Этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке или на вторичном рынке: от застройщика или через риэлтора- Инструкция

Молодые взяли ипотекуВ  современных условиях все больше и больше семей решают свою жилищную проблему с помощью ипотечного кредитования. Оформление ипотеки имеет свои специфические особенности, которые и отличают этот кредит от потребительского кредита или кредита на автомобиль.

Как оформить ипотечный кредит? Кому дают ипотеку? Какие документы нужны? Какую сумму могут выдать на приобретение квартиры? Как происходит покупка квартиры в ипотеку? Как быстро можно купить квартиру в ипотеку? Этими и другими вопросами задается большинство граждан, решивших оформить приобретение жилья с помощью ипотечного кредита.

В данной статье разберем подробнее весь процесс ипотечного кредитования по этапам и ответим на все вопросы.

Приобретение жилья в ипотеку

Очевидно, что приобретение жилья в ипотеку имеет множество плюсов: нет необходимости копить полную сумму или занимать денежные средства у родственников и знакомых, квартира оформляется сразу в собственности, есть возможность выбрать оптимальные платежи и срок выплаты кредитных обязательств. Ипотечный кредит отличается достаточно длительным сроком кредитования (до 30 лет) и значительными суммами кредитов, которые начинаются от 300 000 рублей и заканчиваются несколькими миллионами.

Условия выдачи ипотеки на жилье

Каждый банк имеет специфические требования к заемщикам и к самим объектам недвижимости, финансируемым в рамках договора ипотечного кредитования. Но можно выделить ряд общих черт и требований, которые характерны для большинства финансовых компаний:

  • Пожилые берут ипотекуПриобретаемая недвижимость в рамках ипотеки выступает залогом для банка,
  • В случае наступления просрочки по выплате ежемесячных платежей банк может потребовать досрочного погашения всех финансовых обязательств или изъять предмет залога для реализации в счет образовавшегося долга,
  • Для разных категорий недвижимого имущества существуют разные программы финансирования, которые могут отличаться между собой разными сроками, первоначальными взносами, процентными ставками и лимитами суммы кредитования,
  • Недвижимость, приобретаемая в ипотеку должна быть ликвидной, то есть при необходимости ее легко можно было продать на рынке недвижимости и получить денежные средства, поэтому банки не финансируют жилье в ветхом и аварийном состоянии,
  • Лимит выдаваемой суммы на приобретение квартиры, как правило, не превышает 60-85% процентов от рыночной цены на выбранную недвижимость, остальное вносится заемщиков из личных денежных средств,
  • Срок оформления ипотеки до 20-30 лет позволяет снизить ежемесячную нагрузку на личный бюджет,
  • Одним из требований банком может быть привлечение в качестве созаемщика супруга или супруги,
  • Обязательным требованием к заемщику выступает наличие хорошей кредитной истории.

Подготовка к приобретению квартиры в ипотеку

Ряд предварительных мероприятий

До того как обратиться в банк за получением одобрения по кредиту стоит осуществить ряд предварительных мероприятий:

  • Определить для себя объект недвижимости для приобретения в ипотеку (квартира в новостройке или на вторичном рынке, частный дом, таунхаус, земельный участок или доля в квартире),
  • Определить можете ли вы рассчитывать на участие в той или иной ипотечной программе (как молодая семья или в рамках государственной поддержки),
  • Определить уровень необходимых заемных средств и имеющегося первоначального взноса,
  • Проанализировать свою кредитную историю, которую можно запросить в БКИ,
  • Определиться со сроками кредитования, лимитами на ежемесячный платеж, ориентируясь на свою платежеспособность.

Поиск банка и программы для оформления ипотеки

Для того, чтобы подобрать максимально выгодную программу финансирования приобретаемого жилья, стоит внимательно изучить все имеющиеся банки и их ипотечные программы, отдельное внимание стоит уделить требования к заемщикам. Так как в отдельных финансовых компаниях можно столкнуться с отказами в кредитовании

  • собственникам бизнеса и индивидуальным предпринимателям,
  • лицам с низкими доходам (уровень «низкого» дохода во многом также будет зависеть от банка),
  • лицам пенсионного или предпенсионного возраста,
  • гражданам без официального трудоустройства,
  • мужчинам до 27 лет без военного билета.

Как правило, наиболее выгодные предложения можно найти в крупных банках, которые имеют государственное участие. Такие финансовые компании имеют возможность предложить достаточно крупные суммы займов на длительное время. Лидерами в данном секторе выступают ВТБ24 и Сбербанк России. Для того чтобы иметь возможность предлагать кредиты на выгодных условиях банки должны поддерживать качество своего финансового портфеля. Это, в свою очередь, накладывает высокие требования к самим заемщикам. Такие банки с большим энтузиазмом кредитуют заемщиков, которые имеют хорошую кредитную историю и могут официально подтвердить свои доходы.

