Какие есть риски при продаже недвижимости по доверенности? Продают квартиру по доверенности обычно те люди, которые не могут лично проводить сделку. Для этого на представителя оформляют документ, по которому третье лицо получает права на совершение определенных действий правового характера от имени доверителя. Однако такой процесс имеет и определенные риски для обеих сторон.
Содержание статьи:
Какие бывают виды доверенности? Виды доверенностей
Есть несколько видов доверенностей, оформляемых на территории России, для проведения юридических операций от имени доверителя. Выбор определенного типа доверенности происходит исходя из тех целей, которые есть у доверителя.
Существуют такие виды доверенностей:
разовая доверенность. С помощью разовой доверенности можно провести некоторые правовые действия, которые касаются приобретения права на недвижимость. Как правило, разовая доверенность выдается на срок не более трех месяцев, чтобы за это время успеть провести прописанные в документе полномочия;- специальная доверенность. В такой доверенности обычно прописываются некоторые права, например, быть на регистрации в Росреестре по отношению к определенной квартире, и с наличием права получения документов;
- генеральная доверенность. Такой вид доверенности дает более широкие полномочия в вопросе распоряжения квартирой, причем эти полномочия носят постоянный характер длительное время. Генеральную доверенность также выдают при совершении операций с двумя и более квартирами.
Из всех вышеупомянутых доверенностей, только с генеральным документом можно проводить практически любые операции с квартирой, так в нем будут указаны все полномочия доверенного лица. Генеральная доверенность в обязательном порядке должна быть заверена нотариусом, и в процессе оформления специалист расскажет о некоторых последствиях оформления документа.
Важно! Любая доверенность действует не более трех лет. При отсутствии в документе срока действия, он по умолчанию считается равным одному году от даты подписания доверенности.
Основным риском при оформлении генеральной доверенности является тот факт, что у поверенного появляется право продать недвижимость. Поэтому лучше не оформлять генеральную доверенность на сотрудников риэлтерских агентств.
Оформление доверенности- скачать образец
Скачать образец договора купли продажи квартиры по доверенности
Если вы решили продавать квартиру по генеральной доверенности, то ее нужно правильно оформить. Оформление документа должно происходить у нотариуса или в консульстве посольства России. Доверитель, то есть человек, который оформляет доверенность, должен прийти со своим паспортом к нотариусу, а в консульство достаточно обратиться с заграничным паспортом, если в нем есть данные гражданского паспорта.
При продаже квартиры по генеральной доверенности, если у доверенного лица нет какой-либо заинтересованности в предстоящей сделке, то он может продать квартиру по более низкой цене, или создать другие невыгодные для продавца условия. Поэтому при составлении доверенности нужно четко прописывать в ней условия, которые имеют значение. И оформлять доверенность нужно только на человека, которого вы считаете надежным и уверены в нем.
Риски при продаже квартиры по доверенности
Даже сам по себе договор купли-продажи недвижимости может нести в себе риски для всех участников. А если сделка совершается по доверенности, то возможно возникновение следующих рисков:
- доверительная перепродажа. Это самый серьезный риск для продавца, поэтому желательно избегать таких способов продажи, когда одновременно происходит и продажа квартиры и получение денежных средств за сделку. И даже при правильной юридической организации процесса продажи квартиры, доверенное лицо может просто забрать деньги из сейфовой ячейки банка и оставить их себе. Наиболее часто можно встретить именно такой вид мошенничества с генеральной доверенностью. Бывают случаи, когда мошенничество с продажей квартиры по доверенности проводит не только постороннее лицо, а близкие родственники владельца квартиры. Для того чтобы избежать такой ситуации, получать денежные средства за продажу квартиры лучше лично;
- аннулирование доверенности представляет собой риск для покупателя. Доверитель может аннулировать доверенность в любой момент, для этого не требуется присутствия обеих сторон, то есть доверителя. Покупатель также не уведомляется об этой процедуре. То есть может получиться так, что покупатель деньги передал, а в Росреестре сделку приостанавливают. Чтобы этого избежать, деньги нужно передавать через банковскую ячейку, чтобы доверенное лицо не имело возможности получить оплату за продажу квартиры до того момента, пока не произойдет регистрация прав собственности;
- недееспособность доверителя. Если доверителя признали недееспособным, то доверенность автоматически аннулируется и сделки, которые были совершены с такой доверенностью, будут считаться недействительными.
