Ипотека может стать хорошим вариантом решения жилищного вопроса. Но бывают ситуации в жизни, когда долгожданная покупка перестала приносить радость по тем или иным причинам, появилось желание избавиться от ипотеки и продать квартиру.
Возможно ли это сделать? Для некоторых граждан будет интересно узнать, что ипотечную квартиру не просто можно продать, а можно продать и заработать на этом.
Но важно понимать, что ипотечная квартира находиться в залоге у банка, и для совершения каких-либо действий с ней необходимо разрешение финансовой организации.
Содержание статьи:
СПРАВКА ФЗ «Об ипотеке»
Ситуации
Наделяет заемщика всеми правами по использованию и содержанию в хорошем состоянии залогового имущества. Продажа или отчуждение залогового имущества квалифицируются как незаконные действия. Статьи 301-303 Гражданского кодекса РФ подчеркивают возможность отчуждения залоговой собственности только в пользу залогодержателя.
При этом существует ряд ситуаций, когда финансовая компания может пойти навстречу заемщику и дать разращение на реализацию ипотечного имущества на рынке недвижимости. До того как заемщик приступит к поиску покупателей на новую квартиру, стоит получить разрешения от банка и еще раз перечитать условия договора кредитования.
Например, там может оказаться пункт о моратории на нарушение сроков внесения ежемесячных платежей, что повлечет за собой невозможность продажи квартиры. За изучением тонкостей договора стоит обратиться к профессиональным юристам, которые могут увидеть в договоре пункты, которые обыватели даже не заметят, но от которых будет зависеть возможность продать недвижимости до окончания договора ипотеки.
Причины продажи ипотечных квартир
Причины, которые побуждают заемщиков искать способы продать свое ипотечное жилье, условно можно разделить на три группы
Связанные с потерей дохода
Это затрудняет возможность ежемесячной уплаты кредитных платежей. В современном мире от снижения дохода или потери работы не застрахован никто. Так как ипотека это достаточно долгосрочный финансовый продукт, то не удивительно, что не все могут просчитать свои финансовые возможности. И при наступлении критических ситуаций, когда заемщик не может вносить ежемесячную плату за кредит, у него появляется закономерное желание продать квартиру и полностью рассчитаться с банком.
ВАЖНО при возникновении подобной ситуации необходимо помнить, что продать квартиру в ипотеке с разрешения банка возможно только до того, как банк начнет принимать дополнительные меры по возврату кредита.
Связанные с желанием дополнительно заработать при продаже ипотечной квартиры
Такой вариант отлично подходит для новостроек, квартиры в которых покупаются на начальном этапе по относительно низкой цене. После завершения строительства цена на квартиру становится в больше в несколько раз, а в отдельных случаях перекрывает собой все ипотечные расходы.
На вторичном рынке квартиру в ипотеке продать сложнее, так как большинство покупателей не готовы приобретать помимо квартиры дополнительные сложности, связанные с тем, что имущество находиться в залоге у банка. Выиграть тут в цене вряд ли получится, скорее всего, цену потребуется снизить.
Связанные с необходимостью расширения жилой площади недвижимости
Наиболее распространенная ситуация. Как уже отмечалось, ипотека представляет собой длительный кредит, за несколько лет выплаты ипотечных платежей произойти может многое – доход возрастут, в семье появляться дети, квартира просто становиться мала для потребностей в ней проживающих.
Взять еще одну ипотеку на новую квартиру не у всех хватит финансовых возможностей, да и банки одобрят вторую ипотеку, если у них будут твердые гарантии того, что семья справиться с платежами по двум крупным кредитам. Но в этом случае должен быть серьезный первоначальный взнос.
Как продать ипотечную квартиру?
Способы
Существует несколько способов реализовать квартиру, находящуюся в ипотеке.
Заемщики могут самостоятельно найти покупателей и продать квартиру в залоге. Банк с новым покупателем заключит соглашение о дальнейшей покупке квартиры. Новый владелец вносит сумму, достаточную для погашения долга по ипотечному кредиту, после этого продавцу залоговой недвижимости будет выдана справка о том, что задолженность по ипотеке погашена. Далее можно будет снять обременение с квартиры.- Покупка квартиры с долгосрочным погашением ипотеки. Заемщик ищет покупателя на квартиру с обременением. Покупатель передает продавцу сумму, которая требуется для планомерного погашения кредита.
- Продажа квартиры новому покупателю с передачей обязательств по кредитному договору. В случае, если новый покупатель планировал приобретение квартиры в ипотеку, то банк разрешить провести процедуру перекредитования, то есть смены заемщика в договоре.
- Продажа ипотечной квартиры через банк. Поиском покупателей на квартиру занимается непосредственно сам банк, новый покупатель гасит обязательства по ипотеке и выкупает квартиру. В данном случае обременение с квартиры будет снимать сама финансовая организация.
Рассмотрим выше перечисленные варианты более детально
Самостоятельная продажа жилья в ипотеке
При поиске покупателей на квартиру, обремененную ипотечным залогом, лучше сразу об этом факте сообщать покупателям. Если продавец попробует утаить эту информацию или выдавать ее порциями или завуалировано, то высока вероятность, что покупатели заподозрят мошенническую схему и откажутся от заключения сделки.
