Покупкой собственного жилья рано или поздно озадачивается каждая семья России. Процесс это не простой и не быстрый, и не дешевый. Требует внимательного отношения при принятии решений на каждом из этапов сделки – при выборе продавца квартиры, банка, при необходимости привлечения заемных средств, проверке самого объекта и юридических документов на него.
В этом отношении повышенными рисками обладает покупка квартиры в новостройке, на которую еще не оформлено свидетельство о правах собственности.
Далее разберем основные риски, с которыми могут столкнуться покупатели жилья в строящихся домах.
Содержание статьи:
Договор на приобретение квартиры в новостройке
В зависимости от стадии строительства договоры с покупателем могут быть разного вида:
- Договор долевого участия (ДДУ). Такой договор может быть заключен на любом этапе строительства дома вплоть до момента сдачи его в эксплуатацию. ДДУ заключается между клиентом и строительной организацией.
Договор переуступки требования (прав). Такой договор так же может быть заключен с момента начала строительных работ до момента приемки дома государственной комиссией. Его отличительной особенностью является то, что он заключается уже не с компанией- застройщиком, а с лицом, которое ранее приобрело данный объект недвижимости по ДДУ либо уже с лицом, которое выкупило объект, передаваемый от застройщика по ДДУ. Понятно, что цепочка подобных договоров переуступки прав на объект недвижимости может быть практически бесконечной. Регистрации договоров о переуступки прав прекращаются в момент сдачи дома в эксплуатацию.- Договор предварительной купли – продажи. Такие договоры заключаются с момента сдачи дома в эксплуатацию до момента получения прав собственности на квартиры. В новостройках такой период может затянуться на срок до 12 месяцев, а в некоторых случаях потребуется еще и судебное решение о вступление в права собственности. Предварительный договор не предполагает передачу денежных средств до подписания основного договора. Предварительный договор не требует проведения государственной регистрации.
- Договор купли – продажи. Это уже стандартный договор для продавца – собственника недвижимости, которые получил документальное подтверждение прав собственности.
Наиболее рискованным вариантом договора можно назвать договор о переуступке прав. Многие ошибочно предполагают, что под фразой «переуступка прав» имеется в виду права собственности на недвижимость, но это далеко не так. Прав собственности на недвижимость на этапе строительства еще не существует.
Поэтому предметом договора становятся права требования на объект недвижимости. Первыми права требования появляются у первого покупателя по ДДУ. Первый покупатель свои права требования может реализовать в виде получения по договору объекта недвижимости в собственность после сдачи дома, либо в виде продажи своих прав требовать недвижимость третьему лицу.
Последний вариант это и есть договор продажи квартиры по переуступке прав требования или по договору цессии, что фактически одно и то же.
Наибольшее количество договоров требования или договоров цессии появляется с приближением даты ввода в эксплуатацию. Так как большинство инвесторов покупают квартиры в новостройках на начальном этапе строительства, а получать права собственности на квартиру не планируют, поэтому и стремятся реализовать недвижимость по максимально выгодной цене до вступления в права собственности.
Еще одним аргументом в пользу реализации недвижимости до момента вступления в права собственности является период неопределенности, в который происходит оформления прав собственности, он достаточно длительный и нет четкого понимания, когда он будет завершен.
Риски покупки квартиры в новостройке по переуступке прав
Покупать квартиру в любом случае безопаснее у самого застройщика, чем по правам переуступки. Это связано, прежде всего, с тем, что у продавца основания для появления прав переуступки могут быть спорные. Однозначное и бесспорное право требования на квартиру имеется у покупателя по договору ДДУ, который был зарегистрирован в Росреестре.
Следовательно, переуступка права требования от первичного покупателя по ДДУ вопросом не будет вызывать. Договор о переуступке прав требования так же должен быть зарегистрирован в соответствующих органах. При заключении других типов договоров их государственная регистрация не требуется, а, следовательно, права требования по иным договорам подлежат сомнению и оспариванию.
Важным нюансом заключения договора переуступки прав являются особенности расторжения договора. Если договор будет расторгнут с застройщиком по той или иной причине, то конечному покупателю достанется только сумма, равная первоначальной стоимости квартиры, которая была указана в ДДУ. Так как стоимость квартиры по договору цессии обычно выше, чем в первоначальном договоре, то риск потерять часть денег сохраняется.
Еще одним риском заключения договора цессии является риск двойной продажи, то есть продажи квартир в обход ДДУ. При заключении договора цессии на основании любого договора, кроме ДДУ, риски того, что одна и та же квартира будет продана разным людям сохраняется, так как государственной регистрации подлежат только договоры долевого участия и переуступки прав.
Договор о переуступке прав по ДДУ заключается на основании первичного договора с застройщиком, который был зарегистрирован в Росреестре. То есть по договору о переуступке прав фактически меняется покупатель квартиры. Как уже отмечалось, таких переходов квартиры из одних рук в другие за время до ввода задания в эксплуатацию может быть множество.
Поэтому особенно важной на этапе подписания документа является проверка первоначальных документов по сделке.
