Для того чтобы приступить к реализации недвижимости, которая перешла к вам по наследству, необходимо вступить в права наследования и оформить права собственности на квартиру. После выполнения этих шагов продавать наследованную квартиру можно на законных основаниях.
При продаже недвижимости, перешедшей по наследству, которое в собственности нового владельца была менее трех лет (а если была унаследована после наступления 2016 года – то менее пяти лет), возникает обязанность уплаты подоходного налога при ее реализации.
Подоходный налог при продаже наследуемого имущества очень часто путают с налогом на наследство. Но это разные понятия. Тем более, что на сегодняшний день налог на наследование отменен государством.
Содержание статьи:
Общие сведения
При расчете суммы налога на продаже наследуемого имущество стоит помнить о наличии налоговых льгот. Далее мы более детально разберемся в вопросах продажи квартиры, перешедшей по наследству, уплате налогов, возникающих в связи с данной ситуаций, со стороны, как продавца недвижимости, так и покупателя.
Для покупателя недвижимости, которая досталась по наследству предыдущему собственнику, важно до покупки убедиться в том, что на квартиру отсутствуют другие наследники, а если они имеются, то должным образом оформлен отказ от прав наследования.
Все сделки с недвижимостью, в том числе и по покупке-продаже наследуемого имущества, подлежат обязательной регистрации в органах государственной регистрации.
Нормативно-правовая база вопроса
Вопросы наследования, принятия наследства, его оформления, распоряжения унаследованным имуществом регламентируются несколькими законодательными документами:
Гражданский кодекс Российской Федерации, а именно глава 3, 16 и 18, где подробно разъяснен порядок оформления сделок по купле и продаже унаследованной недвижимости, а так же перечислены правила наследования и регистрации прав собственности на недвижимости.- Налоговый Кодекс Российской Федерации (статьи 220, 333.19, 333.24, 333.25) раскрывающий вопросы налогообложения, которые возникают при продаже наследуемого имущества, а также особенности расчета налога при продаже и условия его оплаты.
Когда можно продать квартиру, доставшуюся по наследству?
Недвижимость, полученную в качестве наследства, можно продавать с того момента, как только будет получено свидетельство о собственности на нового владельца. При отсутствии данного документа любая сделка будет признана недействительной. Получить свидетельство о правах собственности на жилье возможно в отделении Росреестра.
Для этого требуется подготовить и подать следующие документы:
- Свидетельство о правах наследования,
- Заявление на регистрацию прав собственности на объект недвижимости, которое заполняется в Росреестре при подаче пакета документов,
- Общегражданский паспорт заявителя,
- Кадастровый паспорт на недвижимость,
- Документ об уплате госпошлины, которая в 2023 году составляет 2000 рублей.
Получение свидетельства о правах собственности занимает до десяти рабочих дней с даты подачи заявления и необходимого пакета документов.
После того, как будет получено свидетельство о правах собственности на жилье, сделка по его реализации другому покупателю будет проходить по стандартной схеме купли – продажи недвижимости. Исключения могут возникнуть при наличии на продаваемой площади прописанных несовершеннолетних детей. В такой ситуации дополнительно потребуется получить согласие органов опеки и попечительства.
Особенности уплаты налога при продаже квартиры, перешедшей в наследство в 2023 году
Строго говоря, после перехода прав собственности на унаследованную квартиру, способ начисления и уплаты подоходного налога при ее продаже ничем не будет отличаться от аналогичного при продаже квартиры, полученной любым другим путем. То есть подоходный налог подлежит уплате по общим правилам налогообложения физических лиц.
При этом имеются некоторые нюансы:
- Для квартир, которые находились в собственности нового владельца более трех или пяти (если наследство было получено начиная с 2016 года), налог не уплачивается.
- Срок владения в собственности квартиры, перешедшей по наследству, отсчитывается с момента смерти наследодателя, а не с момента регистрации в госорганах. Исключение составляют ситуации, когда наследник уже имеет долю в квартире, передаваемой по наследству, в этом случае датой начала владения будет более ранняя дата регистрации права собственности.
