности, а сами договоры – тщательного изучения. Невнимательность в таких вещах может привести к необратимым последствиям – потери не только денежных средств, но самой недвижимости.
Особенно рискованными в данном случае выглядят сделки по приобретению строящегося жилья. В данной статье разберем основные риски при покупке квартиры в строящихся и сданных домах.
Содержание статьи:
Договора с будущими собственниками квартир
С будущими собственниками квартир в новостройках могут быть заключены несколько видов договоров, выбор того или иного типа в большей степени зависит от того, на какой стадии сейчас находиться строительство объекта.
Договор долевого участия
Данный тип договора может быть заключен с дольщиками на любом этапе стройки, в том числе и на этапе сдачи объекта в эксплуатацию. Сторонами договора в данном случае будут выступать дольщики и застройщик.
Договор переуступки прав/требования
Такой договор так же может быть заключен на любом этапе строительства до приемки дома государственной комиссий. Отличительной особенностью данного типа договора выпутает то, что вместо застройщика стороной договора выступает лицо (физическое либо юридическое), которое ранее уже приобрела данный объект недвижимости по договору долевого участия.
Либо с лицом, которое приобрело права на недвижимость по более раннему договору переуступки долга от того, кто заключил договор долевого участия с самим застройщиком. Такая цепочка договоров может быть достаточно длинной. Договоры переуступки долга допускается заключать до момента введения дома в эксплуатацию.
Договор предварительной купли – продажи
Такой договор имеет места быть после того, как объект недвижимости был сдан в эксплуатацию, но собственникам не выданы документы на квартиры.
Договор купли – продажи
Стандартный договор о продаже и покупке недвижимости. Такой договор заключается при наличии свидетельства о правах собственника владельца недвижимости.
Приобретение по договору о переуступке долга
Как показывает практика
Одним из самых рискованных вариантов приобретения квартиры – приобретение по договору о переуступке долга. Как показывает практика, такие сделки проходят в период перед сдачей дома в эксплуатацию.
Связано это с тем, что квартиры в строящемся доме приобретались на этапе строительства котлована по самым низким ценам инвесторами, которые изначально не планировали переводить их в свою собственность. К тому же инвесторы всеми силами стараются избежать возникновения периода оформления квартир в собственность, так как период этот может затянуться на несколько лет, что повлечет за собой невозможность продать недвижимость в этот период.
В случае, если покупатели готовы на приобретение прав
Прав на квартиры в строящемся доме и понимают все возможные риски, для их минимизации стоит провести тщательную проверку документов. Начать стоит с проверки самой строительной организации и убедиться, что им стоит доверять.
Проверка застройщика. Алгоритм
- Уточните сроки существования застройщика,
- Проверьте на актуальность учредительную и бухгалтерскую документацию,
- Убедитесь, что застройщик имеет разрешения на проведение строительных работ,
- Проверьте договора аренды на землю под строительство или прав собственности на нее.
Договор о переуступке прав. Формула
Представляет собой фактически договор цессии. Он заключается на основе договора доверительного управления между продавцом и новым покупателем. Третье стороной по-прежнему будет выступать застройщик, так как в отношении объекта недвижимости передаются не только права, но и обязанности.
После оформления данного договора по всем спорным вопросам новому покупателю необходимо будет обращаться непосредственно к застройщику. На практике это означает, что права на недвижимость переходят новому покупателю. Как уже отмечалось, цепочка из подобных договоров о переуступке прав может быть достаточно большой. Поэтому важно внимание на данном этапе стоит уделить проверке изначальной документации по объекту. В оригинале данный договор должен находиться у последнего покупателя недвижимости.
Порядок регистрации и переоформления договора
ВАЖНО Договор долевого участия должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в органах Государственного реестра. В случае отсутствия отметки о государственной регистрации документа, он признается недействительным.
Отдельное пристальное внимание стоит уделить содержанию договора долевого участия. В нем должны быть указаны все точные характеристики приобретаемой квартиры, план этажа, расположение комнат, другие технические характеристики объекта, его рыночная стоимость.
