Продажа квартиры сама по себе не простая процедура, которая предполагает соблюдение большого количества юридических формальностей и знание большого количества нюансов рынка недвижимости.
Сделка по реализации недвижимости может стать намного сложнее, если в ней будут участвовать несовершеннолетние дети. На практике достаточно часто встречаются случае, когда продаже подлежит квартира, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку.
Все сделки, которые затрагивают интересы несовершеннолетних детей, проходят под строгим контролем органов опеки и попечительства (ООиПН), они следят за соблюдением прав и интересов детей. Поэтому при возникновении подобной ситуации все ее особенности стоит изучить заранее.
В этой статье пойдет речь об особенностях продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2023 году.
Содержание статьи:
Условия для успешной сделки
Продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка возможно только при наличии разрешения от органов опеки. Для получения данного разрешения придется потрудиться, соблюсти большое количество формальностей и собрать внушительный пакет документов.
Основной принцип, на котором будет основываться решение органов опеки, условия жизни ребенка после продажи квартиры не должны быть изменены в худшую сторону. Как это доказать представителям государственных органов, а так же о том, возможно ли это обойти разберемся далее.
В каких случаях возможно получить разрешении на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего?
Получить разрешение опеки на продажу такой квартиры возможно, если будут предоставлены убедительные доказательства того, что после продажи ребенок получит долю в новой квартире не меньшую, чем была реализована. Любая сделка, которая была совершена без надлежащего разрешения, в последующем будет аннулирована. Аннулирование совершенной сделки будет происходить в судебном порядке. Все участники таких сделок будут наказаны в соответствии с законом.
ВАЖНО если не планируется приобретение новой недвижимости взамен проданной, то на деньги, полученные от продажи доли ребенка, должны поступить на его персональный счет, либо ему может быть выделена равнозначная доля в любой другой квартире, например в квартире родственников.
Практика показывает
На практике встречаются ситуации, когда после продажи доли ребенка в квартире родители приобретали менее дорогую недвижимость, например комнату, и полностью оформляли ее на ребенка. Такой вариант может быть не принят органами опеки, так как по закону ребенок не имеет права проживать отдельно от родителей, а площади комнаты не достаточно для проживания двух человек по установленным нормам. Поэтому еще до принятия окончательного решения о покупке – продажи недвижимости стоит получить консультацию органов опеки и попечительства по вопросу равнозначного обмена доли ребенка на долю в другом жилье, понять на покупку какого типа жилья в данной ситуации можно рассчитывать.
Для получения разрешения необходимо подать в ООиПН следующие документы:
- Заявление – ходатайство на разрешение продажи квартиры. Такое заявление подписывается обоими родителями, либо опекунами. В тексте заявления должны быть указаны объективные причины для продажи недвижимости, а также указано обязательство о покупке нового жилья с выделением доли ребенку.
- Согласие ребенка на продажу недвижимости. В письменном виде оформляется для детей старше 14 лет.
- Свидетельство о рождении ребенка в оригинале либо его паспорт, если ребенок старше 14 лет.
- Общегражданские паспорта родителей или опекунов.
- Выписка из домой книги или паспортного стола по старой и новой недвижимости.
- Договор-основание возникновения прав собственности на жилье ( дарения, наследования, купли – продажи, приватизации и так далее).
- Предварительный договор о купле-продаже жилья.
- Выписка из ЕГРН на старую квартиру.
- Кадастровый паспорт недвижимости.
- Справка о стоимости жилья.
- Документы, подтверждающие отсутствие долга по уплате налога и коммунальных платежей по старой и новой квартире.
- Документ об оплате государственной пошлины.
Документальное оформление
Документы и заявление на разрешение продажи квартиры подаются так же обоими родителями и ребенком, если он достиг возраста 14 лет. Если один из родителей в силу семейных или иных обстоятельств не может присутствовать при подаче документов, либо не желает давать согласия, то вопрос получения разрешения может быть решен только в судебном порядке.
Перечень
Таким образом, если один из родителей не присутствует при подаче документов в ОПиПН, то необходимо дополнительно предоставить один из следующих документов:
- Документ, на основании которого понятно, что у ребенка отсутствует один из родителей (свидетельство о рождение с прочерком в графе одного из родителей, постановление суда о лишении родительских прав, свидетельство о смерти одного из родителей, свидетельство о расторжении брака),
- Письменное согласие второго родителя на осуществление продажи квартиры, в обязательном порядке должно быть нотариально заверено,
- Постановление суда о признание родителя пропавшим без вести.
На основании полученных документов специалисты органов опеки проводят оценку условий жизни ребенка и принимают окончательное решение. Уведомление о принятом решение направляется заявителям в письменном виде.
Заявление о получение разрешения на продажу доли несовершеннолетнего
Само заявление составляется в органах опеки при присутствии инспектора. В документе в обязательном порядке должна быть фраза о том, что родители обязуются соблюсти права несовершеннолетнего ребенка. В присутствии всех заинтересованных лиц заявление заверяется и принимается в работу.
Дополнительно органы опеки могут потребовать присутствие продавца приобретаемой недвижимости для получения его согласия на передачу квартиры несовершеннолетнему лицу.
Отказы органов опеки
Разрешение на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего гражданина могу не выдаваться в следующих случаях:
- При продаже квартиры за наличный расчет и приобретение нового жилья в рассрочку,
- При приобретении жилья, которое значительно меньше проданного,
- При отсутствии в новом жилье каких-либо инженерных и технических коммуникаций,
- При наличии плохая инфраструктура в районе нового проживания либо полном ее отсутствии,
- При покупке строящегося жилья,
- При условии, что заключаемая сделка является и продажей и дарением одновременно.
Особенности сделки
Решение органов опеки о выдаче разрешения на продажу жилья принимается в срок до 14 дней после приема заявления от родителей. В разрешение отражается информация о продаваемом жилье, а так же о приобретаемом взамен помещении. Такое разрешение является основанием для проведения процедуры снятия с места постоянной регистрации родителей и ребенка.
ВАЖНО В случае, если ребенок не является владельцем доли в квартире или ее собственником для осуществления процедуры выписки с места жительства так же потребуется разрешение органов опеки. Без официального разрешения выписка ребенка будет признана незаконной.
Кроме разрешения органов опеки требуется получить еще и лицензию у нотариуса. Для этого родители должны посетить нотариуса. В случае отсутствия одного из родителей должны быть предоставлены соответствующие документы (свидетельство о смерти, разводе, решение суда о признании его пропавшим без вести, лишенным родительских прав и так далее). Если один родитель просто физически не может присутствовать, то допускается действия его представителя по нотариальной доверенности, либо наличие письменного нотариально заверенного согласия второго супруга.
При заключении договора о купле – продажи недвижимости в обязательном порядке присутствует нотариус. На основании заключенного договора проводится государственная регистрации прав собственности на недвижимость. После получения документа о переходе прав собственности ребенка нужно зарегистрировать в новом жилье.
ВАЖНО после совершения всех манипуляций с недвижимостью и получения прописки ребенка в новой квартире необходимо подать копии договоров купли-продажи в ООиПН
Итоги
Как видим, продать квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, сложно, но вполне возможно, если заранее побеспокоиться о том, что ребенок в ходе данной сделки получить равнозначные условия владения имуществом или даже улучшенные.