ВАЖНО с января 2016 года изменились налоговые правила относительно срока владения имуществом, при которых продавец недвижимость освобождается от уплаты налога. Сегодня это срок должен быть более пяти лет.
Прежний срок владения имуществом до его продажи без уплаты подоходного налога, сохраняется для
- Недвижимости, перешедшей по наследству до 2016 года,
- Недвижимости, которая была приватизирована,
- Недвижимости, которая была передана в дар или по наследству между членами семьи или близкими родственниками,
- Недвижимости, которая приобретена по договору пожизненного содержания с иждивенцем.
Особенности уплаты налога при продаже квартиры, которая в собственности менее 3 (5) лет.
Часто у наследников возникает желание или потребность продать полученное жилье в более короткие сроки. В этом случае важно помнить, что за срочность придется доплатить налог. После заключения сделки в налоговую инспекцию по месту регистрации подается декларация по форме 3НДФЛ.
С особенностями расчета налога в данном случае можно ознакомиться в статье 220 НК РФ:
- Уплате налога подлежит сумма дохода от продажи, которая превышает 1000 000 рублей. Это связано с наличием имущественного вычета равного данной сумме,
- Налоговая ставка для уплаты налога составляет 13% и 20% для граждан РФ и резидентов других стран соответственно.
Например, при продаже квартиры на сумму в 2 000 000 рублей, налог будет взиматься только с суммы в 1000 000, то есть гражданину России нужно будет уплатить налог в размере 130 000 рублей, а иностранному гражданину – 300 000 рублей.
ВАЖНО налоговым имущественным вычетом можно воспользоваться единожды в жизни.
Цифры
Уменьшение размера налога
Законом предусмотрены некоторые способы, которые позволяют снизить итоговую сумму к уплате в качестве подоходного налога от продажи недвижимости:
- Имущественный вычет в размере 1000 000 рублей,
- Уменьшение суммы доходов от продажи на сумму расходов, связанных с покупкой или эксплуатацией недвижимости.
Первый вариант уменьшения налога подходит для случаев продажи недвижимости, переданной по наследству, так как расходов на ее покупку не предполагается.
Расчет налога
По стандартной схеме сумма налога рассчитывается от стоимости продаваемой недвижимости и составляет 13%. То есть если квартира стоит 1 900 000 рублей, налоговый вычет будет равен 13% от данной суммы – 247 000 рублей. Если не учитывать все возможные условия и вычеты, которые предусмотрены законодательством.
Если учитывать имущественный вычет в 1 000 000 рублей, то сумма налога будет рассчитана из стоимости квартиры за минусом налогового вычета
1 900 000 – 1000 000 = 900 000 рублей – это налогооблагаемая база, от которой далее вычисляется 13%
900 000 * 13% = 117 000 рублей – сумма налога к уплате.
Максимальный размер налогового вычета, который полагается для гражданина, это 2 000 000 рублей, он может быть использован применительно к разным объектам недвижимости, до того момента, пока не будет полностью исчерпан.
Оплата налога
Для оплаты налога на доходы физического лица от продажи недвижимости, перешедшей по наследству, необходимо заполнить налоговую декларацию 3НДФЛ. Заполнить ее можно в электронном виде на сайте налоговой либо лично в отделении налоговой инспекции по месту регистрации. Заполнить документ можно самостоятельно либо с помощью специалистов – бухгалтеров.
Сроки подачи налоговой декларации строго оговорены законом – до 30 апреля года, следующим за годом продажи квартиры. Подать налоговую декларацию можно лично в отделении ФНС, через доверенное лицо, почтовой отправкой, через интернет в электронном виде либо через индивидуальный кабинет налогоплательщика.
Сам налог требуется оплатить до 15 июля года подачи декларации о доходах. Реквизиты для перечисления оплаты можно получить в отделении ФНС или на официальном сайте налоговой инспекции. Перечислить деньги возможно в отделении любого банка, на сайте госуслуг или на сайте ФНС.
ВАЖНО сумма налога к оплате необходимо округлить до целых рублей. То есть, если сумма налога предполагает 0.32 копейки, то оплачивается как 00 рублей, а если 0.73 копейки, то, как один рубль.
За несвоевременную оплату налога предусмотрены штрафы, которые начнут начисляться уже с 16 июля.