Помимо оригинала договора долевого управления новому покупателю передаются договоры по переуступке долга на данный объект, а также документы об осуществленных оплатах в оригиналах.
ВАЖНО Если продавец недвижимости находится в браке, то обязательным документом будет – согласие второго супруга на проведение сделки. Кроме того, если недвижимость была приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом в договоре о переуступке долга должно быть указаны имена обоих супругов, которые будут выступать в качестве продавцов.
Договор о переуступке прав собственности так же подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Документы для оформления регистрации
- Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя,
- Договор долевого участия с застройщиком первоначальный,
- Документ, подтверждающий отсутствие долга продавца перед строительной компанией, либо договор о переходе долговых обязательств на нового покупателя,
- Согласие на переуступку прав от банка и строительной компании,
- Нотариально заверенное согласие супругов сторон, либо копия брачного контракта, где имеется подтверждение отсутствия необходимости предоставления согласия второго супруга,
- Договор ипотечного кредитования и закладная, при оформлении приобретения недвижимости с помощью заемных средств.
- Квитанции, подтверждающие оплату государственной пошлины,
- Подписанные заявления.
Собранный пакет документов и заявления передаются регистратору в Росреестре или МФЦ, взамен предоставляется расписка о получении документов и дате выдачи свидетельства. Сама процедура регистрации занимает порядка 5-10 дней.
ВАЖНО договор о переуступке прав должен быть составлен в такой же форме, как и договор долевого участия. Если на последнем имеется отметка о нотариальном заверении, то и договор о переуступке долга должен быть заверен аналогичным образом.
Переоформление прав на квартиру в строящемся жилье процесс достаточно долгий и трудоемкий для обоих сторон.
Продавец должен
- Проинформировать о своем намерении передать права застройщика,
- Получить от застройщика официальное разрешение (данная услуга является платной для заявителя),
- Получить документ от застройщика о том, что по данной недвижимости отсутствуют задолженности,
- Получить выписку из ЕГРН,
- При необходимости получить письменное согласие второго супруга на проведение сделки, заверить у нотариуса,
- Получить подтверждение банка об отсутствии долга.
Покупатель должен
- При необходимости получить и заверить согласие второго супруга на покупку недвижимости,
- Подписать договор переуступки прав.
Образец договора переуступки прав можно скачать здесь или получить у своего застройщика.
Подписание договора о переуступке прав на квартиру, как правило, происходит в офисе застройщика или юриста.
Важные моменты проведения процедуры переуступки квартиры
- Процесс переуступки прав на недвижимость проводиться с участием застройщика, а в случае использования ипотеки обязательным является привлечение банка, в котором был оформлен кредит.
- Застройщики могут потребовать от продавцов процент от сделки. Этот вопрос законодательно никак не регулируется, поэтому официально его решить не удастся.
- Передаваемая недвижимость не должна быть в обременении.
Основные риски для покупателя
В случае если в договоре не будет указана полная сумма сделки, то он может быть признан недействительным.- Квартира может неоднократно передавать по договору переуступки, поэтому большое внимание стоит уделить проверке документов.
- Договор переуступки стоит зарегистрировать в Росреестре. Эта процедура не является обязательной, но выступает дополнительным гарантом безопасности сделки.
- Оплату по договору стоит вносить после того, как будут получены и проверены все документы на недвижимость.
- Сделка по переуступке может быть признана недействительной в случае, если не будут предоставлены справки от застройщика и финансовой компании об отсутствии задолженности, а также в случае намеренного занижения стоимости жилья.
- Недействительными будут признаны все сделки с момента того, как застройщик был объявлен банкротом.
Итоги
Купить квартиру по более низкой цене вполне реально по договору переуступке прав, но это связано с высокими рисками. Поэтому для заключения данного договора следует уделить внимание документам, которые предоставляются продавцом на квартиру, проследить цепочку покупателей. При возникновении малейших сомнений стоит обратиться к профессиональным юристам за проверкой документов. Лучше переплатить юристам на данном этапе, чем остаться и без денег и без квартиры.
