Передача прав собственности на недвижимость от одного владельца к другому сопровождается заключением договора о купле-продаже недвижимости. Это ключевой документ сделки. К его составлению стоит подойти максимально ответственно и внимательно как продавцам, так и покупателям.
Далее мы более детально рассмотрим вопросы, касающиеся данного документа, разберем, что нужно при его составлении, а также осветим, что стоит учесть до того, как договор о купле-продаже недвижимости будет подписан.
Содержание статьи:
Документы для заключения договора
Перечень документов, необходимых для составления договора о купле-продаже недвижимости будет определяться юридическим статусом квартиры, а также статусом продавца и покупателя. До заключения договора покупателю стоит удостовериться в юридической чистоте предполагаемой сделки и правах на ее заключение со стороны продавца.
Стандартный пакет документов включает в себя:
- Документы, подтверждающие права собственности на недвижимость (договор о покупке недвижимости прежнем владельцем, договор дарения, свидетельство о наследовании и так далее),
- Государственное свидетельство о регистрации прав собственности,
- Единый жилищный документ,
- Справки, подтверждающие дееспособность сторон договора (от нарколога и психолога),
- Технический паспорт недвижимости,
- Развернутая выписка из домовой книги,
- Выписка с лицевого счета квартиры о наличии или отсутствии задолженности за услуги ЖКХ,
- Нотариально заверенное согласие супруга продавца или покупателя на заключение сделки, при условии не возможности его личного присутствия,
- Доверенность на представителя о проведении сделки от лица одной из сторон, заверенная нотариально,
- Паспорта участников сделки.
Если среди прописанных в жилье есть ребенок, не достигший совершеннолетия, то дополнительно предоставляется согласие его родителей на регистрацию по новому месту проживания. Если же ребенок является собственником жилья, то потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
Выше перечисленные документы предоставляются в оригиналах либо нотариально заверенных копиях.
Памятка покупателю
До подписания ДКП стоит проверить следующие моменты:
- Соответствие реального объекта недвижимости и объекта, указанного в качестве предмета договора, включая его площадь, количество комнат и их размещение, состояние, этажность,
- Права собственности продавца на объект недвижимости, передаваемый по договору (на основании Свидетельства о правах собственности и документа удостоверяющего личность продавца),
- Отсутствие обременения на объект недвижимости (ареста и залога) – проверить можно по выписке из Росрестра,
- Наличие задолженности по коммунальным платежам,
- Уточнить список зарегистрированных лиц на данной жилой площади, отдельно стоит обратить внимание на детей до 18 лет.
Общая информация о составлении договора купли-продажи недвижимости.
Согласно статье 160 Гражданского Кодекса РФ договор о купле – продаже составляется письменно.
ВАЖНО в случае судебных разбирательств доказательную силу может иметь только документ, который был заверен нотариально.
В тексте договора в обязательном порядке должна быть отражена следующая информация:
- Персональные данные сторон договора: фамилии, имена, отчества, паспортные данные, адреса по месту регистрации,
- Идентификационные характеристики квартиры: адрес расположения, площадь, назначение
- Стоимость недвижимости, установленная в обоюдном порядке продавцом и покупателем,
- Наличие или отсутствие обременения на недвижимость,
- Если продавец состоит в законном браке, то в тексте договора обязательно указывается наличие разрешения второго супруга на проведение сделки. Если официальный барк не зарегистрирован, то это так же указывается в договоре.
- Информация об отсутствии иных собственников и лиц, зарегистрированных в квартире, кроме тех, кто уже указан в договоре.
ВАЖНО На основании статьи 317 Гражданского Кодекса РФ сделка по продаже может быть заключена только в рублях. При указании суммы в другой валюте, следует указывать аналогичную стоимость в рублях.
Дополнительно в тексте договора могут быть оговорены следующие моменты:
- Порядок и сроки передачи недвижимости новому собственнику,
- Порядок и сроки расчетов по договору – рассрочка, предоплата, отсрочка платежа,
- Форма перечисления денег – наличный или безналичный расчет.
Кроме того, в тексте договора необходимо указать правоспособность и дееспособность сторон, заключение сделки на обоюдовыгодных условиях и добровольной основе.
Отдельным пунктом могут быть включены условия для признания сделки недействительной.
В текст договора могут быть включены любые пункты, которые важны для той или иной стороны, если они не будут противоречить имеющимся законодательным нормам.
Образец и бланк договора
Образец договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.
Бланк договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.
Структура договора о купле – продажи недвижимости
- Преамбула включает в себя название документа (в данном случае договор купли – продажи квартиры/дома), его номер, название населенного пункта, где заключается сделка, дата заключения (прописью), информацию о сторонах сделки: покупатель – ФИО, дата и место рождения, серия и номер паспорта, кем и года выдан, адрес места регистрации, продавец – ФИО, дата и место рождения, серия и номер паспорта, кем и года выдан, адрес места регистрации.
- Условия заключения сделки:
- Объект сделки: идентификационные характеристики недвижимости: юридический адрес, количество комнат, общая площадь,
- Правовые основания возникновения у продавца прав собственности на недвижимость – указываются все имеющиеся документы с идентификационными номерами и датами заключения, а также с наименованием органа, который выдал документ.
- Вопросы оплаты
- Стоимость недвижимость – указывается цифрами и прописью в рублевом эквиваленте. Отдельно отмечаются сроки передачи денег продавцу (например, после госрегистарции договора и перехода прав собственности), форма оплаты (наличный или безналичный расчет, через банковскую ячейку, рассрочка или отсрочка платежа с указанием дат погашения),
- Информация об обременении на квартиру на момент подписания документа : не находиться в залоге, не отчуждена, не наложен арест, не сдана в аренду, не заложена в уставной капитал.
- Наличие зарегистрированных лиц в квартире с указанием даты их выписки, либо информация о том, что зарегистрированные лица отсутствуют.
- Права и обязанности продавца по освобождению квартиры от личных вещей и имущества, а также сроки для реализации этих действий.
- Права и обязанности покупателя.
- Подтверждение добровольности действия сторон и обоюдовыгодных условий заключения сделки, а также собственной дееспособности.
- Порядок признания договора недействительным и условия его расторжения.
- Ответственность за расходы, возникшие при заключении данного договора.
- Подписи сторон и их расшифровка.
ВАЖНО юридическую силу договор о купле-продаже недвижимости приобретает после его подписания, а права собственности переходят новому владельцу, после регистрации договора в Росреестре.
Передача недвижимости
При заключении договора о купле-продаже недвижимости стоит позаботиться и о составлении передаточного акта либо документа, который его заменяет (статья 556 ГК РФ).
Образец и бланк акта
Образец акта приемки-передачи при продаже недвижимости можно скачать здесь
Бланк акта приемки-передачи при продаже недвижимости можно скачать здесь.
Стоит отметить, что образец договора о купле-продаже является только лишь образцом, в котором достаточно сложно учесть все возможные нюансы каждой сделки. Каждый ДКП будет уникальным и индивидуальным, поэтому для того, чтобы избежать все возможных рисков стоит доверить дело профессиональным юристам. Возможно, это сохранит вам немало денег и нервов.
