Любой человек желает проживать в комфортных для себя условиях. Но бывает так, что квартира, купленная по сходной цене, не устраивает по каким-то параметрам. В этом случае возникает естественное желание что-то изменить, улучшить, сделать более функциональным. То есть – произвести перепланировку в собственном жилье. Когда явление приняло массовый характер, потребовалась разработка норм и правил, чтобы данные мероприятия совершались законно, и главное – не несли опасности как для самого хозяина квартиры, так и для соседей, и для всего дома.
Поэтому, для произведения любой перепланировки нужно получить разрешение в соответствующих инстанциях.
Но как быть, если изменения уже сделаны? Как узаконить самовольную перепланировку и нужно ли это делать?
Содержание статьи:
Что нельзя делать самостоятельно?
Перепланировкой называется любое изменение существующей конфигурации жилплощади: снос или перемещение перегородок, дверных проемов и другие действия. Любое из них требует обязательного узаконивания, то есть получения разрешения и внесения изменений в технический паспорт.
Существуют изменения, которые производить просто запрещено. К ним относятся:
- увеличение размеров кухни или санузла с ванной за счет жилых комнат;
- объединение кухни с комнатой посредством сноса двери, если в квартире стоит газовая плита (в домах с электрическими это разрешается);
- снос несущих конструкций (стен и перегородок);
- любые действия, связанные с инженерными коммуникациям дома (перенос или снос труб, батарей, вентиляционных каналов и др.);
- установка батарей и радиаторов на балконы и лоджии;
- увеличение площади балкона за счет площади жилой комнаты и др.
Также перепланировка не должна ухудшать условий проживания. Теоретически все остальные случаи относятся к разрешенным, но, тем не менее, их тоже необходимо узаконить.
Чем грозит самовольная перепланировка?
Какую ответственность может понести владелец за действия без разрешения?
- Предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.
- Также собственник или наниматель обязан в кратчайшие сроки привести квартиру в прежний вид.
- Если этого не будет сделано, возможно вынесение судебного решения о продаже квартиры собственника с торгов (с компенсацией), а нанимателю грозит расторжение договора социального найма.
- Продать недвижимость с незаконной перепланировкой будет невозможно.
- Действия, совершенные в результате перепланировки, могут повлечь различные аварийные ситуации (обрушения, затопления и др.), за которые тоже придется нести материальную ответственность.
Таким образом, лучше поторопиться и начать узаконивать уже совершенные действия. В настоящее время легализовать «самоволку» можно двумя способами:
- Через разбирательство в суде.
- Через прохождение процедуры, аналогичной оформлению разрешения, только уже «задним числом».
Какой вариант выбрать, владелец решает сам, исходя из конкретной ситуации.
Оформление через административные органы
Если выбран второй вариант, то следует обратиться в жилищную инспекцию, отдел по капитальному строительству – те инстанции, которые выдают разрешающие документы.
При себе нужно иметь технический паспорт и поэтажный план, в которых должны быть обозначены все произведенные изменения.
Затем необходимо изготовить проект перепланировки (самостоятельно или заказать в специальной организации). Все изменения должны быть помечены красным цветом.
Готовый проект нужно будет согласовать в:
- управлении по архитектуре,
- пожарном надзоре,
- санитарно-эпидемиологическом надзоре,
- Роспотребнадзоре,
Далее нужно подготовить пакет документов для структур, занимающихся согласованием. Подать его можно, в том числе, посредством МФЦ.
В него входят:
- заявление о перепланировке;
- документ (или заверенная копия) о праве собственности (для собственника) или договор соцнайма (для нанимателя);
- выписка из домовой книги;
- разрешение остальных собственников (если таковые имеются) на проведение работ, или членов семьи нанимателя, если квартира муниципальная;
- техпаспорт, поэтажный план с экспликацией;
- проект изменений;
- заключения о разрешении из всех пройденных ранее инстанций;
- документ, подтверждающий допустимость и безопасность перепланировки.
После принятия, на документы выдается соответствующая расписка и назначается срок принятия решения, обычно в пределах полутора месяцев.
Проверив представленные документы, орган либо подписывает согласование, либо выдает отказ. Заявитель получит сообщение о принятом решении в течение 3-х рабочих дней.
Обращение в судебные органы
Узаконивание изменений через судебное разбирательство остается в случаях, если:
- соответствующие органы вообще отказали в административной процедуре;
- решение об отказе было принято, но владелец с ним не согласен.
В первом случае подается исковое заявление с требованием о сохранении жилья в измененном виде, в суд по месту регистрации жилья.
Во втором – об оспаривании решения, и направляется в суд по месту нахождения структуры, отказавшей в согласовании. Срок обжалования составляет 3 месяца со дня получения отказа.
Для суда, кроме иска, потребуются следующие документы:
- документ о праве собственности или договор соцнайма;
- техпаспорт, поэтажный план и экспликация;
- проект изменений;
- заключения соответствующих инстанций;
- другие документы, обосновывающие требования заявителя;
- квитанция об уплате госпошлины.
Все документы, кроме последнего, могут быть представлены в оригиналах или нотариально заверенных копиях, в том числе обязательно должна быть одна копия для ответчика.
Когда документы приняты, назначается дата судебного заседания, в ходе которого истцу придется доказать, что:
- произведенные изменения не нарушают прав и интересов других лиц, и не угрожают их безопасности;
- представленный проект соответствует всем требованиям строительных норм;
- с его стороны предпринимались все возможные действия для получения разрешительных документов.
В ходе изучения материалов дела и доводов заявителя, судья вправе назначить проведение экспертизы. Расходы по оплате экспертизы несет истец.
Решением суда перепланировка либо узаконивается, либо получается отказ в ее легализации. У истца есть в запасе месяц на подачу апелляции. По истечении этого срока решение вступает в силу.
Если результат оказался в пользу владельца жилья, то ему нужно будет обратиться в БТИ, имея на руках постановление суда. Тогда в техническую документацию будут внесены все сделанные изменения.
Особенности узаконивания в случае ипотечного жилья
Заниматься переделкой квартиры, приобретенной в ипотеку, не запрещено, но есть некоторые ограничения.
В ипотечное соглашение могут быть заложены два возможных варианта:
- полный запрет на проведение каких-либо перепланировок;
- обязательное согласование предстоящих действий с банком-кредитором.
Во втором случае, помимо прочей документации, в орган для согласования нужно будет предъявить письменное согласие кредитного учреждения.
А если по договору перестройка полностью запрещена, то владельцу останется ждать лишь полного погашения кредита.
Таким образом, узаконивание уже сделанной перепланировки является достаточно нервной и трудоемкой процедурой. Поэтому, в данном случае, гораздо выгоднее быть законопослушным гражданином и заниматься согласованием изменений своей жилплощади заранее.