На практике продажа доли в квартире достаточно сложная процедура, которая может усложниться в разы, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему собственнику.
В данном случае пакет документов для осуществления продажи расширяется за счет необходимости получить нотариальную лицензию на продажу и разрешение органов опеки и попечительства.
Последнее может оказаться очень не простой задачей, так как представление родителей и инспекторов об улучшении условий проживания ребенка могут отличаться кардинально. Далее в статье рассмотрим процесс продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка и его особенности в 2023 году.
Содержание статьи:
Нормативно-правовая база реализации недвижимости несовершеннолетних собственников
Права детей в России регулируются достаточно большим списком правовых документов:
- Конституция РФ,
- Статьи 26, 28, 37 Гражданского Кодекса РФ,
- Статья 60 Семейного кодекса РФ,
- Закон об Опеки и Попечительству,
- Жилищный Кодекс РФ,
- Закон «О приватизации жилья в РФ»,
- Нормативно – правовые акты регионального и местного значения.
Основная сложность при продаже жилья, находящегося в долевой собственности – необходимость документального разделения его на доли. Если такой договоренности ранее не существовало, а отношения между собственниками оставляют желать лучшего, то сложностей избежать будет непросто. Сложности могут возникнуть и на этапе выделения доли одного собственника в натуре, то есть в процессе определения в физическом пространстве квартиры границ территорий одного собственника и другого.
Основные моменты взаимоотношений собственников при продаже долевой собственности регулируются статьями 244 – 259 ГК РФ. Одним из ключевых моментов является соблюдение приоритетного права на покупку продаваемой доли другими собственниками. При этом важно получить отказ в письменном виде для дальнейшей продажи собственной доли.
ВАЖНО все соглашения по реализации доли недвижимости в долевой собственности должны быть нотариально заверены.
Если собственники отказываются покупать продаваемую долю
…и при этом не готовы оформлять письменный отказ, то стоит направить письменное уведомление о продаже по всем правилам делопроизводства. Уведомление должно быть составлено в письменном виде, в тексте должны быть указаны подробные условия реализации сделки – стоимость продаваемой доли, местоположение имущества, информирование, что в случае отказа доля будет продана третьему лицу. Уведомление направляется каждому собственнику ценным письмом с уведомлением о вручении.
На получение ответа закон отводит 30 дней, если в этот срок ответ не поступает, то право преемственной покупки доли считается соблюденным, а продажа доли может быть осуществлена третьему лицу.
ВАЖНО условия, указанные в уведомлении не могут быть изменены для третьего лица. То есть если вы решаете продать долю дешевле, чем указано в уведомлении, то уведомления необходимо будет направлять повторно.
Особенности продажи доли ребенка в общей недвижимости
В случае продажи доли несовершеннолетнего лица ограничений возникает гораздо больше. С точки зрения закона ребенок не может остаться без места для жительства, то есть, продавая его долю, требуется подтверждение того, что у ребенка есть место для дальнейшего проживания. В противном случае получить разрешение от органов опеки будет невозможно.
Получение разрешения на продажу доли ребенка от органов опеки и попечительства.
Для получения разрешения потребуется присутствие обоих родителей (даже если они разведены) и ребенка, если он достиг возраста 14 лет
Для получения разрешения потребуются следующие документы
Заявление, которое составляется в присутствии инспектора отдела опеки,- Свидетельство о рождении либо паспорт ребенка, если он достиг возраста 18 лет,
- Документы, удостоверяющие личности обоих родителей либо опекунов,
- Свидетельство о регистрации или расторжении брака родителей,
- Разрешение нотариуса на проведение сделки,
- Выписка с лицевых счетов и домовых книг обеих квартиры,
- Документы, подтверждающие права собственности на продаваемую недвижимость,
- Предварительный договор на покупку новой квартиры,
- Технические документы на старую и новую жилплощадь,
- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
Список документов может отличаться для разных регионов страны, поэтому актуальный перечень необходимых документов стоит запросить в своем подразделении органов опеки и попечительства.
ВАЖНО доля ребенка в новом жилье не может быть меньше доли, находившейся в его собственности в предыдущей квартире.
