Неотделимые улучшения арендованного имущества.
Неотделимые улучшения арендованного имущества является актуальным вопросом, потому что в настоящее время арендные отношения распространены.
Рассмотрим вопрос о том, должна ли выплачиваться компенсация арендатору за то, что он сделал в квартире какие-либо улучшения.
Содержание статьи:
Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества
Чтобы понять суть вопроса, нужно разобраться с тем, в чем же заключается отличия отделимых и неотделимых улучшений в квартире.
По закону России отделимые улучшения это такие улучшения, которые можно взять и забрать, при этом не будет причинено вреда другому имуществу арендодателя. То есть, сюда относятся такие улучшения, выполненные квартирантом, которые после завершения договора аренды он может увезти, унести и забрать.
При этом квартира, сдаваемая в аренду, остается в таком состоянии, в котором она была передана арендатору. Например, к таким улучшениям относят покупка мебели, ламп и бра, другие предметы интерьера, дополнительное оборудование, если при его установке не произошло изменение первоначального устройства квартиры, и его демонтаж не приведет к нарушению работы системы.
А те улучшения, которые нельзя забрать или устранить, и при этом не нарушить целостность имущества и, не причинив вред, называются неотделимыми улучшениями арендованного имущества. По Гражданскому кодексу России неотделимые улучшения арендованного имущества это такие, которые не убираются из квартиры без нанесения ущерба основным полезным свойствам недвижимости, которое было передано в аренду.
Рассмотрим некоторые примеры таких улучшений жилья:
арендатор взял в аренду частный жилой дом. Во время своего проживания по договору аренды квартирант пристроил веранду к дому, то есть, были произведены неотделимые улучшения арендуемого дома и его территории;- арендатор взял в аренду участок земли для садовой деятельности. Во время пользования землей он посадил различные плодовые деревья. После того, как закончится срок аренды, они перейдет в собственность владельца участка;
- если арендатор взял в пользование автомобиль у арендодателя, и получил согласие владельца покрасить его, то это также будут считаться улучшениями неотделимыми;
- Если в аренду был взята квартира или дом, и в процессе использования произошла замена труб, вентиляции, системы отопления, электрических элементов, окон ил дверей, или была сделана перепланировка, то все это будет являться неотделимыми улучшениями арендованного имущества, которые потом останутся во владении собственника.
Компенсация за произведение улучшений
Аспект вопроса
Самым важным вопросом при рассмотрении ситуации с неотделимыми улучшениями арендованного имущества является аспект компенсации потраченных денежных средств на произведенные улучшения. Если посмотреть решение вопроса в Гражданском кодексе, то там прописано, владелец должен компенсировать затраты на неотделимые улучшения только в случае, если арендатор согласовал их с собственником.
Если же арендатор все изменения и улучшения сам, не согласовывая данный вопрос с владельцем имущества, то компенсация расходов возможно только по усмотрению собственника жилья.
Основания и доказательства
Значит, как видим, одним из главных условий того, чтобы собственник жилья в дальнейшем компенсировал затраты на неотделимые улучшения – это осведомленность его о том, что были произведены улучшения. Если возникнут противоречия, то потребуется доказать, что собственник имущества был в курсе произведенных изменений.
Рассмотрим, как это можно доказать:
показания свидетелей. Для такого разбирательства показаний будет достаточно, чтобы доказать, что между арендатором и арендодателем была договоренность;- доказательств в виде фото или видео. Это, конечно, сложный процесс, но если у вас видео вашей беседы с арендодателем, где вы достигли договоренности, то этот материал можно предъявить в качестве доказательства;
- подписание письменного соглашения. Это наиболее простой и надежный способ для того, чтобы зафиксировать факт вашей договоренности с арендодателем. Если вы собираетесь производить неотделимые улучшения в квартире, то составьте дополнительное соглашение к основному договору аренды, где будет указано, какие работы по улучшению вы собираетесь проводить, и в какую сумму они вам обойдутся. Такое соглашение это гарантия того, что вы вернете свои вложенные деньги.
Компенсация от арендодателя расходов своему квартиранту
Здесь имеется в виду, что арендатор может делать улучшения в квартире сразу за счет денежных средств владельца жилья, или же происходит уменьшение суммы арендного платежа на сумму понесенных расходов на неотделимые улучшения. Например, вы купили нужные для работ материалы на 15000 рублей, при этом на эту сумму уменьшается арендный платеж.
И лучше сразу проследить, что собственник имущества засчитал эти деньги в счет будущего платежа. Например, в графике платежей вы указываете, какую сумму вы потратили на улучшения, если платеж больше, то оставшуюся часть вы вносите наличными или на счет. При этом, обе стороны ставят свои подписи, как бы подтверждая получение денег. Это нужно для того, чтобы в дальнейшем собственник имущества не требовал с вас просроченный арендный платеж.
Редкий вариант
Есть и такой вариант заключения договора аренды, когда проведение различных улучшений прописано в самом договоре. Это редкий вариант. В договоре есть пункт о том, что предусматривается право арендатора делать улучшения без согласования этого с арендодателем. Однако в этом случае, в договоре нужно прописать и порядок по возмещению затрат арендатору от собственника имущества. Есть вариант, что по договору предусмотрен пункт о том, что возмещение затрат арендатору не производятся.
В случае дальнейшей компенсации затрат нужно прописать в какой срок это произойдет и каким способом, наличными деньгами, безналичным путем, в счет арендного платежа или другим путем.
Вывод
Лучше всего заранее договариваться о том, каким образом будут проходить неотделимые улучшения, как согласовываться, кем, когда и каким способом оплачиваться. И договоренности между арендатором и арендодателем лучше зафиксировать в арендном договоре. Если договор уже есть, то перед проведением работ по улучшению нужно обязательно согласовать все вопросы с собственником имущества о возможности проведения работ, стоимости, способах и порядке оплаты.
Если вы сделали какие-либо улучшения в квартире, но при этом не было достигнуто договоренности, то нужно будет договариваться мирным путем о том, чтобы владелец жилья компенсировал затраты. В случае его отказа закон будет на его стороне, ведь у него есть право на отказ.
Важно! К неотделимым улучшениям не относятся работы на проведение капитального ремонта имущества. По закону оплачивать такие расходы должен сам арендодатель.
