Особенности сделок по покупке и продаже садовых участков. Договор о купли – продаже садового или дачного участка – соглашение, на основании которого права собственности переходят от продавца к покупателю, то есть предметом данного соглашения будет выступать право собственности на земельный участок и размещенные на нем строения.
Все сделки с объектами недвижимости регулируются положениями, которые отражены в параграфе 7 30 главы Гражданского Кодекса РФ.
Содержание статьи:
Нормативно-правовая база
Ключевой особенностью подобных сделок является то, что помимо самого участка продается и доля общего имущества СНТ, которое создавалось из целых взносов. Важным нюансом так же является обязательное документальное оформление участка, так как в противном случае не будет информации в кадастровом паспорте о четких границах участка, что может в дальнейшем повлечь за собой претензии со стороны соседей.
В некоторых случаях дополнительные сложности могут быть вызваны тем, что дачные участки могут принадлежать самим садоводческим товариществам, то есть продавцом будет выступать государство. Отдельно стоит отметить особенности оформления сделок купли – продажи садовых участков, если на них имеются строения. В этом случае потребуется дополнительная регистрация всех дополнительных объектов недвижимости в Росреестре, то есть у продавца должно быть на руках два свидетельства о собственности на земельный участок и на построенное задание.
Отсутствие регистрации строения может привести впоследствии к тому, что оно в судебном порядке будет признано незаконным и потребуется его снести. Для оформления сделки с двумя объектами недвижимости – домом и земельным участком – не требует заключения двух отдельных договоров. Все это может быть оформлено в одном договоре о купли-продажи участка со строением.
Садовые участки могут принадлежать владельцам на абсолютно разных основаниях – аренды, пользования или собственности. Этот важный момент стоит выяснить до подписания соглашения.
Документы для заключения сделки о купле-продажи садового участка
До подписания соглашения о покупке садового участка стоит в обязательном порядке проверить у продавца наличие и подлинность следующих документов.
Список документов:
Кадастровый паспорт, который в случае отсутствия на руках можно заказать и получить в срок до 15 дней,- Технически план земельного участка и постройки,
- Документы, подтверждающие права собственности на участок,
- Документ о государственной регистрации права собственности,
- Межевой план,
- Справки и выписки об отсутствии каких-либо долговых обязательств, связанных с данным имуществом,
- Письменное согласие супруга на продажу садового участка, если продавец состоит в зарегистрированном браке.
Структура договора купли – продажи садового участка
Договор купли – продажи земельного участка составляется по аналогии с любым другим договором о купли – продаже. Так как единого утвержденного формата данного документа не существует, то он может быть составлен в свободной форме, но при этом должны быть соблюдены требования делопроизводства и в его тексте отражены основные моменты, при отсутствии которых договор может быть признан недействительным.
ВАЖНО обязательное условие договора купли – продажи садового участка – это его оформления в простой письменной форме, устные соглашения не будут иметь никакой юридической силы.
Нотариальное заверение сделки не требуется законом, но может выступать дополнительной гарантией исполнения обязательств сторон. Еще одним условием вступления в силу договора о купле-продаже садового участка является обязательность его регистрации в органах Росреестра.
Образцы и форма
Образец договора купли – продажи садового участка можно скачать здесь.
В целом в структуре договора о купли – продаже садового участка можно выделить следующие части:
- Наименование документа, дата и место его составления.
- В преамбуле к договору указываются персональные данные участников сделки – продавца и покупателя. К персональным данным относятся: полные фамилия, имя и отчество, дата и место рождения, номер и серия документов, удостоверяющих личность, а так же информация об органе, который их выдало, адреса по месту регистрации.
- Обязательства о передаче продавцом садового участка и обязательства об оплате покупки и принятии ее в собственность покупателя. В этом же пункте подробно описывается само передаваемое имущество. Описание должно содержать максимальное количество идентификационной информации:
- Информация о земельном участке: категория земли, вид разрешенного пользования, общая площадь, кадастровый номер, адрес местоположения,
- Информация о расположенном на участке жилом строении: общая площадь, кадастровый номер, адрес места положения,
- Информация о других имеющихся на территории постройках.
Основания, на которых, у продавца возникло право собственности на садовый участок и жилое строение. Таким документом выступает свидетельство о правах собственности, поэтому в документе указывается его номер и серия, дата его выдачи, а так же номер записи регистрации данного факта в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
- Стоимость покупки садового участка, разбитая на два отдельных пункта о стоимости самого участка и жилого строения.
