Выделение доли земельного участка в натуре на основании положений Земельного Кодекса РФ предполагает ситуацию, когда ранее существовавший участок земли фактически перестает существовать, а в его замен появляются новые участки со своими персональными кадастровыми номерами.
На собственников новых выделенных наделов ложиться обязанность по самостоятельной регистрации долей и прав собственности на них. Разделить возможно участок, принадлежащий одному собственнику, например для того, чтобы продать, подарить и завещать доли разным людям. Кроме того, выделить доли в натуре из участка возможно и при наличии нескольких собственников, если участок находиться в долевой собственности.
В этом случае требуется заключение специального соглашения.
Содержание статьи:
Выдел доли и раздел: отличия
На первый взгляд термины и сами процессы достаточно схожи, но намереваясь поделить свой участок важно понимать тонкости каждого из понятий, так как они имеют разные юридические последствия. Выдел доли в натуре предполагает то, что участок земли останется в общей долевой собственности, кроме участка, который подлежит выделению и передаче в безраздельную собственность одному из собственников. Выдел доли возможен при наличии согласия всех других владельцев участка либо на основании судебного решения.
Раздел участка земли предполагает, что прекращения действия режима долевой собственности и фактическое упразднении участка земли в том виде, в котором он существовал до разделения. Территория земельного участка будет поделена на более мелкие, но самостоятельные участки, которым будут присвоены индивидуальные кадастровые номера. Все долевые собственники станут единоличными владельцами собственных участков.
Так как процедура выдела доли в натуре отличается от раздела участка на доли, то процедуры их оформления будут отличными друг от друга.
Сложнее на практике провести раздел участка, чем выделить долю в натуре. На раздел участка потребуется больше и времени, и финансовых затрат.
Особенности раздела земельного участка
Первое, что следует установить еще до начала процедуры, подлежит ли данный участок возможности выделения доли. Определяется это на основании категории землепользования участка и зависит от его размера.
Законом установлены следующие минимально возможные доли (статья 1182 ГК РФ):
- 6 соток для дачного участка,
- 2 га для крестьянских и фермерских хозяйств,
- 4 сотки для огородных участков,
- 6 соток для садовых участков,
- Минимальные размеры участков для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются органами местного самоуправления.
ВАЖНО минимальные размеры земельных участков могут отличаться в разных городах в связи с особенностями региональной политики.
Вторым условие выделения долей является наличие добровольного согласия на выделение всех собственников участка.
Этапы выделения доли
- Определение размеров для каждой доли. Если участок оформлен в долевую собственность, то размеры долей собственников прописаны в договоре-основании. Если ранее доли не были выделены, то на основании статьи 245 ГК РФ собственность будет поделена в равных долях. Это не является обязательным условием, и доли могут быть поделены собственниками в любой пропорции при обоюдном согласии.
- Раздел строительных объектов на участке. Наличие построек может значительно усложнить процесс выделения долей. Основная сложность в этом случае будет то, что выделение доли, например в жилом доле возможно только в общую долевую собственность, то есть нельзя будет получить долю полностью свободную от прав других собственников.
- Определение размеров новых участков. Размер участка должен соответствовать минимальному размеру участка, установленному законодательными документами. Участок размером менее установленных норм просто не возможно будет зарегистрировать. При выделении слишком маленького участка собственниками остается только вариант его выкупа другими собственниками как долевого имущества и дальнейший раздел.
ВАЖНО выделить долю в натуре возможно только в том случае, если ее границы не будут проходить через жилые постройки, которые находятся в совместной долевой собственности. В противном случае поставить такой участок на кадастровый учет будет невозможным, судом так же будет отказано в разделе такого участка.
- Подготовка соглашения. При подготовке соглашения нужно добиться единозначного решения всех собственников по основным ключевым вопросам. После все установленные договоренности фиксируются в договоре, которые и выступает в дальнейшем подтверждением согласия всех собственников на раздел участка. В договоре указывается адрес и кадастровый номер исходного участка земли, а также схема будущих участков и границы образующихся долей.
- Осуществление выделения долей в натуре. Для этого проводиться межевание участка силами кадастровых инженеров. По данным проведенного межевания формируется акт, который и устанавливает границы новых наделов. Данный акт следует утвердить в комитете по землеустройству. Далее каждая доле подлежит постановке на государственный учет, как самостоятельный объект недвижимости.
Соглашение о выделе доли земляного участка
Образец
Образец соглашения о выделе доли земельного участка можно скачать здесь.
Состав документа
Соглашение о выделе доли земляного участка содержит:
- Наименование документа, дату и место его составления,
- Персональные данные все собственников: фамилии, имена, отчества, данные паспортов, контактные телефоны,
- Идентификационная информация о земельном участке (кадастровый номер, местоположение, категория земельного участка),
- Данные правоустанавливающих документов на земельный надел (договор-основание возникновения прав собственности, номер и серия свидетельства о праве собственности либо выписки из ЕГРН),
- Информация о первоначальной площади участка, а также о размере выделяемой доли,
- Информация о размере денежной компенсации при ее наличии,
- Подтверждение единогласного решения о выделении доли на выше описанных условиях,
- Подписи дольщиков с расшифровкой.
