На рынке недвижимости сделки с земельными участками достаточно распространенное явление.
Так как подобные сделки являются дорогостоящими, то следует быть внимательными при подготовке к покупке или продаже участка земли, тщательно проверять документы, изучить договор купли-продажи и правильно оформить переход прав собственности.
Обо всех нюансах сделок с земельными участками поговорим далее в статье.
Содержание статьи:
Нормативно-правовая база
Основными документами регламентирующим порядок распоряжения земельными участками на территории РФ выступают Земельный и Гражданский Кодексы РФ и Федеральный закон №218.
Основные правила реализации участком земли
Так как Гражданский кодекс относит земельные участки к объектам недвижимости, то на них будут распространяться все правила осуществления сделок с недвижимым имуществом. Кроме того, стоит помнить о том, что земельный участок связан со всеми строениями, которые на нем располагаются, а, следовательно, могут быть реализованы только совместно.
Основания для возникновения прав собственности на земельный участок
- Заключение договора о купле – продаже участка,
- Передача по наследству или в дар от другого человека,
- Обмен участками,
- Приватизация муниципальной собственности,
- При организации юридического лица в виде уставного капитала.
Общие правила реализации сделок с земельными участками
Совершать сделки с земельным участком может только собственник,- Сделки по купле-продаже земельного участка подлежат обязательной государственной регистрации,
- Вид разрешенного пользования и категория земельного участка сохраняется за земельным участком на постоянной основе, вне зависимости от смены собственника, для изменения требуются соответствующие разрешения государственных органов,
- При проведении сделок с участком, находящемся в долевой собственности, необходимо в обязательном порядке провести его нотариальное заверение,
- Если земельный участок продается вместе с имеющимися на нем строениями, то допускается оформление как одного общего договора, в котором будет отдельно прописаны стоимость участка и стоимость строения, так и двух самостоятельных соглашений,
- Обременения или ограничения, которые наложены на земельный участок в момент продажи, сохраняются при смене собственника.
Договор купли-продажи участка земли
Соглашение о продаже участка может быть составлено как самостоятельно, так и при обращении к профессиональным юристам. Договор о купле-продаже земельного участка составляется на основании положений Гражданского кодекса РФ и должен соответствовать следующим требованиям:
- Составлен в письменной форме,
- Нотариальной заверки договор требует только в случае продажи доли участка, в остальных случаях заверение нотариусом договора остается на усмотрение сторон,
- В тексте соглашение должны быть прописаны предмет сделки (юридический адрес участка, площадь, кадастровый номер и иные важные характеристики), его стоимость (определяется самостоятельно сторонами соглашения на основании кадастровой и рыночной стоимости), а также способ и форма оплаты (полное погашение суммы сделки может быть проведено в отделении Росреестра до регистрации сделки, либо в банке после ее регистрации и получения свидетельства о праве собственности),
- Договор может быть заключен как между продавцом и покупателем, так и с участием их представителей, действующих на основании доверенностей,
- В договор могут быть включены любые дополнительные условия, не противоречащие действующему законодательству, по усмотрению сторон,
- Договор оставляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для Росреестра.
ВАЖНО при заключении договора покупателю необходимо тщательно проверить все представляемые продавцом документы на подлинность, наличие подписей и печатей, сопоставить данные из них и данные из кадастровой выписки. Дата кадастровой выписки не должна быть более 7 дней, иначе возможно нарваться на мошенников, которые одновременно продали участок земли нескольких покупателям.
Образец договора о купле-продаже земельного участка можно скачать здесь.
Образец договора о купле-продаже земельного участка с жилым домом можно скачать здесь.
В тексте договора в обязательном порядке должны быть указаны следующие данные:
- Дата и место составления,
- Персональные данные сторон, включая паспортные данные, адреса по месту регистрации,
- Подробное описание характеристик предмета соглашения.
После передачи задатка/аванса по сделке и подписания предварительного соглашения продавец не имеет права некоторые поступки.
- Передавать участок земли другим лицам,
- Изменять условия и договоренности, которые были установлены предварительным договором,
- Увеличивать стоимость участка.
В случае нарушения данных условий продавец будет обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Если же от сделки отказывается покупатель, то он полностью теряет задаток, который остается у продавца.
Если стороны не хотят никак рисковать своими деньгами, то понятие задатка в предварительном договоре может быть заменено на понятие аванса, которые возвращается покупателю при расторжении сделки в полном объеме.
Документы для регистрации сделки
Права собственности на земельный участок переходят новому владельцу только после государственной регистрации сделки. В случае ее отсутствия сделка будет признана недействительной.
Кроме оригинала заключенного договора в отделение Росреестра потребуется предоставить дополнительные документы:
- Заявление на проведение процедуры регистрации прав собственности на участок,
- Документы, удостоверяющие личности представителей продавца и покупателя,
- Доверенность, если кто-то из фигурантов сделки действует от имени продавца или покупателя,
Документы о правах собственности на участок земли: свидетельство о правах собственности, выписка из ЕГРН, документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, мена, дарения или свидетельство о наследовании),
- Кадастровый паспорт объекта,
- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (в 2023 году госпошлина составляет 2000 рублей).
В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, если земельный участок не находится на кадастровом учете, то дополнительно потребуется предоставить план межевания участка.
Основная часть документов собирается и готовится продавцом недвижимости
На основании федерального закона №218 – ФЗ кроме отделения Росреестра документы могут быть поданы через МФЦ или в электронном виде через портал Госуслуг (при наличии верифицированного аккаунта на сайте). Документы поданные в Росреестр напрямую рассматриваются до 7 дней, при подаче другим способом сроки рассмотрения увеличиваются на пару дней.
После проверки документов новому собственнику выдается выписка из ЕГРН, которая подтверждает его права собственности.
