Многие владельцы недвижимости предпочитают сдавать ее внаем, получая, таким образом, дополнительный доход. Можно сдать как отдельную квартиру, так и комнату в коммунальной. К сожалению, не всегда удается сразу понять, кого именно вы вселяете в свое жилье. На этой почве часто возникают конфликты, как между съемщиком и хозяином, так и между остальными жильцами и квартирантами.
Иногда они достигают такого накала, что не остается ничего другого, как выселить временных жильцов.
На каком основании и как правильно это сделать?
Содержание статьи:
Порядок заключения договора
Порядок заключения договора аренды и его прекращения регулирует Гражданский Кодекс РФ. Договор, сроком более чем на 12 месяцев, должен быть зарегистрирован в ЕГРП.
На оформление постоянной регистрации квартирантов в комнате по закону отводится 7 дней, на оформление временной – 3 месяца. Отсутствие регистрации у жильцов может грозить административным штрафом со стороны УФМС.
Выселение лиц, проживающих по договору аренды, может быть как по взаимному согласию, так и по решению суда, если согласия достигнуть не удалось. В любом случае, и собственник, и наниматели имеют право расторгнуть договор.
Причинами могут стать обоюдное согласие, нарушение условий договора какой-либо из сторон и другие обстоятельства.
Единственное условие – письменное предупреждение о расторжении договора за 2 месяца до выселения, как со стороны хозяина, так и со стороны квартирантов. Передать уведомление можно лично либо выслать заказным письмом.
Но есть отдельные случаи, когда можно выселить жильцов без предварительного предупреждения. Именно о них речь пойдет ниже.
За что можно выселить квартирантов
В российских законах четко прописаны все причины, которыми может оперировать человек, сдавший комнату, чтобы выселить жильцов.
Ими могут являться:
- Невыплата в установленные сроки денег за проживание.
- Грязь, антисанитарные условия в снимаемой жилплощади. Наниматели должны поддерживать чистоту и порядок, это целиком и полностью их обязанность.
- Неоплата предоставляемых ЖКУ. Если в договоре не прописано, что владелец платит эту часть сам, то съемщики обязаны вовремя вносить оплату за ЖКУ, предоставляя собственнику квитанции, подтверждающие это.
- Умышленная порча имущества хозяина или общего имущества квартиры (затопление, разбитые окна, разбрасывание мусора и т.п.)
- Использование комнаты не по прямому назначению. Например, устройство в ней ремонтной, или пошивочной мастерской.
- Незаконное проживание лиц, чье присутствие не указано в договоре найма.
- Содержание домашних животных без разрешения хозяина и других жильцов.
- Нарушение режима тишины, особенно неоднократное. Громкая музыка в неустановленные часы, шумные празднества, прием многочисленных гостей без согласия других жильцов квартиры.
- Аморальное поведение. Пьянство, употребление наркотиков, грубости и непристойности по отношению к другим проживающим.
Это самые частые причины, вынуждающие хозяина расторгнуть договор, но могут встречаться и другие.
Выселение квартирантов, проживающих по договору аренды
Вариантов выселения, в подобных случаях всего два:
- по согласию с квартирантами;
- по решению суда.
Выбирая последний, неплохо заручиться помощью юриста с опытом в жилищном законодательстве.
Если договор найма был составлен правильно, в нем должны быть оговорены все вопросы, в том числе и расторжение по различным причинам.
Этому должен быть отведен особый раздел. Если же одна из сторон не желает следовать условиям договора, вторая (в данном случае, хозяин сдаваемой комнаты) вправе обратиться в судебные органы.
Суд учтет все обстоятельства спора, условия договора аренды, а также нормы Гражданского и Жилищного Кодексов РФ.
Собственно, любая из причин, перечисленных выше, или несколько сразу, станут для суда вескими основаниями для вынесения решения о принудительном выселении.
Будет лучше, если на судебное разбирательство представить доказательства: фото и видеосъемку повреждений в квартире, свидетельства соседей, участкового и др. Когда решение о выселении получено, оно передается в Службу судебных приставов, которые, совместно с полицией, приведут его в исполнение.
Выселение квартирантов, проживающих без договора
Законный вариант сдачи жилплощади – это оформление письменного договора аренды. Но на практике часто оказывается, что комнаты (особенно в коммуналках) сдаются на основании только устной договоренности, и люди годами проживают именно таким образом.
Подобные сделки подразумевают порядочность с обеих сторон, но, к сожалению, эта порядочность часто дает трещину или вообще оказывается мнимой.
Сначала все вроде бы идет хорошо, но, с течением времени, либо наймодатель начинает предъявлять совсем другие, чем раньше, требования (особенно материальные), либо жильцы начинают вести себя совершенно иначе, чем от них ожидает хозяин. Поскольку договор отсутствует, то идти в суд попросту не с чем.
Как поступить в подобной ситуации? Если к взаимному согласию прийти не удалось, и квартиранты съезжать отказываются, возможно осуществить такие варианты:
- Имея на руках документы, подтверждающие вашу личность и право собственности на данное жилье, вызвать полицию или сотрудников МЧС, сообщив, что в комнате находятся неизвестные люди, без всякого законного основания. Сотрудники полиции обязаны принять меры по их удалению из квартиры. Но этот вариант работает лишь в том случае, если жильцы не прописаны в этой комнате, постоянно или временно.
- Второй случай – это выдворение квартирантов во время их отсутствия. Для осуществления данной процедуры необходимо пригласить участкового, и обязательно – соседей в качестве свидетелей. Составить опись вещей жильцов, передав ее участковому, и просто вынести все за пределы комнаты: например, на лестничную площадку. Нести охрану вещей вы не обязаны. Замки в двери, конечно, сразу же нужно поменять. Если жильцы проживали в комнате без оформления и регистрации, то, вполне возможно, что вы будете иметь неприятные инциденты с управляющей компанией, налоговой инспекцией и миграционной службой.
Имеют ли право соседи выселить квартирантов
Каждый владелец комнаты в коммунальной квартире в любое время вправе сдать ее внаем, а это значит, что у жильцов появятся новые соседи.
Хорошо, если они окажутся людьми порядочными и не будут причинять беспокойства другим соседям. А если нет?
Шум и распитие спиртного, употребление наркотиков, нашествие многочисленных гостей, оскорбления в адрес соседей и прочее нарушают права остальных жильцов и доставляют массу проблем.
Как поступить жильцам коммуналки в такой ситуации? Особенно, если ни мирные переговоры, ни вызовы полиции не дали результата.
Прежде всего, следует известить собственника квартиры о неадекватном поведении его жильцов и намерении соседей выселить их. Если реакции от хозяина не последовало, можно пригрозить сообщением в налоговые органы о незаконной сдаче жилья и уклонении от уплаты налогов.
В случае, если собственник все равно не желает вмешиваться, нужно пойти к старшему по подъезду и, совместно с ним, составить жалобу участковому или в жилищный департамент.
После получения трех таких жалоб представители органов власти будут вынуждены написать заявление в суд. Но в данной ситуации суд может лишь оштрафовать собственника-наймодателя.
Если эта мера не возымеет результата, жильцам придется самим подавать иск в судебные органы, в качестве ответчика по которому будет выступать хозяин комнаты. Учтя суть претензий и требований соседей, суд может принять решение о принудительном выселении квартирантов.