Особенности выделения доли в земельном участке
При выделении доли может образоваться один или несколько других участков земли. Исходный участок земли будет изменен. Собственник выделенного участка земли становиться единоличным его владельцем и утрачивает права на общедолевое имущество. У остальных участников в долевой собственности остается уже измененный земельный участок. Сложности с выделением доли могут возникнуть при наличии строений на участке, которые поделить бывает достаточно сложно.
В случае выделения доли в участке с общей долевой собственностью пошаговый алгоритм будет выглядеть следующим образом:
- Собственник-инициатор выделения собственной доли в общем имуществе организует собрание собственников, на котором проводятся переговоры, достигаются договоренности о выделе доли и подписывается протокол собрания, в котором утверждается разрешение на выделение доли инициатора в самостоятельный участок. О проведении собрания совладельцы должны быть извещены как минимум за 10 дней до даты его проведения.
- Проведение работ по межеванию участка. Межевание происходит за счет собственника, который и инициировал выделение надела. Кадастровые работы должны быть проведены либо геодезической фирмой, либо кадастровым инженером, имеющим лицензию на проведение подобного рода работ. Результаты межевания согласовываются с остальными владельцами участка, а так же с владельцами смежных наделов.
- Новый межевой план подлежит утверждению в кадастровой палате. Кроме самого плана межевания необходимо будет предоставить следующие документы: протокол собрания, заключение кадастрового инженера, акт согласования межевого плана, правоустанавливающие документы на первоначальный надел, копия общегражданского паспорта заявителя. Там же новому участку присваивается новый юридический адрес, кадастровый номер и выдается кадастровый паспорт на новый объект и обновленный кадастровый паспорт на первоначальный земельный участок. Заявление специалистами кадастровой палаты рассматривается до 14 дней.
- В отделении Росреестра регистрируется право на владение участком земли. Для этого необходимо собрать следующие документы: протокол собрания дольщиков, план межевания, кадастровый паспорт на новый объект, свидетельство о правах собственности на долю в первоначальном земельном участке, договор-основание возникновения прав собственности на нее, копия общегражданского паспорта заявителя. На рассмотрение документов уходит до 3 недель, после чего новый собственник получает официальный документ о своих правах на выделенный участок.
При выделении доли участка, у которого единоличный собственник, права собственности на новый участок сохраняются за ним на все выделенные участки.
Судебный порядок
Если собственникам участка не удалось мирно договориться, то вопрос о разделе участка может быть решен в судебном порядке.
В судебном порядке решаются вопросы о выделении доли в случаях
- Если отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок,
- Если в документах некорректно прописано распределение долей между собственниками,
- Если собственники не могут прийти к единому решению по вопросам раздела участка земли,
- Если имеются препятствия в разделе со стороны местной администрации.
Исковое заявление подается в суд по месту расположения земельного участка.
В исковом заявлении в обязательном порядке требуется отразить следующую информацию:
- Наименование суда, куда направляется иск,
- Персональные и контактные данные истца и ответчика,
- Идентификационные данные земельного участка (кадастровый номер, данные свидетельства о регистрации прав собственности, юридический адрес объекта),
- Требования истца о выделении доли с обозначением размера,
- Мотивационное обоснование требований с отсылкой к документальному доказательству своих прав на владение долей в земельном участке и возможности ее выделения,
- Информация о попытках досудебного урегулирования спора и реакции на них других собственников (игнорирование, письменные отказы, показания свидетелей).
Ответчиками будут выступать другие собственники участка.
Суд, принимая решения по делам о разделе земельных участков, учитывает следующие моменты:
- Долевая собственность делиться между собственниками на равные участки, площадь которых соответствует размеру доли в первоначальном участке,
- Расположение построек на территории участка,
- Наличие в каждой доли доступа к проходам и проездам,
- Расположение красных линий.
Если в ходе судебных разбирательств суд сочтет требования истца правомерными, то решение суда будет выступать правоустанавливающим документом, на основании которого можно осуществить регистрации прав собственности в Регпалате.
В случае, если выделенная доля оказывается меньше нормы, установленной законом для данной категории земли, то собственник меньшей доли может рассчитывать на получение денежной компенсации своего участка в пользу другого собственника.
Особенностью данных судебных споров является то, что лицу, которое несогласно на выдел или раздел участка, предлагается на выбор несколько вариантов разделения участка, которые составлены профессионалами в области землеустройства. Право подавать исковое заявление возникает только после того, как собственник откажется от всех предложенных вариантов.
Судебные разбирательства по вопросу выделения доли или раздела земельного участка достаточно сложны и требует глубоких профессиональных знаний, поэтому при возникновении подобных инцидентов следует обратиться к профессиональным адвокатам или юристам по земельному праву.
Оценка стоимости процедуры выделения доли или раздела земельного участка
Основная часть расходов приходится на проведение землеустроительных работ. Как правило, если они будут проводиться по инициативе суда, то их стоимость вырастет в разы. Например, работы кадастрового инженера при самостоятельном вызове обойдутся собственнику в сумму порядка 20-30 000 рублей, а работы по землеустройству на основании судебного ходатайства – подряда 40-50 000 рублей за проведение работ на одном земельном участке.
Дополнительные расходы истца – оплата государственной пошлины, размер которой зависит от стоимости выделяемой доли и может колебаться в пределах от 400 рублей до 60 000 рублей. У истца сохраняется возможность компенсировать все свои расходы за счет ответчика, если дело будет выиграно.