Схема подобной сделки достаточно простая: покупатель, готовый приобрести квартиру на выдвинутых условиях, обращается в банк для того, чтобы выкупить долговые обязательства продавца. Подготавливается предварительный договор продажи квартиры, который в обязательном порядке должен быть заверен нотариально.
Сумма за квартиру делиться на две часть: одна для погашения оставшегося долга, вторая – сумма стоимости квартиры за минусом имеющихся долговых обязательств. Суммы кладутся в арендованные банковские ячейки. Первая сумма предназначается банку, вторая – продавцу квартиры. Договор о купле-продаже недвижимости будет оформлен после снятия обременения с квартиры. А доступ к денежным ячейкам банк и продавец получат после регистрации договора в отделении Росреестра.
Досрочное погашение ипотеки и продажа квартиры
Найти покупателя, согласного на подобную сделку достаточно сложно. Квартира находящаяся в обременении у банка, часто отпугивает покупателей, тем более, что на рынке вторичной недвижимости легко найти аналогичные варианты, без юридических сложностей. Что касается ипотечных квартир в новостройках, то покупателя возможно найти и на недвижимость с обременением, их обычно привлекают более современная планировка квартиры, ее новизна, более развитая инфраструктура в последствии в районе новостроек.
С найденным покупателем заключается предварительный договор о приобретении недвижимости, он в обязательно порядке заверяется у нотариуса.
Кроме того, до заключения договора, новый покупатель обязан внести банку сумму задатка для погашения долга по ипотечному кредиту в полном объеме. Как правило, закрытие ипотечного кредита происходит в течение 5 дней, затем снимается обременение с недвижимости. После снятия обременения продавец и покупатель оформляют основной договор о продаже недвижимости или о переоформлении ДДУ в строительстве в отделении Росреестра.
ВАЖНО и ИНТЕРЕСНО при досрочном погашении договора с аннуитетным графиком платежей заемщик имеет права вернуть себе переплаченные проценты по кредиту.
Продажа обязательств по ипотечному кредиту
Некоторые граждане намеренно рассматривают залоговые квартиры, реализуемые на продажи самим финансовым учреждением. Очевидным преимуществом такого жилья будет сниженная стоимость относительно рыночной.
Сама сделка будет проходить максимально приближено к этапам стандартной процедуры оформления ипотеки:
- Одобрение самого заемщика: подача пакета документов на одобрение ипотечного займа,
- В случае одобрения кредита и сделки проводиться оценка квартиры и ее страхование.
- Перерегистрацией владельца в Росреестре будет заниматься банк самостоятельно.
Продажа квартиры с помощью банка
Ответственность на продажу квартиры может быть в ряде случаев переложена на банк. Такое практикуется, например, в ситуациях смены заемщиком места проживания, длительном отсутствии в городе по личным или служебным причинам. В подобных ситуациях присутствие продавца на сделке не потребуется, все будет проведено сотрудниками банка и покупателем, в том числе и процедура снятия обременения. При наличии остатка по сделке, заемщик сможет его получить в любое удобное для него время, до этого момента он будет храниться в банковской ячейке.
Сроки продажи ипотечной квартиры
Продать ипотечную квартиру, при наличии покупателя, возможно за три недели. Процедура снятия обременения с недвижимости занимает порядка 5 дней, а остальное время уходит на проведение самой сделки по купле и продаже квартиры.
Кроме избавления от ипотеки с помощью продажи недвижимости, есть еще варианты, которые способствуют более скорому погашению ипотечного займа и сохранению недвижимости в собственности владельца
- Реструктуризация – пересмотр условий кредитования в банке, выдававшем кредит. Для этого необходимо обратиться с заявлением в банк, описать сложившуюся ситуацию и предложить варианты разрешения: увеличение срока кредита, уменьшение ежемесячных платежей, приостановка кредитных выплат на определенный период. Важно понимать, что решение вопроса в любом случае останется за банком.
- Рефинансирование – получение кредита в другом банке на более выгодных условиях для погашения долга по ипотеке. Важно понимать, что процедура рефинансирования аналогична процедуре кредитования, то есть от заемщика потребуется предоставление определенного пакета документов, на основе которого банк будет проводить его оценку и принимать о проведение рефинансирования. Сама по себе процедура рефинансирования длительная и потребует внесение дополнительных финансовых средств, поэтому прибегать к ней стоит тогда, когда разница в ставках по старому и новому кредиту будет не менее 2%.
Таким образом, избавиться от ипотеки законно возможно. Выбор способа закрытия ипотечного долга зависит от того, планирует ли заемщик сохранить квартиру, либо ему важно просто избавиться от долговых обязательств.
В первом случае можно прибегнуть к вариантам перекредитования или рефинансирования кредита, и улучшить условия уплаты ежемесячных платежей, либо получить отсрочку в выплатах на определенное время. Если вопрос сохранения имущества не принципиален, то можно попробовать продать квартиру самостоятельно или с помощью банка, а вырученные деньги отравить на погашение оставшегося долга.
