Как показывает практика, материнский капитал в России чаще всего используют для улучшения условий проживания. Использование материнского капитала значительно расширяет возможности выбора жилья, как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости.
Используя материнский капитал при покупке квартир важно учитывать ряд особенностей данной программы и не только покупателям, но и продавца недвижимости, которая планируется покупаться с использованием средств материнского-семейного капитала.
В данной статье мы рассмотрим все возможные нюансы и трудности подобных сделок, это позволит и той и другой стороне обезопасить себя от мошеннических действий в ходе покупки или продажи жилья.
Содержание статьи:
Особенности сделок с использованием материнского капитала
Материнский сертификат не может быть обналичен, перечисление денежных средств возможно только с помощью безналичного перевода.
Существует два вариант оплаты покупки жилья с помощью маткапитала:
- Перечисление денег напрямую продавцу.
- Перечисление денег в банк при оформлении договора ипотечного кредитования.
С точки зрения продавца наиболее удобным является второй вариант, так как ему деньги перечислит банк сразу при оформлении покупки недвижимости. А сумма маткапитала будет перечислен в банк позднее. В случае прямой покупки средствами материнского капитала, сделка может затянуться на несколько месяцев, на срок когда Пенсионный фонд будет проверять все документы и согласовывать выплаты.
ДЛЯ ИНФОРМАЦИИ: В 2023 году сумма материнского капитала за второго ребенка (или последующего, если до этого право на сертификат не было использовано) составляет 453 026 рублей.
ВАЖНО Потратить материнский капитал возможно только на улучшение условий проживания, то есть новое жилье должно быть лучше предыдущего по местоположению, площади, планировки. Не удастся «обменять» трехкомнатную квартиру на квартиру на окраине, так как это нарушит права детей. Такая сделка не будет одобрена.
Пошаговая инструкция для продавца при продаже квартиры покупателям за средства материнского капитала
Проверка подлинности документов и платежеспособности покупателя в целом
Основным документов, подтверждающим платежеспособность в подобных сделках, выступает сертификат о выдаче материнского капитала установленного государственного образца. Так как это бумажный документ, то от предоставления подделки сертификата никто не застрахован. Кроме того, сумма, указанная в сертификате, может значительно отличаться от суммы, которая есть фактически на лицевом счет в Пенсионном фонде.
Возникновение подобной ситуации обусловлено тем, что средства маткапитала могут быть использованы частично на разные нужды, например на лечение детей. Поэтому права на использование материнского капитала стоит подтвердить не только сертификатом, но и справкой «О состоянии финансовой части лицевого счета имеющего право на дополнительные меры государственной поддержке».
Такая справка может быть получена в Пенсионном фонде РФ по месту прописки матери в срок до 3 дней с момента запроса. Отказ от предоставления такой справки может свидетельствовать о мошеннических умыслах покупателя.
Подготовка и оформление договора купли – продажи
ВАЖНО в договоре должен быть в обязательном порядке указан факт использования средств материнского капитала при покупке недвижимости.
Образец договора можно получить в отделении ПФР.
Отличительной особенностью договора купли- продажи жилья с использованием средств материнского капитала является то, что деньги Пенсионный фонд на оплату квартиры перечисляет только после того, как будут зарегистрированы права собственность семьи на владение имуществом. До момента перевода денежных средств на банковский счет продавца квартира будет находиться в обременении.
При составлении и подписание договора о купле – продажи недвижимости важно учесть наличие в нем следующих пунктов:
- На недвижимость накладывается обременение в виде нахождение в залоге у продавца до момента перечисления суммы денежных средств из ПФР. Это должно быть указано в тексте договора.
- В тексте договора должны быть указаны реквизиты счета в банке на имя продавца для перевода денежных средств из Пенсионного фонда – номер лицевого счета, персональные данные его владельца, реквизиты банка (ИНН, БИК, кор.счет, юридический адрес и так далее).
- Покупателями по договору будут выступать все члены семьи покупателя, включая детей, они все должны быть перечислены договоре. При подписании договора они должны присутствовать в полном составе, либо предоставить документ согласие о том, что другое лицо действует от его имени.