Можно ли не платить налоги при продаже?
Освобождение от уплаты подоходного налога возможно при следующих условиях:
- Квартира была в собственности более 3 (5) лет,
- Сумма дохода от продажи не превышает 1000 000 рублей,
- Продавец является пенсионером, инвалидом детства, первой или второй группы.
В последнем случае для получения освобождения от уплаты налога следует обратиться в отделении налоговой инспекции по месту проживания с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими тот или иной статус.
Продажа доли в недвижимости одним из наследников
При продаже доли в недвижимости важно помнить о праве преимущественного выкупа, которое принадлежит владельцам остальных долей. Они обладают приоритетом при покупке.
Для того, чтобы соблюсти это право и соответствующие требования закона необходимо:
- Уведомить остальных собственников в письменном виде о планируемой продаже доли, в уведомлении должна быть указана стоимость продаваемой доли и другие существенные условия продажи.
- Если собственники не готовы покупать долю продавца, то их отказ должен быть зафиксирован в письменном виде и заверен нотариально.
- На получение отказа законом предусмотрено 30 дней с момента доставки уведомления о продаже, если в данный срок не будет получен ответ на уведомление, то отказ от приобретения доли считается полученным автоматически.
ВАЖНО если право на преимущественную покупку будет нарушено, то совладелец имеет право оспорить совершенную сделку в судебном порядке и вернуть себе право на покупку доли.
Порядок продажи унаследованной квартиры
Как уже отмечалось, первым этапом до продажи квартиры, доставшейся в наследство, необходимо зарегистрировать права собственности на нового владельца. Приступать к поискам покупателя на квартиру возможно только после получения свидетельства о собственности на недвижимость.
Для осуществления продажи квартиры и заключения договора купли-продажи необходимо подготовить следующий пакет документов:
- Составленный договор купли-продажи,
- Общегражданские паспорта участников сделки,
- Свидетельство о наследовании имущества,
- Свидетельство госрегистрации права собственности,
- Выписка из ЕГРП, в которой указывается отсутствие каких-либо обременений и ареста на объект недвижимости,
- Кадастровый паспорт
- Выписка с лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам,
- Выписка с паспортного стола или домовой книге о зарегистрированных лицах.
Договор о купле и продаже недвижимости
Договор на продажу квартиры, перешедшей по наследству, составляется в простой письменной форме, это значит, что особых требований закона к его составлению не предусмотрено, кроме того, что он должен соответствовать нормам делопроизводства.
В тексте договора важно указать полную рыночную стоимость жилья, с учетом внесенного задатка. Для ухода от оплаты подоходного налога продавцы часто договариваются с покупателями об уменьшении указанной суммы в договоре, а разницу получают наличкой. Такая практика привела к тому, что с 2016 года налог по сделкам, в которых стоимости жилья значительно отличаются от рыночной в меньшую сторону, будет рассчитываться от кадастровой стоимости с поправкой на коэффициент 0.7.
В содержании договора о продаже недвижимости в обязательном порядке должны быть отражены следующие моменты:
- Персональные данные сторон договора, данные паспорта, места регистрации,
- Стоимость продаваемой недвижимости,
- Идентификационная информация о недвижимости (технические характеристики, данные кадастрового паспорта, адрес места расположения),
- Сроки и порядок оплаты,
- Реквизиты и подписи сторон.
Подписанный договор подлежит регистрации в отделении Росреестра. Заявление на регистрацию может быть подано лично, через доверенное лицо, через заказное почтовое отправление с уведомлением либо через МФЦ. Пакет документов для подачи заявления аналогичен пакету документов при подаче заявления на регистрацию прав собственности при получении наследства.
Итоги
Продажа любой недвижимости, в том числе и переданной по наследству, сопровождается уплатой налога на доходы физического лица. Необходимость уплаты налога и его размер зависит от ряда обстоятельств: каким образом было получено имущество, срока владения в собственности нового владельца, наличие или отсутствия прав на получение налогового вычета или иных льгот, предусмотренных законом. Эти и другие тонкости важно учитывать при расчете налога при продаже квартиры, доставшейся в наследство.