Эти документы должны быть переданы новому покупателю:
- Прежде всего, это договор долевого участия в оригинале, он в любом случае должен быть у последнего покупателя жилья. ДДУ должен иметь государственную регистрацию в отделении Росрееста, без которой он будет признан недействительным.
- Все последующие договоры о переуступке требований. На основании данных документов можно проследить всю цепочку соглашений по переходу прав на данную квартиру.
- Документы, подтверждающие оплату приобретения квартиры – чеки, платежные квитанции в оригинале так же должны быть переданы новому покупателю. При наличии долга по оплате самого объекта недвижимости он будет переведен на нового покупателя.
- Согласие застройщика на переуступку требований. Законом данный документ не предусмотрен, но предоставление такого согласия является условием практически каждого ДДУ. Поэтому данный документ лучше таки получить у строительной компании. Кроме того, по договору о переуступке прав, переходят не только права на квартиру, но и ряд обязанностей покупателя. Так, например, если у бывшего владельца остались долги пред застройщиком, то они, либо переходят новому покупателю, либо гасятся до заключения договора о переуступке прав. Только при утверждении того либо иного варианта возможно получить согласие на переуступку прав от строительной компании.
- Акт о приемке-передаче объекта недвижимости.
- Согласие мужа или жены продавца квартиры на заключение сделки, так как квартира, приобретенная по ДДУ, так же выступает совместно нажитым имуществом.
Наличие выше перечисленных документов является обязательным, они обеспечат юридическую чистоту сделки и оградят от признания сделки недействительной.
ВАЖНО договор о переуступке прав (цессии) должен быть официально зарегистрирован в государственных органах. Отсутствие регистрации равносильно признанию договора недействительным.
Важные момент при покупке квартиры по договору цессии
Кроме проверки наличия вышеперечисленных документов, при заключении договора о переуступке прав следует обратить внимание и на следующие моменты:
- Объект недвижимости в договоре долевого участия должен соответствовать объекту недвижимости в договоре цессии, иметь точно такие технические характеристики, такой же поэтажный план,
- В договоре должна быть указана реальная стоимость объекта недвижимости,
- Наличие безусловных прав на переуступку требований на квартиру (зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия или цессии).
Пошаговая инструкция заключения договора о переуступке прав
- Анализ документов строительной компании
- Проверка учредительных документов: устав, свидетельство о государственной регистрации ЮЛ, свидетельство о постановке на учет в налоговых органах,
- Бухгалтерская отчетность за последний квартал,
- Документы о правах на участок земли, на котором ведутся строительные работы, разрешение на проведение строительства,
- Проект на строительство, в котором отражены имеющиеся разрешения на строительство и права на земельный участок, цель и сроки реализации проекта, текущий этап строительства и срок сдачи объекта,
- Договор – основание получения средств на проведение строительных работ.
- Сбор пакета документов
- Письменное согласие застройщика на заключение договора цессии,
- Дополнительно стоит убедиться в том, что на момент заключения договора цессии заложенности перед застройщиком продавец не имеет и получить соответствующую справку,
- При наличии задолженности продавца перед застройщиком наличие письменного согласия застройщика и подписание договора о переводе долга на нового покупателя являются обязательными условиями,
- При наличии договора ипотечного кредитования требуется получение разрешения на заключение договора цессии от кредитной организации, которое выдается после полного погашения долга. Если квартира впервые приобретается в ипотеку, то потребуется получить подписанную закладную до заключения договора цессии,
- При наличии супруга или супруги продавца дополнительным обязательным документом будет выступать нотариальное согласие второго супруга на сделку,
- Получить выписку из ЕГРП.
- Подготовка договора цессии
В тексте договора о переуступке прав требования в обязательном порядке отображается подробное описание технических характеристик объекта недвижимости и цена на него.
- Регистрация договора переуступки прав. Это обязательное условие, без регистрации, как уже отмечалось, сделка будет признана недействительной. Регистрация может быть проведена в кадастровой или регистрационной палате, а так же в отделении МФЦ.
Для проведения регистрации потребуется следующие документы:
- Документ, удостоверяющий личность покупателя,
- Договор-основание (первичный ДДУ),
- Справка об отсутствие задолженности либо соглашение о переходе долга,
- Письменное согласие банка и строительной организации на заключение договора цессии,
- Нотариально заверенное согласие супруга или копия брачного контракта,
- В случае приобретения квартиры по договору ипотеке – закладная и кредитный договор.
- Оплата государственную пошлину.
- Написание заявления на проведение регистрации договора. Заявление на месте проверяется регистратором, который выдает расписку в принятии его и сопутствующих документов. Сама процедура регистрации занимает 5-10 дней. В назначенную дату по паспорту и полученной расписке выдается зарегистрированный договор цессии.
Бланк договора цессии можно скачать здесь.
Образец договора цессии можно скачать здесь.
Итоги
Как видим, рисков в покупке квартиры в новостройке по договору цессии предостаточно. Но такие договоры привлекают покупателей более низкой ценой по сравнению с рынком, чтобы не остаться в итоге без денег и без квартиры стоит ответственно подойти к вопросам проверки всех документов по сделке, а главное к наличию государственной регистрации предыдущих договоров. Не лишним будет получить консультацию профессиональных юристов в этом случае.
