Как досрочно погасить ипотеку? Ипотека дает возможность приобрести отдельную квартиру людям, у которых не хватает собственных средств для покупки жилья, ведь это достаточно дорого.
Часто при расчете суммы ипотеки и ежемесячного платежа граждане бывают удивлены, что итоговая сумма переплаты намного превышает сумму самой квартиры.
А при оформлении ипотеки обязательным условием является оформление страховки, что еще увеличивает сумму переплаты.
Поэтому такой инструмент, как досрочное погашение благотворно скажется на графике платежей, точнее на его уменьшении.
Содержание статьи:
Предпосылки вопроса
У тех граждан, кто покупал квартиру или дом в ипотеку может возникнуть вопрос о досрочном погашении ипотеки, если появилась крупная сумма денег. Возникает вопрос, каким образом происходит процесс досрочного погашения, можно ли вообще это делать и какие есть подводные камни. Рассмотрим этот вопрос более подробно.
Досрочное погашение ипотеки
Возможность досрочного погашения ипотеки
Сразу нужно сказать, что расторгнуть ипотечный договор заранее можно в любом банке. И при этом кредитные учреждения не должны брать с клиента дополнительные комиссии и сборы. Оформление и выдача ипотечного кредита это сложная операция, где участвуют крупные суммы денег, и банкам выгодно получить с этого максимум прибыли. Поэтому перед досрочным погашением нужно все просчитать.
Полное досрочное погашение ипотеки
Рассчет
Перед полным погашением ипотеки нужно рассчитать, насколько это будет вам выгодно. В банках есть два вида расчета ежемесячных платежей, это дифференцированная и аннуитентная.
При дифференцированной схеме расчета погашение основного долга и процентов будет идти в равных частях во все время погашения ипотеки. При аннуитентной же схеме погашения кредита платеж состоит вначале в большей степени из процентов, а вот основной долг гасится только незначительно. После того, как вы банку выплатили большую часть процентов, начинается погашение основного долга большими суммами.
Моменты выгоды при дифференцированных платежах
Значит, учитывая это, досрочное погашение ипотеки при дифференцированных платежах выгодно в любое время действия ипотечного договора, в это время будет происходить одновременное уменьшение и суммы основного долга и процентов. То есть, если изначально ипотека у вас была около трех миллионов рублей на срок 12-15 лет, то платеж составляет 38000-40000 рублей, используется дифференцированная схема погашения. Если через два года вы захотите досрочно погасить ипотеку, то ваш долг уменьшится где-то на 500000 рублей, и процентов за это время вы заплатите похожую сумму. Процент по ипотеке начисляется на остаток долга, и в самом начале платежи будут большие, а в дальнейшем уменьшатся.
Моменты выгоды с аннуитентным платежом
Если у вас ипотека с аннуитентным платежом, то вначале банк высчитывает, сколько вы заплатите всего процентов за весь срок кредита и полученная сумма будет разделена таким образом, что вначале в платеже будет значительная часть процентов, и только остаток пойдет на основной долг. Значит, при сумме платежа в погашение основного долга будет идти только около 10% платежа, остальное на проценты. В дальнейшем при погашении ипотечного кредита будет идти увеличение суммы, которая идет в счет уплаты основного долга. Значит, при аннуитентной схеме погашения выгодно досрочно гасить ипотеку именно в начале срока, чтобы максимально уменьшить большую сумму процентов.
Частичное досрочное погашение ипотеки
Если вы будите не полностью погашать ипотеку досрочно, а только ее часть, то при обеих схемах расчета платежа это будет выгодно. В случае если у вас дифференцированный платеж по ипотеке, то банк пересчитает сумму процентов по вашему графику платежей.
В итоге произойдет снижение суммы займа, и следственно снизится выплата по процентам, а это выгодно для семейного бюджета, так сократятся траты.
При аннуитентной схеме платежа, если клиент делает частично досрочное погашение, то можно будет выбрать или сокращение срока при таком же платеже, или сократить сумму ежемесячного платежа, а срок остается таким же.
Нюансы досрочного погашения ипотеки
Для того чтобы сделать досрочное погашение ипотеки нужно обратиться в банк и написать заявление. Часто в банке есть определенный срок, за некоторое количество дней нужно писать заявление и вносить денежные средства, то есть уведомлять банк о своем намерении. Обычно срок составляет 30 дней.
Есть у досрочного погашения и свои нюансы:
По ипотеке обычно есть необходимость платить страховые взносы. При полном погашении ипотеки можно подать заявление на возмещение уплаченной вами стоимости, но при этом неиспользованной страховки.- если полностью досрочно погасили ипотеку, то есть закрыли договор, то лучше заказать в банке справку об этом для доказательства этого факта при необходимости.
- обратите внимание на условия о досрочном погашении, прописанные в договоре. Может быть указана минимальная сумма досрочного платежа, или даже штраф за досрочное погашение, оплаченное не вовремя.
- другие банки могут предложить вам рефинансировать вашу ипотеку под более низкую процентную ставку. Это может быть выгодно, ведь тогда уменьшится ежемесячный платеж. Однако и в этом случае у вас останется обязательство по страхованию имущества и других обязанностей ипотечных заемщиков.
- есть возможность взять потребительский кредит для погашения ипотеки, чтобы снять обременение с недвижимости. Но такую сумму потребительского кредита вам могут дать только под залог другого имущества ил поручительство. И по таким кредитам процентная ставка будет заметно выше.
Для банка досрочное погашение ипотеки не является выгодным, так он при этом теряет прибыль, в виде не выплаченных процентов. И поэтому иногда создает искусственные преграды для осуществления досрочного погашения. Например, что заявление о досрочном погашении должен принести только сам заемщик, в определенное время, или установление комиссии за пересчет графика.
Подводя итог, можно сказать, что ипотека это финансовый инструмент, который позволяет купить недвижимость даже за большую стоимость, и без нее некоторые не могут позволить себе отдельное жилье. Однако у ипотечного кредита есть свои нюансы и тонкости. И досрочное погашение ипотеки это возможность уменьшить сумму переплаты и освободить квартиру от обременения.
