Обратная ипотека это явление, которое широко распространю в Америке и Европе. В России пока еще она встречается не так часто. Сейчас идея обратной ипотеки для пенсионеров активно продвигается Министерством финансов России, которое в ней видит инструмент для улучшения финансового благополучия граждан.
Обратная ипотека по своей сути является финансовым кредитом, который выдается под залог недвижимости.
Особенностью данного продукта является основная ориентация программы на пенсионеров, которые уже имеют в собственности недвижимость, но стремятся к улучшению своего уровня жизни.
Содержание статьи:
Что такое обратная ипотека?
Схема обратной ипотеки работает следующим образом: пенсионеры оформляют кредитный договор, на основании которого получают кредитные средства. После смерти заемщика его недвижимость переходит в собственность банка в счет погашения образовавшейся задолженности. Важно понимать, что при этом прав собственности на жилье клиент не лишается, он может продолжать проживать в квартире, даже в том случае, если будет полностью выплачена суммы долга.
Такая схема позволяет превысить уровень жизни пенсионеров, так как они будут обеспечены пожизненными выплатами от заложенного имущества. Особенно актуально для одиноких пенсионеров, кому некому оставлять в наследство недвижимость. Отличительной особенностью обратной ипотеки является отсутствие необходимости выплачивать проценты по ипотеке, они будут погашены за счет реализации имущества после смерти заемщика.
То есть, обычная ипотека рассчитана на граждан, которые не имеют жилья, но иметь высокий уровень доходов, а обратная – на граждан, обладающих недвижимостью в собственности, но имеющих низкий уровень доходов.
Особенности обратной ипотеки в России
Условия предоставления обратной ипотеки:
- Возраст 65-68 лет. Для более молодых пенсионеров обратная ипотека будет невыгодным инструментов, так как ежемесячные сумму будут незначительными за счет достаточно большого срока дожития.
- Права собственности на квартиру должны быть выданы не ранее трех лет назад на момент обращения за ипотекой.
Собственник недвижимости не должен иметь на иждивении нетрудоспособных родственников или наследников.- Недвижимость, передаваемая в залог, должна быть расположена на территории субъектов Российской Федерации.
- Квартира, передаваемая в залог, должна быть в многоэтажном доме (не менее 4х этажей).
- Недвижимость должна соответствовать определенным требованиям банка и быть ликвидной, то есть для обратной ипотеке не подойдет жилье, расположенное в аварийных домах, квартиры, имеющие перепланировку, которая не узаконена, и так далее.
- Наличие нескольких собственников недвижимости допускается, если они все будут согласны с условиями договора. Собственников должно быть не более двух, а недвижимость находиться в солидарной собственности.
- Все прописанные в квартире жильцы должны быть согласны выписаться в случае наступлении смерти заемщика.
- Заемщик из собственных средств оплачивает проведение независимой оценки и страхование объекта недвижимости.
ВАЖНО условия обратной ипотеки могут предполагать единоразовую выплату либо ежемесячные выплаты на срок, который будет определен условиями договора.
В случае наступления смерти заемщика банк получает право реализовать имущество, находящееся в залоге, а затем погасить долг и проценты по нему. Если сумма от реализации квартиры будет больше имеющегося долга, то остальная сумма будет перечислена имеющимся наследникам. За наследниками остается право выкупить квартиру через погашение долга за умершего родственника.
Этапы оформления обратной ипотеки
Документы
Пожилой человек обращается в банк с заявлением и пакетом необходимых документов:
- Документы, удостоверяющие личность заемщика,
- Правоустанавливающие документы на недвижимость,
- Справка из БТИ,
- Отчет о проведенной независимой оценке недвижимости,
- Договор страхования недвижимости.
Представители банка проводят оценку жилья и обсуждают варианты оформления обратной ипотеки, в том числе и сумму, на которую пенсионер может рассчитывать. В случае положительного решения подписывается договор кредитования и договор обратной ипотеки.
Способы
Получить положенные по договору денежные средства можно несколькими способами:
- Единоразовая выплата. Такой способ актуален для тех, кому нужна сразу большая сумма, например на лечение или реабилитацию. Сумма единоразовой выплаты не может превышать более 70% от стоимости недвижимости.