- В тексте договора должны быть указаны идентификационные данные самого сертификата материнского капитала: дата выдачи, серийный номер, дата и номер решения о выдаче, а также информация об отделении ПФР, которое выдало данный сертификат.
- В договоре отражается полная стоимость продаваемой квартиры, сроки перечисления денежных средств продавцу, а также размер доплаты из собственных или заемных средств.
- Отдельно указывается сумма денежных средств, которые должны быть перечислены продавцу от пенсионного фонда.
Так как договор купли-продажи квартиры за материнский капитал имеет множество юридических тонкостей и нюансов стоит обратиться к профессиональным юристам для его подготовки. Кроме того договор должен быть заверен нотариально.
После того как договор будет подписан, составляется акт приемки – передачи объекта договора, в котором отражаются все особенности передаваемого объекта, включая и выявленные дефекты.
Государственная регистрация договора купли – продажи и прав собственности на жилье
Госрегистрация проводиться в Регистрационной палате, также ее можно осуществить, используя услуги МФЦ.
Для проведения регистрации необходимо подготовить следующие документы, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя:
- Общегражданские паспорта продавцов и покупателей, а также свидетельства о рождении детей, если они не достигли возраста 14 лет,
- Если собственником продаваемой жилплощади является несовершеннолетнее лицо, то потребуется разрешение на сделку от органов опеки и попечительства,
- Нотариально заверенное согласие второго супруга – собственника на продажу недвижимости, если она находиться в общей собственности, либо приобретена в период брака, а второй супруг не может присутствовать при заключении сделки,
- Договор о купле и продажи квартиры, заваренный у нотариуса,
- Доверенность на представителя, если кто-то из участников сделки действует по доверенности.
После подачи документов, оплаты первоначального взноса в течение 5 дней новый собственник получает свидетельство, подтверждающее его права собственности на недвижимость.
Покупатель передает в отделение ПФР документы
заявление с реквизитами продавца для перечисления суммы материнского капитала. Кроме заявления необходимо будет предоставить общегражданские паспорта продавца и покупателя, сертификат на маткапитал и новое свидетельство о правах собственности. В некоторых случаях сотрудники ПФР могут потребовать предоставить иные документы, чтобы убедиться в чистоте совершаемой сделки.
Так как использование материнского капитала для улучшения жилищных условий возможно только при оформлении недвижимости в общую долевую собственность на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей, то необходимо предоставить обязательство об оформлении приобретаемой недвижимости в долевую собственность с указанием размеров долей на каждого члена семьи в отдельности.
Обязательство подлежит нотариальному заверению. Без данного документа деньги на счет продавца не будут перечислены. Поэтому в интересах продавца проконтролировать наличие данного обязательства и его подачу в отделение ПФР.
Перечисление денежных средств продавцу
Документы в ПФР могут рассматриваться до двух месяцев, после чего денежные средства будут перечислены по реквизитам, указанным в заявлении.
Снятие обременения с квартиры
После того как продавец получит полную сумму по договору о купле – продаже недвижимости, можно будет снять обременение с квартиры.
На что стоит обратить внимание продавцу при продаже квартиры за материнский капитал?
Существуют несколько рискованных ситуаций, которые могут привести к тому, что средства из ПФР не будут переведены на счет продавца:
- Жилье не соответствует требования Пенсионного фонда (ветхое или аварийное, не располагается на земле, относящейся к населенному пункту),
- Отсутствие или не предоставление в отделение ПФР нотариально оформленного обязательства о выделении доли детям, либо не включение детей в состав участников сделки по договору,
- Отсутствие или не своевременная подача заявления о перечислении денежных средств в ПФР со стороны покупателя,
- Указание не правильных реквизитов продавца в тексте договора либо не корректной суммы материнского капитала.
Минимизировать риски возможно в ситуации расчета наличными деньгами, которые могут быть выданы банком под материнский капитал. Задача продавца – настоять в выборе именно такого варианта сделки. Единственным минусом данного варианта является уменьшение итоговой суммы, так как с суммы материнского капитала будут удержаны проценты банку за оформление подобной сделки, а это порядка 20 000 – 30 000 рублей.
Обезопасить себе от часто возникающих рисков продавец может, включив эти пункты в текст договора купли – продажи. Кроме того можно отдельно указать штрафные санкции за невыполнение условий договора.