- Отражается порядок расчета между сторонами договора: размер аванса, передаваемого после подписания договора, особенности передачи остальной суммы (через расчетный счет или банковскую ячейку), время передачи полной суммы стоимости участка (чаще всего это происходит после регистрации прав собственности на недвижимость в Росреестре).
- Время вступления в силу данного соглашения. Как правило, договор имеет юридическую силу с момента его подписания, но могут быть и другие варианты на усмотрение сторон.
- Отсутствие претензий сторон друг к другу на момент подписания договора.
- Гарантии продавца об отсутствии залога, обременения или ареста на имущество на момент подписания договора, а так же гарантии того, что оно не обещано в дар, свободно от прав и притязаний иных лиц, не имеет долговых обязательств по налогам и другим платежам. В этом же пункте отражаются обязательства отсутствия подобных действий до момента перехода прав собственности на имущества покупателю.
- Подтверждение добровольных действий сторон на момент подписания документа, отсутствие обстоятельств, которые могут выступить превратить сделку в кабальную для одной из сторон.
- Распределение расходов, связанных с регистрацией перехода прав собственности на имущество. Чаще всего расходы распределяются в равных долях, но бывают исключения, когда расходы ложатся только на одну из сторон договора.
- Обязательства продавца о предоставлении при подписании договора полного комплекта документов, который подтверждает права собственности на передаваемые объекты недвижимости.
- Обязательства сторон.
- Порядок и условия расторжения заключенного соглашения.
- В отдельном пункте указывается количество подписанных экземпляров документа, которые имеют равную юридическую силу. Как правило, документ подписывается в трех экземплярах, по одному для каждой и сторон и один экземпляр для регистрации в государственных органах, он же остается там на хранение.
- Реквизиты и подписи сторон с расшифровкой.
По обоюдному решению сторон в текст договора могут быть добавлены и другие важные для них пункты.
Бланк для заполнения договора купли-продажи садового участка можно скачать здесь.
Существенные условия договора
Отсутствие существенных условий в договоре о продаже садового участка может привести к тому, что он будет признан недействительным.
К таким условиями можно отнести:
- Подробное описание объекта сделки (местоположения, включая наименование населенного пункта, улицы и дома, номер участка, данные из правоустанавливающих документов, кадастровый номер, перечисление имеющихся строений и посадок на участке),
- Подробные персональные данные сторон договора,
- При наличии зарегистрированного брака у продавца, необходимо получить согласие второй половины и нотариально заверить, а так же отразить этот факт в тексте договора,
- Указание суммы сделки и подробное описание способов оплаты.
Садовые и жилые домики на участке
Если на садовом участке размещены жилые строение, то это в обязательном порядке должно быть отражено в тексте договора. При этом, если на участке расположен жилой частный дом, то должно быть заключено соглашение о купли-продажи именно дома с прилегающим к нему земельным участком.
Как правило, на садовых участках располагаются только временные жилые постройки, которые предполагают возможность проживания в них только в определенный период времени, то договор чаще всего заключается на продажу садового участка с постройками. В этом случае в тексте договора должны быть подробно описаны и все имеющиеся постройки.
Скачать бланк договора о продаже садового участка с жилым домом можно здесь.
Процесс регистрации договора в Росреестре
Окончательный переход прав собственности происходит после регистрации договора в Росреестре и внесении информации в Единый Государственный Реестр Недвижимости. Для этого в Росреестр или через МФЦ подается следующий пакет документов:
- Три подписанных с обеих сторон экземпляра договора, один из которых остается в Росреестре на хранение, остальные возвращаются участникам сделки,
- Заявление о перерегистрации прав собственности, как от продавца, так и от покупателя,
- Согласие супруги/супруга продавца на заключение сделки, при наличии зарегистрированного брака,
- Документ – основание возникновения прав собственности продавца,
- Кадастровые документы на участок земли и имеющиеся на нем строения,
- Акт приемки – передачи предмета договора в пользование второй стороне, составляется и подписывается так же в трех экземплярах,
- Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины в размере 2000 рублей.
В некоторых случаях могут понадобиться дополнительные документы, подробный перечень документов для конкретной ситуации стоит уточнить в отделении Росреестра.
Стать обладателем садового участка не так сложно, как может показаться на первый взгляд, достаточно грамотно составить договор о купли-продажи , проверить наличие всех правоустанавливающих документов на участок и постройки на нем.