- Ежемесячные платежи на срок до 10 лет. Это наиболее распространенный вариант, таким образом, пенсионер может организовать достаточно ощутимую прибавку к своей пенсии. Сумма ежемесячной выплаты будет зависеть от региона, где располагается недвижимость, так как это значимый фактор, влияющий на ее стоимость. Так в Москве, например, при обратной ипотеке двухкомнатной квартиры, прибавка к пенсии составит порядка 40 000 рублей.
- Выплаты в произвольном порядке по мере необходимости. В этом случае деньги выдаются пенсионеру по личному запросу в банке.
ВАЖНО при необходимости расторгнуть договор кредитования до окончания его действия, важно выплатить всю сумму задолженности.
Риски при обратной ипотеке
Основные риски при обратной ипотеке ложатся на плечи банка. Это связано с необходимостью проведения точной оценки недвижимости. В случае ошибок на данном этапе достаточно велики риски того, что при последующей продаже недвижимости издержки не будут покрыты. Кроме того, сам по себе рынок недвижимости достаточно не предсказуем, никто не даст гарантии, что через несколько лет квартира будет стоит столько же, а не меньше, чем в момент заключения сделки.
Рискованной такая ипотека может стать для пенсионеров, которые ее оформляют из корыстных побуждений своих родственников. Встречаются такие схемы, когда деньги от обратной ипотеки забираются родственниками, а пенсионеру не хватает денег даже на оплату коммунальных расходов. При образовании весомого долга по оплате услуг ЖКХ банк может конфисковать залоговую недвижимость и выселить пенсионера фактически на улицу.
Для того, чтобы обезопасить себя от возможных рисков, заемщик должен внимательно подходить к выбору банка, а также внимательно изучать все документы, которые будет подписывать. В данном случае лучше воспользоваться услугами профессионального юриста.
Преимущества обратной ипотеки для пенсионеров:
- Сохранение своей собственности и возможность продолжать проживать в ней до момента смерти,
- Получение дополнительной прибавки к пенсии.
Недостатками такого договора можно назвать значительные вложения денежных средств на первоначальном этапе на оформление договора, страховки, проведение независимой оценки недвижимости. Не все пенсионеры могут располагать подобной значительной суммой, которая может составлять порядка 40 000 – 50 000 рублей, без учета стоимости страховки жилья (это еще 0,3 – 0,5 % от рыночной стоимости).
Пожизненная рента или обратная ипотека
По своей сути к программе обратной ипотеки достаточно близка более популярная программа пожизненной ренты. Особенность ее состоит в том, что по договору кули-продажи недвижимость пенсионера переходит в собственность покупателя после его смерти, до момента которой содержание пожилого человека и уход за ним будет осуществляться силами покупателя.
Риски этой схемы для пожилого человека очевидны – достаточно сложно обозначить степень должного ухода, который устроит обе стороны. Выход из ситуации может стать указание фиксированной суммы в договоре ренты, предназначенной для обеспечения жизнедеятельности пожилого человека, но риски инфляции в данном случае не могут быть учтены.
Таким образом, вполне реально ситуации, когда установленной суммы может не хватить даже на самое необходимое, а на добровольное увеличение суммы со стороны покупателя надеяться не стоит. Кроме того, понятия достаточного ухода и помощи пенсионеру тоже не имеют четкого количественного или качественного измерения. В случае обратное ипотеки, все более прозрачно и понятно, сумма содержания устанавливается исходя из стоимости жилья, за собственником сохраняется право пользования имуществом до момента смерти.
Реализация программы «Обратная ипотека» в России
В России об обратной ипотеке заговорили еще в 2010 году, но ее действительная реализация началась только в 2012 году, когда Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов запустило саму программу «Обратная ипотека». Такой кредит пенсионеры в 2012 году могли получить под 9% в год на сумму, которая не превышала бы 80% от стоимости жилья. Такой проект был запущен как экспериментальный, но дальнейшие шаги по его реализации не были запущены.
Весной 2016 года появилась официальная информация от Министерства финансов о том, что планируется очередной запуск программы обратного ипотечного кредитования для пенсионеров. Но точных сроков ее реализации не было обнародовано. На сегодняшний день обратная ипотека продолжает больше оставаться проектом, который когда-либо будет запущен в России. Сейчас в Минфине обсуждается вариант обратной ипотеки не только для пенсионеров, но и для малоимущих граждан, а также рассматриваются в качестве предмета залога не только недвижимое, но и движимое имущество.
