Как расторгнуть договор аренды жилого помещения? Как правило, договор аренды заключается на срок одиннадцать месяцев, однако стороны сделки имеют право определять срок найма недвижимости самостоятельно по договоренности.
При любом раскладе составления договора, его нужно будет рано или поздно расторгать, в некоторых случаях и до окончания срока его действия. Причинами досрочного расторжения договора аренды могут быть различные причины, по инициативе, как арендодателя, так и арендатора. В этом процессе нужно ориентироваться на правовые нормы по вопросу расторжения договора аренды.
Рассмотрим, как расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия.
Содержание статьи:
Причины досрочного расторжения договора аренды
Общие причины прекращения арендных отношений и их изменений прописаны в Гражданском кодексе России. Вообще, договор считается автоматически расторгнутым после окончания срока его действия. Иногда возникают ситуации, когда договор нужно расторгнуть досрочно.
Официальные причины досрочного прекращения договора найма квартиры по статье 450 Гражданского кодекса России:
- по договоренности сторон;
- по решению суда при наличии нарушений условий договора одной из сторон сделки, по требованию второй пострадавшей стороны;
- по решению суда, если одна из сторон выставила требование, в тех случаях, которые прописаны в гражданском кодексе России или же в самом договоре;
- если произошел односторонний отказ от выполнения условий договора, если такая причина допускается законодательством или стороны сами приняли такое решение.
Важно! В жизни наиболее часто встречающейся причиной расторжения договора аренды является требование одной из сторон договоренности, при условии, что вторая сторона нарушает условия соглашения.
К таким ситуациям относится тот случай, когда арендатор не вносит вовремя арендную плату, или же арендодатель сдал квартиру с неподходящими условиями для проживания там.
Расторжение договоренности об аренде квартиры
Если между сторонами соглашения есть дружественные отношения
… то процесс расторжения договора аренды недвижимости по соглашению обеих сторон или же по требованию одной из них, должно пройти без обращения в суд. В этом случае вопрос можно решить с помощью телефонного договора или в процессе личной встречи.
Если отношения между сторонами напряженные
… то лучше всего действовать по официальному порядку расторжения договора.
Рассмотрим, из каких этапов состоит процедура расторжения договора аренды:
- сторона-инициатор отправляет уведомление с требованием о расторжении второй стороне;
- стороны должны составить соглашение о расторжении договора;
- участники сделки подписывают соглашение, и после этого арендодатель по закону может требовать выселения нанимателя из квартиры, а он по соглашению должен покинуть квартиру.
Рассмотрим каждый этап более подробно, какие есть особенности при расторжении договора найма.
Процесс
Отправка уведомления
Если договор аренды еще действует, то одна из сторон должна уведомить вторую сторону. С этой целью должно быть оставлено уведомление в письменном виде. Документ нужно передать арендатору или арендодателю при встрече или же по почте.
По Гражданскому кодексу России отправить уведомление о том, что вы желаете прекратить действие договора аренды нужно не позднее, чем за три месяца. Но обычно в уведомлении указывают срок от двух недель до месяца, и стороны могут добровольно установить срок. Поэтому важно соблюдать условия договора.
В законе не прописаны определенные требования к оформлению уведомления о прекращении действия договора о найме недвижимости. Важно! Соглашение о прекращении договора аренды может быть составлено в произвольной форме.
При этом обязательно в соглашении должны быть указаны:
- наименование документа;
- все реквизиты того, кто составляет и получает уведомление, их ФИО, паспортные данные, адреса регистрации, номера телефонов, ИНН;
- реквизиты договора, к которому составляют уведомление, где и когда составлен и подписан, номер соглашения;
- основания и причины составления уведомления и отправки его;
- прописать требования в уведомлении;
- когда составлен документ, поставить подпись и расшифровку.
В интернете можно найти образец письма-уведомления и заполнить своими данными, также можно заполнить документ вручную.
Соглашение
Если арендатор или арендодатель согласен с полученным уведомлением, то нужно составлять и подписывать соглашение о расторжении договора аренды квартиры. По законным актам России соглашение составляется в такой же форме, как и договор аренды.
Также, сделка может быть прекращена отдельным соглашением, или же составлением двух писем, когда одна сторона это инициатор, а вторая сторона согласна на процесс расторжения соглашения об аренде.
Важно! Соглашение о том, что договор аренды будет расторгнут, может быть составлен только по взаимной договоренности арендатора и арендодателя, иначе нужно обращаться в суд. То есть, если одна сторона отказалась расторгать договор аренды или же вообще не откликнулась на уведомление в течение месяца, то только после этого можно идти в суд.
В соглашении о расторжении договора аренды обязательно нужно указать дату его подписания, также желательно указать в документе пункт о том, что нет претензий у сторон друг другу, и описание состояния квартиры или дома. В конце должны быть все реквизиты сторон, и причины расторжения договора аренды. Обе стороны должны подписать договор и указать расшифровки подписей.
Договор считается полностью расторгнутым и обязанности прекращаются, когда права по распоряжению квартирой вернулись к собственнику, и наниматель с вещами уехал из квартиры.
Для того чтобы сделка была полностью прекращена, нужно также выполнение условий:
- арендатор должен полностью выплатить все платежи за аренду, долгов оставаться не должно;
- и квартира, и имущество в ней должны находиться в исправном и рабочем состоянии, иначе нужно будет возместить убытки;
- наниматель должен съехать с квартиры со своими вещами, иначе ему могут выставить штрафы по решению суда.
После этого договор аренды можно считать расторгнутым, и, следовательно, обязательства обеих сторон также исполнены.
Важно! Если арендный договор не был зарегистрирован, то и регистрировать расторжение договора не нужно. Регистрация требуется обычно при долгосрочной аренде.
Обращение в суд
Если договоренности между сторонами не достигнуто, и одна из сторон считает, что ее права нарушены вторым участником сделки, то следует идти в суд и подавать иск. В иске указывается информация об истце и ответчике, их паспортные данные, контакты для связи. В тексте искового заявления нужно точно обозначить все требования и претензии, и ссылки на нормативные документы.
К исковому заявлению нужно приложить квитанцию о том, что была уплачена государственная пошлина, и сам договор аренды. При наличии же доказательств того, что ваши права были нарушены, также приложить документы об этом.
После проведения разбирательства и заседания суда, будет оглашено решение, которое должно быть обязательно для исполнения проигравшей стороной.
По закону есть определенные условия для того, чтобы стороны могли расторгнуть договор найма.
Арендодатель имеет на это право в следующих случаях:
- если арендатор не вносил платежи более двух месяцев или же вносит не полную сумму;
- имущество квартиры было испорчено;
- соседи жалуются на жильцов из-за шума;
- поселяет в снятой квартире третьих лиц и не согласует свои действия с хозяином;
- без согласования с собственником квартиры делает перепланировку в жилье, меняет мебель.
Для квартиросъемщиков есть следующие основания для расторжения договора аренды:
- арендодатель препятствует заселению арендатора разными условиями;
- собственник жилья не сказал арендатору, какие недостатки есть у недвижимости, то есть состояние квартиры не соответствует описанию.
- жилье пришло в негодность для использования и проживания по тем причинам, которые не зависят от нанимателя;
- арендодатель не делает капитальный ремонт в квартире, хотя это его обязанность.
Если у нанимателей есть в недвижимости временная прописка, то их нельзя просто так выселить, обычно суд дает 30 дней на поиск нового жилья. Как видим, расторжение договора аренды это важный этап, как и заключение его.