Для выбора наиболее выгодной программы стоит изучить все имеющиеся предложения в интернете на сайтах банков. Затем посетить наиболее привлекательные банки лично и уточнить детали выбранных программ, там же можно получить список документов для получения одобрения по кредиту, а также предварительные расчеты суммы кредита и ежемесячных взносов для разных сроков кредита и первоначальных взносов.

Основные критерии выбора финансовой организации

  • Банки для ипотекипроцентная ставка по кредиту, в 2019 году она варьирует от 11 до 15 процентов годовых в зависимости от банка и суммы кредитования,
  • размер ежемесячного платежа,
  • наличие/отсутствие комиссии за действия, сопровождающие выдачу кредита (рассмотрение заявки, ведение счета, выдачу денежных средств и так далее),
  • условия и сумма страхования,
  • наличие штрафов за досрочное закрытие кредита.

Этапы покупки квартиры в ипотеку

Стартовать в процессе поиска квартиры можно в двух направлениях

  • Собственно с поиска недвижимости, которая соответствует требованиям банка. После подбора оптимального варианта обратиться в банк для получения кредита на определенное жилье.
  • Заручиться одобрением банка, определить возможный лимит кредита, и затем начинать поиски подходящей недвижимости. Лимит суммы кредитования рассчитывается в индивидуальном порядке, само одобрение банка действительно на протяжении нескольких месяцев, как правило, не более трех.

И тот и другой вариант предполагает одинаковые этапы приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредитования:

  • Подготовка документов в банк для получения одобрения,
  • Рассмотрение банком заявки, получение одобрения,
  • Подписание договора ипотечного кредитования,
  • Оформление сделки по покупке недвижимости, перевод денежных средств, подписание предварительного и основного договора по купле-продаже имущества,
  • Заключение договоров на страхование недвижимости и жизни заемщика,
  • Проведение регистрации прав собственности на недвижимость,
  • Оформление залога имущества в пользу банка.

Рассмотрим этапы более детально

Сбор документов

Большинство банков для получения одобрения по кредитной заявке просит заемщиков предоставить следующий пакет документов

  • Документы, удостоверяющие личность заемщика,
  • Документы, раскрывающие семейное положение: свидетельства о рождении детей, о браке или разводе,
  • Документы по выбранному объекту недвижимости (выписка из ЕГРП, справка о прописанных жильцах технический паспорт, заключение оценщика о стоимости недвижимости на рынке),
  • Документы, подтверждающие платежеспособность заемщика: справка о доходах по форме банка или 2НДФЛ, документы, подтверждающие факт трудовой занятости, например, копия трудового договора или трудовой книжки,
  • Некоторые другие документы по требованиям банка: дипломы и свидетельства об образовании, документы, подтверждающие наличие  в собственности ликвидного имущества, СНИЛС, водительское удостоверение или военный билет

ВАЖНО Стоит так же позаботиться о том, что бы копии всех документов сохранились у вас в электронном виде, так как в дальнейшем они могут еще понадобиться.

Одобрение банка и поиск квартиры

Кредитная заявка обычно рассматривается до 5 рабочих дней, после чего менеджер сообщит потенциальному заемщику максимально возможную сумму займа, ставку и другие параметры кредита. После того как положительное решение банка будет получено, можно приступать к поиску недвижимости.

Как правило, на поиски подходящей недвижимости банками предоставляется порядка трех месяцев. Этот срок может быть продлен при обновлении справок о доходе. Подойдите к вопросу взвешенно и игнорируйте манипуляции со стороны риэлторов. До обращения в банк с документами на квартиру необходимо провести оценку стоимости квартиры по рыночным условиям. Это делается силами профессиональных оценщиков за счет заемщика.

Заключение предварительного договора

После того, как будет сделан окончательный выбор квартиры и достигнуты все договоренности с продавцами, необходимо подготовить предварительный договор о купле-продаже недвижимости. В тексте договора указываются подробное описание объекта недвижимости, все условия осуществления продажи квартиры, окончательная стоимость, а также ответственности сторон. После подписания предварительного договора, передается задаток за квартиру.

Заключение договоров на страхование недвижимости и жизни заемщика

При выборе страховой компании стоит руководствоваться теми же принципами, что и при выборе банка. В качестве основного критерия стоит выбрать пакет документов, которые необходимо собрать для заключения договора, чем меньше будет перечень документов, тем лучше для вас и собственно сумму страховки. Кроме страхования имущества возможно заключить дополнительные договоры страхования

  • Договор титульного страхования,
  • Договор страхования жизни и здоровья,
  • Договор страхования рисков утраты или ограничения прав собственности на квартиру.