Если возникают непонятные ситуации, то наследники имеют право обратиться в суд, чтобы квартиру вернули в наследственную базу;
- уход из жизни доверителя. Если доверитель находится в уже пожилом возрасте, то нужно проявить осторожность при заключении сделки. Потому что при смерти доверителя доверенность аннулируется;
- если доверителя признали умершим или пропавшим без вести. В такой ситуации, если доверитель пропал, сделки будут приостановлены и отменены до того момента, пока человека не найдут или не признают безвестно отсутствующим. Может начаться длительный судебный процесс, и на любом этапе сделка будет приостановлена.
Надо сказать, что основные риски покупателя при продаже квартиры по доверенности касаются случаев, когда денежные средства уже переданы, а передача прав на квартиру оспаривается через суд.
Как защитить себя при совершении сделок по продаже квартиры по доверенности
Если вы оформляете доверенность на третье лицо, то нужно принять меры по защите своих интересов от мошеннических действий. И для этого следует придерживаться определенных правил:
- произвести отзыв лицензии, если окончился срок ее действия;
- при необходимости признать доверенность недействительной через суд, и также все операции, совершенные по ней;
- оформлять доверенность только людям хорошо вам знакомым, в которых вы уверены, что они честные и ответственные;
- прописывать в доверенности, на какие конкретно операции она выдается, избегать оформления доверенности с неограниченными полномочиями;
- желательно не оформлять доверенность на получение оплаты;
- по возможности не оформлять доверенность на заключение договора купли- продажи и на получение аванса.
В банке можно произвести оформление банковского перевода денежных средств сотрудниками банка, когда за сохранность денег несет ответственность финансовая организация. Перевод осуществляется по реквизитам клиента и его распоряжению, за перевод нужно будет заплатить комиссию, зато это даст дополнительную гарантию безопасности.
Для покупателя важно проверить предстоящую сделку на юридическую чистоту, если есть возможность, то нужно поговорить с доверителем, чтобы удостовериться, что все законно. В случае отказа со стороны доверенного лица дать вам контактные данные, лучше не совершать такую сделку. Если доверитель пожилой человек, то желательно также узнать, не обманным ли путем была подписана доверенность.
Как происходит продажа квартиры по доверенности
Если вам предлагают провести сделку, где второй стороной будет человек, действующий по доверенности, то нужно проверить личность доверенного лица. Нужно посмотреть не только доверенность, но и паспорт доверенного лица, чтобы сверить данные, желательно, чтобы там была указана регистрация. Внимательно посмотрите, кто является продавцом, его паспортные данные и где он живет.
Важно! Если по доверенности происходит продажа квартиры, то она должна иметь нотариальное заверение.
По возможности возьмите копию документа и проконсультируйтесь у юриста. Доверенность должна быть действующей, желательно, чтобы срок ее действия не подходил к концу при заключении сделки. В документе должны быть четко прописаны все действия, которые может совершать доверенное лицо от имени доверителя. К обязательным действиям относятся право подписывать документы, вносить изменения в цену квартиры и изменять условия продажи.
Сама процедура купли-продажи в целом ничем не отличается от сделки, когда оформлением занимается лично продавец.
Значит, если происходит продажа квартиры по доверенности, то могут быть разные риски и для продавца, и для покупателя. Для обеих сторон есть риск потерять деньги и право на владение квартирой. И если неправомерные действия совершило доверенное лицо, то продавец может оспорить сделку через суд и ему возвратят права на квартиру, когда как покупатель не всегда может вернуть обратно свои деньги.
