Популярность квартир в новостройках растет год от года. Приобретения жилья в строящемся доме это один из доступных вариантов улучшения жилищных условий. Квартиры на вторичном рынке не могут похвастаться хорошими жилищными условиями, особенно те, что были построены достаточно давно.
Поэтому большинство граждан и стремиться приобрести жилье в новостройках. Кроме того с продажей и покупкой квартиры на вторичном рынке может возникнуть проблема отсутствия жилья вообще на какое-то время, так как продать старую квартиру и купить новую достаточно проблематично в один момент времени. Оптимальным выходом из сложившейся ситуации будет покупка жилплощади в новостройке с зачетом стоимости старой квартиры.
Такая схема зачета старого жилья в счет покупки нового достаточно распространена, хотя и не все застройщики ее используют.
Содержание статьи:
Актуальный вопрос
Такой способ является выгодным, прежде всего, для покупателей, так как позволяет сэкономить не только деньги, но и время. Кроме того, такой способ предполагает предоставление квалифицированного сопровождения профессиональных риэлторов и в той, и в другой сделке. К преимуществам схемы взаимозачета можно отнести возможность клиента не переплачивать дополнительно, как это происходит в случае с ипотекой, и получить недостающую сумму относительно быстро за счет взаимозачета.
Если говорить о недостатках данной схемы, то это, прежде всего, заниженная цена на покупку старой квартиры, необходимость дополнительно снимать жилье до момента сдачи в эксплуатацию новостройки. Кроме того важен вопрос не только с проживанием, но с пропиской покупателей жилья в новостройке. Приобретая квартиру в новостройке, а тем более при зачете стоимости старой квартиры в счет новой, стоит помнить, что строки сдачи объектов недвижимости часто сдвигаются, и сроки переезда могут существенно затянуться.
Еще одним риском является возможное изменение стоимости новой квартиры в период, пока клиент занимается самостоятельным поиском покупателей на свою квартиру.
Варианты обмена жилья
Существует несколько вариантов реализации подобной схемы.
Самостоятельная реализация
Наиболее распространенная схема учета стоимости старой квартиры при покупке новой – это самостоятельная ее реализация клиентом, с последующим перечислением суммы от продажи в счет покупке квартиры в новостройке. Клиент находит интересный ему вариант покупки квартиры, заключает договор со строительной компанией. В зависимости от условий договора вносит либо всю сумму за квартиру, которая была выручена при продаже другой недвижимости, либо часть денежных средств в качестве первоначального взноса.
Продажей жилья в данном случае занимается покупатель самостоятельно. В случае, если вырученных средств недостаточно, то прибегает к кредитным займам.
Клиент выбирает новостройку, в которой планирует приобретение жилья
Стадия строительства дома в данном случае не важна: дом может быть на начальном этапе строительства или уже сданным. Первоначально застройщики и клиент договариваются о продаже имеющейся квартиры и заключают соответствующий договор.
В договоре определяется, кто именно будет заниматься продажей жилья – агентство недвижимости, одобренное застройщиком, или специалист из штата строительной компании. Здесь ключевым моментом будет квалификация эксперта, который будет реализовывать имущество. В его задачи, прежде всего, будет входить правильная оценка недвижимости, от этого будет зависеть срок реализации жилья.
А в данном случае они имеют особое значение, так как будут зафиксированы в договоре. Чаще всего подобные договоры заключаются сроком на три месяца, но может быть выбран и больший срок по соглашению сторон. На срок договора продажи происходит бронирование квартиры в новостройке. Если квартира не будет реализована за указанный срок, то новое жилье может быть передано другим покупателям. После того, как старая недвижимость будет продана, заключается договор на покупку забронированной ранее квартиры.
В случае, если не удастся реализовать недвижимость в установленные сроки, то судьба выбранной квартиры будет зависеть от состояния рынка недвижимости. Если на рынке первичного жилья наблюдается затишье, то застройщик вполне возможно пойдет на встречу и пролонгирует договор на тех же условиях.
Если спрос на квартиры повышен, то договор будет расторгнут, а новый может быть заключен с более высокой ценой на выбранное жилье. При это покупатели рискуют потерей комиссии на бронирование в размере 1-2% от стоимости покупки или фиксированной суммов в 20 – 30 тысяч рублей.
Важным моментом является фиксирование стоимости жилья в договоре бронирование и не возможность его изменения в сроки действии соглашения. В данном случае за услуги риэлтора скорее всего необходимо будет доплатить 3-5% от стоимости недвижимости или фиксированную сумму, установленную прайсом застройщика.
Застройщик сразу выкупает недвижимость у собственников
Третья схема полностью противоположна выше описанной. Здесь застройщик сразу выкупает недвижимость у собственников. Заключается договор о купле – продаже квартиры, по которому права собственности переходят застройщику. Казалось бы схема выгоднее предыдущей. Но не все так однозначно.
Застройщики чаще всего устанавливают цену на жилье на 10-30% ниже рыночной, в надежде, что смогут продать ее дороже. И это окончательные условия строительной компании, на которых она готова брать в зачет недвижимость клиентов при покупке новой. Далее заключается договор на приобретение новой недвижимости с зачетом средств, полученных при продаже предыдущей.
В зависимости от стадии строительства это может быть договор долевого участия, переуступки, купли – продажи. Оплата оставшейся части стоимости жилья происходит либо сразу, либо в рассрочку, либо с привлечением ипотечного кредита. Все зависит от платежеспособности клиента и выбранных условий договора.
Проживание в квартире до момента сдачи дома
В подобном случае заключается сразу несколько соглашений:
- Соглашение о покупке квартиры в новостройке со строительной компанией. В тексте соглашения указывается, что клиент имеет отсрочку на осуществление оплаты платежей вплоть до официального ввода задания в эксплуатацию.
- Договор на продажу вторичного жилья клиента, в котором указываются все моменты, касающиеся юридического и физического освобождения квартиры. Эти сроки должны соответствовать срока сдачи объекта, которые указаны в соглашении с застройщиками.
- Договор аренды жилого помещения на время, которое застройщик предоставил клиенту для решения вопросов по освобождению жилья. Договор аренды может быть оформлен как отдельный документ, так и его основные моменты могут быть прописаны в договоре покупки вторичного жилья.
ВАЖНО: договор аренды заключается на вторичное жилье, которое подлежит продаже. То есть застройщик позволяет пожить в выкупленном им жилье бывшему собственнику до момента ввода нового здания в эксплуатацию.
Ипотека под залог
Это наиболее распространенная схема, которая включает в себя следующие этапы:
- Выбор банка и наиболее выгодной ипотечной программы,
- Сбор и подача документов для оформления заявки на ипотеку,
- В случае положительного решения заключается ипотечный договор,
- Со строительной компанией подписывается отдельное соглашение,
- Банк перечисляет денежные средства на счет застройщику,
- После сдачи объекта покупатель может заселиться в новое жилье,
- Далее согласно ипотечному договору следуют ежемесячные выплаты на протяжении нескольких лет либо может досрочно погасить долг.
ВАЖНО пока недвижимость будет находиться в залоге у банка, с ней нельзя будет проводить никаких юридических операций без разрешения банка
Основные требования к квартире, передаваемой в зачет новой
Подобные требования будут несколько различаться в зависимости от строительной компании, но можно выделять ряд общих требований:
- На недвижимость, передаваемую в счет покупки новой квартиры, у клиента в обязательном порядке должны быть документы о правах собственности.
- Объект недвижимости должен быть юридически чист, не находиться в залоге, под арестом или в другом обременении.
- Квартира должна быть освобождена физически либо ее жильцы должны иметь возможность покинуть ее в короткие сроки.
- Все перепланировки внутри квартиры должны быть узаконены.
- Срок нахождения в собственности жилья должен превышать три года.
- Имеет значение и расположение квартиры. Некоторые застройщики не берут в зачет недвижимость, которая располагается в отдаленных районах города.
- Объект недвижимости должен располагаться в том же регионе, а скорее городе, что и приобретаемая квартира.
Таким образом, большинство требований застройщика к квартирам сводиться к одному критерию – возможность продать недвижимость на вторичном рынке в короткие сроки и по привлекательной цене.
Итоги
На первый взгляд схема с взаимозачетом полнее интересна и выгодна обеим сторонам, но, как показывает практика, такая схема реализовывается в 10 – 30 случаях из ста. Это прежде всего связано с дополнительными затратами на неопределенный период времени на аренду жилья для покупателей, которые находятся в ожидании сдачи дома в эксплуатацию.