Договор страхования должен быть подписан до того как будет подписан кредитный договор.

Подписание ипотечного договора и договора о купле – продаже квартиры

Эти два документа подписываются в банке одновременно. В это же время происходит передача первоначального взноса продавцу квартиры. Дополнительно стоит договориться о дате и времени регистрации прав собственности на имущество.

Проведение регистрации прав собственности на недвижимость

До обращения в Регпалату стоит подготовить необходимый пакет документов, оплатить государственные пошлины и сделать копии всего пакета документов и квитанций. За получение выписки из ЕГРН покупатель платит государственную пошлину в размере 200 рублей, за регистрацию ипотечного договора – 100 рублей, за регистрацию договора о купле и продажи недвижимости – 500 рублей.

Перечень документов для регистрации прав собственности

  • Собственность после ипотекиЗаявление от продавца и покупателя,
  • Документы, устанавливающие права собственности на недвижимости,
  • Копии документов, которые удостоверяют личности продавца и покупателя,
  • Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины.

Список документов может быть дополнен в зависимости от ситуации, например, может понадобиться согласие супруга, если недвижимость является общей собственностью.

Документы о регистрации прав собственности готовятся в срок до 5 рабочих дней. С данным документов, выпиской о зарегистрированных в квартире жильцах и нотариально заверенным свидетельством о правах собственности обращаемся в банк для перевода продавцу оставшейся части денежных средств.

Оформление залога имущества в пользу банка

Регистрация залога в пользу банка проводиться так же в органах Росреестра. Для этого заемщику необходимо подать заявление на установление залога в пользу банка. После регистрации прав на квартиру банк становиться залогодержателем недвижимости до полного погашения долга.

Возможно ли оформить ипотеку без первоначального взноса?

Такой вопрос интересует многих заемщиков, так как не все располагают денежными средствами на первоначальном этапе. Но,  к их большому сожалению, таких программ в банках не существует, так как ипотека представляет собой высоко рискованный кредит, а отсутствие первоначального взноса эти риски только увеличивает.

Поэтому банки рассматривают выдачу ипотечный займов только при наличии первоначальных взносов как минимум в 10 – 20 процентов от стоимости выбранного объекта недвижимости. А в случае отсутствия документов, подтверждающих доходы заемщика, первоначальный взнос должен быть от 40 процентов.

Но, тем не менее, возможность приобрести жилье без первоначального взноса, а также льготные ставки кредитования существует для ряда категорий населения

  • Для молодых семей по программе кредитования «Молодая семья», которая предполагает получение субсидии от государства в 35-40 процентов от стоимости недвижимости и пониженную кредитную ставку для семей, где супруги не достигли возраста 35 лет,
  • Для семей, которые планируют улучшить свои жилищные условия за счет использования материнского капитала (для семей с двумя и более детьми), который и будет выступать первоначальным взносом, но не все банки допускают такой вариант, чаще всего материнский капитал используется как способ досрочного погашения ипотечного кредита,
  • Для граждан, участвующих в программах кредитования от застройщиков,
  • Для граждан, использующих в качестве первоначального взноса займ по потребительскому кредиту, но большинство финансовых организаций налагают запрет на использование заемных средств в качестве первоначально взноса,
  • Для граждан, готовых предоставить в залог другую имеющуюся в собственности недвижимость,
  • Для граждан, оформляющих ипотеку по программе «Военная ипотека».

Как видим, приобретение квартиры в ипотеку достаточно трудоемкий процесс, включающий в себя множество этапов и подэтапов. Особое внимание в процессе оформления ипотеки стоит уделить внимательной подготовки документов, в частности договоров ипотеки, купли-продажи квартиры. Если вы сомневаетесь в законности тех или иных пунктов документов, обратитесь к профессиональным юристам, это убережет вас от рисков потери квартиры или значительной суммы денег.

 

Получить бесплатную консультацию

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Татьяна Вольская/ автор статьи
Меня зовут Татьяна, мне 45 лет, и я юрист со стажем более 10 лет, который разобрал не одну сотню дел, и помогла тем, кто действительно нуждался в помощи. Но еще я решила пойти дальше и создала сайт, где много полезной информации, чтобы те, кому действительно требуется юридическая помощь, смогли ее получить. Кроме того, я позаботилась о том, чтобы вы смогли получить бесплатную консультацию от моих помощников – для этого следует заполнить данные во всплывающем окне и дождаться звонка специалиста, который вас проконсультирует. Кроме того, вы можете в любое время позвонить по трем номерам, которые есть на сайте, чтобы получить мгновенную консультацию.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: