Статистика браков в России такова, что в первые три года совместной жизни распадается порядка 18 процентов супружеских пар.
А чаще всего именно в эти первые годы совместного быта и принимается решение о покупке совместного жилья.
И чаще всего оно приобретается именно в ипотеку. Как разделить квартиру в ипотеке при разводе? Как делиться квартира в ипотеке, взятая на одного из супругов с детьми? Как разделить квартиру в ипотеке, взятую с материнским капиталом?
И многие другие вопросы начинают беспокоить бывших супругов. Далее мы разберем типичные ситуации разделения ипотечных обязательств при разводе супругов.
Содержание статьи:
Процесс деления имущества при разводе. Квартира в ипотеке?
Как показывает практика, деление имущества – процесс не быстрый, который может растянуться на несколько месяцев. При наличии ипотечного кредита особенно важно решить этот вопрос быстро, так как кредитные обязательства никто не отменял и при просрочке выплат по кредиту банк вообще может забрать квартиру и распорядиться ей по своему усмотрению.
Начать решать возникший жилищный вопрос стоит с ответов на простые вопросы, которые помогут в дальнейшем выстроить правильную стратегию действий:
- Брак официально зарегистрирован?
- Есть ли брачный контракт?
- Ипотека оформлялась до заключения брака или во время брачных отношений?
Ответы на эти ключевые вопросы дадут вам понимание, как стоит действовать дальше.
Как разделить ипотеку, приобретенную в браке?
… если брак гражданский
Гражданский брак или, если сказать юридически грамотно, сожительство граждан не дает право на распоряжение имуществом друг друга. С большой вероятностью квартира и ипотечные обязательства останутся у того, на кого и был оформлен договор ипотеки. Есть вариант доказать в судебном порядке, что оба формальных супруга принимали участие в приобретении ипотеки и внесении ежемесячных платежей. Для этого необходимо будет собрать хорошую доказательную базу, это могут быть свидетели, выписки со счетов о перечислении средств на уплату ипотечных взносов, чеки и квитанции об оплате. Но доказать это будет не просто, лучше заручиться для этого поддержкой и помощью профессионального юриста.
… если есть брачный договор
При наличии брачного контракта, все становиться просто. Все ключевые моменты распределения имущества в нем будут прописаны еще до возникновения имущественного спора. Но о его составлении стоит позаботиться заранее. Составить брачный договор возможно как до регистрации брачных отношений, так и во время брака. В случае отсутствия брачного контракта, решить вопрос с разделом имущества возможно будет только в судебном порядке.
… если брак не оформляли официально
Семейный кодекс РФ говорит о том, что все приобретения, включая недвижимость, осуществленные до заключения брака остаются личными, то есть не подлежат делению в результате развода. Поэтому, если ипотека была оформлена до заключения брака, то она останется у супруга, который ее и оформил. Но тот же Семейный Кодекс говорит о том, что второй супруг может претендовать на часть недвижимости, так как взносы на погашение ипотеки шли из общего семейного бюджета. При этом не учитывается вклад каждого супруга в этот семейный бюджет. Второй супруг вообще мог не получать никаких денег, семейный бюджет все равно остается общим.
… если права собственности еще не наступили
Сложности могут возникнуть при делении ипотечных квартир в новостройках. Так как права собственности выдаются после сдачи объекта в эксплуатацию. Здесь возможны два варианта развития событий
- По решению суда при разводе один из супругов будет обязан выделить долю в квартире другому, если брачные отношении официально не будут расторгнуты на момент получения прав собственности,
- При получении прав собственности после развода, решением суда будет выплата компенсации бывшему супругу.
В любом случае, бывшим супругам необходимо уведомить банк, который выдал кредит об изменении семейного положения. Специалисты банка могут дополнительно проконсультировать заемщиков о возможных вариантах разрешения ситуации.
… если супруги – созаемщики
Раздел ипотеки при разводе, если бывшие супруги выступали созаемщиками.
Более 70% ипотечных кредитов оформлены именно таким образом. Это означает, что ответственность по выплате кредита лежит в равных долях на каждом из супругов, и банк может предъявлять одинаковые требования к супругам по выплатам долга, не смотря на статус наличия или отсутствия брачных отношений между ними. Такая ситуация предполагает большое количество вариантов решения, причем договориться есть возможность и мирным путем. Здесь важно принять обоюдное решение, чтобы избежать судебных разбирательств, просрочек по выплате ипотеки и других малоприятных последствий.
Варианты решения вопроса
Мирные правила
- Продолжать платить дальше ипотечные взносы совместно. В этом случае стоит обратиться в банк за получением нового договора, где кредитные обязательства будут разделены между заемщиками. Важно понимать, что такие условия могут предоставить не все банки, так как это связано с определенными рисками.
- Разновидностью первого вариантам может стать следующая ситуация. Один из супругов погашает свою часть ипотечного кредита, а второй продолжает платить взносы в соответствии со своим графиком платежей. В таком случае супруг погасивший ипотеку досрочно все равно не сможет распоряжаться своей долей до полного погашения займа.
- Один супруг может отказаться от своей доли в пользу другого. Для этого также необходимо будет провести переоформление договора в банке на платежеспособную сторону.
