Приостановление строительство и перенос сроков сдачи квартир в новостройках, к сожалению не редкость. С такой ситуацией может столкнуться любой дольщик. Законодательством предусмотрена защита прав дольщиков в виде взыскании неустойки, при несвоевременной сдаче объекта.
Отношения между застройщиком и дольщиками регулируются Федеральным законом №214 от 30 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
На практике строительные компании всеми возможными и невозможными способами стараются обойти положения данного нормативно – правового акта. Например, организуют кооперативы без заключения договора долевого участия, либо предлагают подписывать договор без проведения госрегистрации. В подобных ситуациях взыскать неустойку будет достаточно сложно.
Содержание статьи:
Как рассчитать сумму неустойки самостоятельно?
Размер неустойки рассчитывается от даты передачи квартиры по ДДУ на момент подписания акта о приемке жилья. Таким образом, если в ДДУ датой передачи объекта указано 12.10.2018, то неустойка будет рассчитываться от 13.10.2018. до момента, когда будет подписан акт сдачи квартиры. Самостоятельно определить сумму неустойки не сложно. Для этого потребуется онлайн калькулятор и информация из ДДУ.
В форму онлайн калькулятора необходимо внести следующую информацию:
- Дату сдачи квартиры (по ДДУ)
- Фактическую дату передачи квартиры
- Стоимость договора
На основании этих данных и будет рассчитана сумму неустойки.
В основе расчет неустойки по калькулятору лежит следующая формула: 1/150 * ставка рефинансирования ЦБ РФ * количество дней просрочки * сумму договора.
Кроме возмещения неустойки дольщик может рассчитывать на взыскание сумм убытков от несвоевременного получения жилья. Это может быть оплата аренды другой квартиры, повышение процентов по ипотеке. Все дополнительные убытки в таком случае должны иметь документальные подтверждения.
Пошаговый алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
- Направление в адрес строительной компании претензии – досудебный порядок,
- Выбор подсудности дела (арбитраж или суд общей юрисдикции),
- Первая инстанция,
- Апелляционная инстанция,
- Исполнительное решение.
Как составить претензию по взысканию неустойки на основании федерального закона 214? Претензия в адрес строительной компании позволяет дополнительно получить 50% штрафа в пользу потребителя.
Образец написания претензии
Бланк и образец претензии о взыскании неустойки можно скачать здесь.
В тексте претензии необходимо ссылаться на ФЗ-214 и статью 310 ГК РФ, а так же указать сумму неустойки и дату ввода здания в эксплуатацию по договору долевого участия. Кроме того в тексте претензии необходимо указать свои банковские реквизиты для предоставления возможности застройщику добровольно перечислить сумму штрафа.
Подготовленная претензия может быть подана собственноручно в офисе застройщика или же направлена заказным письмом с уведомлением Почтой России. Рекомендуется направить ее как по фактическому, так и по юридическому адресу. В случае личной подачи документа на втором экземпляре необходимо получить отметку о его вручении: подпись, фамилия и инициалы лица, получившего претензию, дату вручения и печать компании.
В случае не правильного оформления отметки о вручении суд имеет право отказать в удовлетворении ходатайства о получении 50% штрафа. Получение ответа для подачи искового заявления не требуется, главное уложиться в установленный десятидневный срок после получения претензии. Иск возможно подать и позднее, но раньше 10 дней его просто не примут. В случае отправки письма почтой дата отсчета срока в 10 дней начнется с момента получения письма адресатом. Узнать дату получения возможно на сайте Почты России по трекеру, выданному при отправке.
ВАЖНО при отправке претензии почтой обязательно нужно сохранить опись вложений и квитанцию. Эти документы потребуются для подтверждения проведения досудебного порядка урегулирования споров.
Как подать самостоятельно иск к застройщику?
До того как обратиться в суд для взыскания неустойки по договору долевого участия, стоит уточнить платежеспособность самой строительной компании. Если застройщик уже не платежеспособен, то судебное разбирательство в целом не будет иметь смысла.
Образец иска
Бланк и образец иска о взыскании неустойки по ДДУ можно скачать здесь
При выборе суда стоит ориентироваться на судебную практику, так как решения по данным искам принимаются неоднозначные. Кроме того важно определить подсудность суда – арбитраж или общая юрисдикция. В арбитражном суде решение будет более предсказуемым, так как в большинстве случаев в окончательном решении суда сумма неустойки не снижается.
В отличие от решений судов общей юрисдикции, где решение зависит не столько от суда, сколько от конкретного судьи. В суды общей юрисдикции имеет смысл обращаться, если сумма иска не значительна по сравнению с затратами на ведение арбитражного дела. При выборе арбитражного суда стоит заручиться поддержкой профессионального юриста, а вот в суд общей юрисдикции вполне возможно обратиться собственными силами.
Исковое заявление может быть подано на усмотрение истца в один из судов
- По месту расположения организации,
- По месту проживания истца (наиболее предпочтительный вариант),
- По месту заключения договора.
Иски в рамках защиты прав потребителей, к которым и относится иск о взыскании неустойки с застройщика, государственной пошлиной не облагаются, если сумма иска не более миллиона рублей. Если иск превышает указанный лимит, то есть возможность подать несколько исков за разные временные периоды.
Список документов для суда
- Копия ДДУ и все имеющиеся приложения,
- Копии документов, которые подтверждают оплату обязательств по ДДУ,
- Копия договора о переуступке (при его наличии),
- Копия либо второй оригинал претензии о возмещении убытков, а также документы, которые подтвердят направление ее в адрес застройщика.
- Документы, которые подтверждают понесенные убытки истца в связи с несвоевременной сдачей жилья (договор аренды другой квартиры, расписка о передаче денег, платежные документы о ежемесячных платежах).
- Переписку со строительной компанией (при наличии).
- Экземпляр иска для ответчика с копиями документов, которые у него отсутствуют.
Полезные советы
ВАЖНО подойдите к вопросу сбора документов ответственно, так как если суду не хватит доказательной базы, то в удовлетворении иска может быть отказано. Повторно подать иск не возможно.
Подать иск можно лично в канцелярию суда либо напрямую судье. Если удастся попасть на приме к судье, то можно иск не только подать, но попросить его проверить на предмет процессуальных ошибок, что само по себе уменьшит вероятность того, что иск не будет принят. Подав исковое заявление, уточните контактный телефон помощника судьи, который будет рассматривать ваш иск. На рассмотрение иска отводится 10 дней, по истечению этого срока стоит позвонить и уточнить, принят ли иск.
Если иск оставлен без движения, то уточните причину и устраните ее в короткие сроки. Будьте внимательные со сроками устранения недочетов, если их пропустить, то подавать иск придется заново. Если иск, принято, то можно готовиться к судебным слушаниям.
Процесс судебных слушаний в суде первой инстанции занимает порядка 2-3 месяцев. Часто застройщики намеренно затягивают процесс рассмотрения дела переносами заседаний, привлечением третьих лиц. Истцу стоит быть внимательным в таких случаях и убеждать судью в том, что подобные действия представляют собой намеренное затягивание процесса, в противном случае суд может длиться достаточно долго.
В случае положительного решения суда первой инстанции, оно может быть обжаловано застройщиком в течение месяца. Если обжалований не поступило, то решение суда вступает в юридическую силу с момента вынесения окончательного решения. Истец может получить на руки исполнительный лист в отношении ответчика. Исполнительный лист готовиться порядка 7-14 дней. Ускорить получение исполнительного листа возможно только одним способом – постоянно о себе напоминать звонками или визитами.