В исключительных случаях доля ребенка в новом жилье (если оно еще не найдено или не построено) может быть заменена на равнозначную долю в жилье родственников или перечислением суммы, равное стоимости доли ребенка, на расчетный счет несовершеннолетнего.
Соблюдение данных условий гарантирует получение разрешения от органов опеки и попечительства на продажу доли ребенка в квартире.
Заключение сделки с долей несовершеннолетнего ребенка без разрешения органов опеки и попечительства считается незаконным, такая сделка легко оспаривается в судебном порядке.
Заявка в Органы опеки
Решение по заявки органами опеки принимается в срок до 14 дней с момента подачи заявления и полного пакета документов. Полученное разрешение от органов опеки выступает основанием для снятия ребенка с регистрационного учета.
Причины отказа со стороны Органов Опеки и Попечительства (ООиП)
При необходимости получения разрешения на сделку от ООиП следует заранее понимать причины, по которым в выдаче разрешения будет однозначно отказано.
Варианты:
- При продаже старой квартиры полностью и покупке при этом нового жилья в рассрочку, при не возможности выделения в ней доли для ребенка (например, в ситуации покупки строящегося дома в ипотеку),
- При приобретении недвижимости с более худшими условиями, чем предыдущие, даже если при этом на ребенка приходиться большая доля по площади (например, при продаже квартиры и покупки частного дома без водопровода и канализации, либо при ухудшении окружающей инфраструктуры – отсутствие округе детских садов, школ, поликлиник, транспортных развязок и так далее).
Для того чтобы обезопасить себя от получения отказа ООиП следует заранее уточнить те параметры, которым должно соответствовать новое жилье ребенка в отделении опеки. Так вы сможете искать новое жилье уже с учетом требований органов опеки.
ВАЖНО: в ряде случаев ООиП допускают продажу недвижимости с ухудшение условий проживания ребенка, например, в случае, если ребенку требуется дорогостоящее лечение, если ребенок по состоянию здоровья не может проживать в данных условиях, если ребенку требуется специальный уход, образование, вид обучения, которые невозможно получить в текущих условиях.
Нотариальная заверка договора
Как и любая другая сделка с долями в недвижимости, сделка с долей несовершеннолетнего собственника требует нотариального заверения. В случае наличие несовершеннолетнего собственника для заверки документа требуется присутствие обоих родителей.
Если один из родителей отсутствует, необходимо предоставить документ, подтверждающий этот факт:
- Свидетельство о смерти,
- Решение суда о лишении родительских прав, признании гражданина без вести пропавшим, недееспособным,
- Свидетельство о рождении ребенка, где в графе одного из родителей стоит прочерк,
- Нотариально заверенное согласие второго родителя на заключение сделки,
- Другие соответствующие документы.
Пошаговая инструкция продажи доли ребенка в квартире
- Получить нотариальное разрешение на продажу недвижимости несовершеннолетнего.
- Получить выписку из домовой книги обо всех лицах, которые были зарегистрированы в данном жилье. Для этого можно обратиться в паспортный стол с паспортом свидетельством о рождении или паспортом ребенка, свидетельством о правах собственности на жилье.
- Получить разрешение от органов опеки и попечительства. Как это сделать и какие документы потребуются описано выше.
- Снять с регистрации по предыдущему месту жительства родителей и ребенка на основании разрешения органов опеки и попечительства.
- Заключение сделки купли-продажи квартиры далее осуществляется в стандартном режиме. После регистрации у нотариуса заключения сделки, она регистрируется в государственных органах, и новые собственники могут прописаться в новой квартире.
- После регистрации по месту нового жительства необходимо предоставить в органы опеки и попечительства документы о том, что ребенок получит в новой квартире долю равнозначную доли в предыдущем жилье.
Итоги
Продажа доли в недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, процесс достаточно сложный и длительный. Ключевым фактором реализации сделки будет наличие разрешения от органов опеки и попечительства, которое может быть выдано только при полном соблюдении прав несовершеннолетнего ребенка. То есть продажа доли ребенка должна сопровождаться покупкой аналогичной или большей доли в новой недвижимости.