- С согласия банка продать квартиру и поделить сумму от продажи. При продаже квартиры каждый супруг имеет право на равные части квартиры либо их денежные эквиваленты. Данный способ достаточно сложно реализуем на практике, так как найти покупателей на квартиру с обременением достаточно не просто. Да и цена на продажу может быть в этом случае достаточно сильно отличаться от рыночной.
- Выплатить ипотеку и продать квартиру. Это наиболее простой вариант в плане оформления документов.
ВАЖНО все договоренности между супругами стоит оформить письменно и заверить нотариально, чтобы избежать дальнейших споров. Предварительно личные договоренности стоит согласовать с банком, так как юридическое изменение договора ипотечного кредитования возможно только с его согласия.
Разделение ипотеки
Как делится ипотека, оформленная до официального брака?
На практике ситуации, когда ипотека оформляется до заключения брака, встречаются довольно часто. Так как обязательства по ипотеки растягиваются на много лет, при оформлении отношений кредит уже будет оплачиваться из семейного бюджета. А это дает возможность в ситуации развода супругов не только снять с себя обязательства по уплате кредита, но требовать взыскания своей части уплаченных денежных средств с основного заемщика.
Как делится ипотека при разводе супругов с детьми?
При наличии детей доля собственности в жилье изменяется в сторону того супруга, с которым в итоге остаются дети. Далее раздел ипотеки происходит с учетом этого факта. По решению суда супруг, с которым остаются дети после развода, получает большую долю в квартире, кроме того большая доля кредитных обязательств пропорционально переходит на него.
ВАЖНО при продаже ипотечной квартиры следует выписать из нее несовершеннолетних детей. Иначе такой сделкой могут заинтересоваться органы опеки. Что, в свою очередь, может привести к достаточно плачевным событиям вплоть до лишения родительских прав на основании того, что родители не могут обеспечить ребенку достойных условий для проживания.
Часто для погашения ипотечного кредита используются средства материнского капитала. В подобных ситуациях после снятии обременения с квартиры и выплаты ипотечного займа детям должны быть выделены доли в квартире.
Как делится квартира при ипотеке?
Общественное мнение говорит, что все имущество должно быть поделено пополам. Но это далеко не всегда так. Квартира может быть поделена и не в равнозначных долях. Размеры доли в квартире при ее разделе могут зависеть от многих факторов: от наличия несовершеннолетних детей, от момента приобретения ипотеки до или после заключения брака, от того, кто вносил большую часть платежей по кредиту и других условий. Доли при разделе квартиры определяются в судебном порядке, если не составлен брачный договор, либо не достигнуты личные договоренности между бывшими супругами.
Военная ипотека
Деление недвижимости, взятой по программе военной ипотеки, отличается от других программ приобретения жилья. Это связано с тем, что обязательства по выплате ипотеки лежат на Министерстве Обороны, а собственником выступает военнослужащий. Последний не имеет прав для переоформления ипотеки, даже в случае необходимости раздела квартиры.
Решение жилищного и финансового вопроса в этом случае связано с множеством сложностей. Как показывает судебная практика, суд выносит решения на основе семейного кодекса и требует деления совместно нажитого имущества. Но на практике выполнение этого решения суда представляется малореальным.
Предупреждая возникновение подобных инцидентов, финансовые компании при заключении ипотечных договоров требуют заключение брачного контракта, который предполагает, что именно военнослужащий будет выступать единоличным собственником квартиры и исполнителем по условиям договора, в том числе и после развода.
Как правильно поделить ипотечную квартиру в суде?
Судебная практика по вопросам разделения имущества при ипотеке достаточно противоречива. Каждый случай рассматривается с учетом индивидуальных особенностей, и даже по похожим на первый взгляд делам может быть вынесено противоположное решение.
Основная сложность раздела имущества, находящегося в ипотеке, заключается в том, что при ее разделе предполагается и разделение обязательств по выплате кредита. Этот факт крайне не выгоден банкам, так как из созаемщиков клиенты превращаются фактически в дольщиков, и банк теряет свое право требовать погашения общего долга с каждого из супругов в отдельности. Что увеличивает риски банка. Поэтому банки крайне редко идут на такое решение вопроса. А в случае получения отказа в разделе имущества со стороны финансовой организации, граждане теряют возможность обратиться повторно в судебные инстанции с этим вопросом. Как же правильно разрешить эту ситуацию?
Опытные юристы рекомендуют начинать с подачи искового заявления только на раздел совместного имущества. Если не затрагивать обязательства по выплате долга банку, то суд будет рассматривать дело как семейное, руководствуясь нормами Семейного кодекса. Для решения имущественных споров согласие банка не требуется. А финансовые обязательства поделить по договоренности.
Алгоритм действия в данной ситуации
- Подача одним из супругов иска о разделе совместно нажитого имущества, без указания требований о разделе ипотечного долга.
- После получения решения суда следует обновить свидетельство о правах собственности на жилье в ЕГРП.
- С решением суда, новым свидетельством и совместным заявлением бывших супругов обратиться в банк с просьбой об изменении условий ипотечного договора. Так как фактически уже все поделено и собственники имущества определены возражения банка будут бессмысленными.
Такое благоприятное разрешение непростой ситуации возможно только при наличии договоренностей между супругами о выплате ипотечного долга.
