Сегодня наиболее распространенным способом решения жилищных проблем является ипотека. Заключение ипотечного договора с банком позволяет получить жилье, при отсутствии полной суммы на покупку, а расплачиваться в течение последующих нескольких лет.
Схема достаточно проста и понятно, при условии, что ипотека оформляется на одного собственника. Если же жилье приобретает семейная пара, то они будут обязаны оформлять ипотечный договор на двоих и делить обязательства по уплате кредита. Сложности возникают тогда, когда семейная пара по тем или иным причинам принимает решение о разводе, что сегодня не является редкостью. От подобной ситуации не застрахована ни одна семейная пара.
Раздел недвижимости, находящейся в ипотеке – достаточно не простая задача. Облегчить ситуацию и избежать возможных неприятностей поможет наличие брачного контракта, в котором будут прописаны все условия раздела имущества, в том числе и ипотечной недвижимости, исходя из интересов обоих сторон.
Содержание статьи:
Брачный контракт и ипотека: нужен ли?
Первое с чего стоит начать обсуждать данный вопрос – определиться с понятием брачного контракта. Понятие брачного договора, порядок его заключения, а также его содержание регулируется главой 8 Семейного Кодекса Российской Федерации
Брачный контракт представляет собой добровольное соглашение между супругами. В данном документе отражается порядок владения общим и индивидуальным имуществом относительно обеих сторон договора. Данный документ в обязательном порядке подлежит нотариальной заверке. Соглашение может быть заключено в любой момент действия брачного союза либо до его регистрации, но вступит в свою юридическую силу с момента регистрации брака в ЗАГСе.
Когда необходим брачный контракт?
Правильный ответ – всегда. Никто не может быть уверен в завтрашнем дне, нет никаких гарантий того, что супруги проживут долго и счастливо, а развод и раздел имущества обойдут их стороной. Наличие четко разделенных прав и обязанностей относительно общего и личного имущества позволяет избежать неприятных судебных разбирательств, конфликтов по поводу раздела долговых обязательств и нажитого имущества.
Для некоторых жизненных ситуаций необходимость заключения брачного контракта стоит наиболее остро:
Отказ одного из супругов оформлять ипотечный кредит. В этом случае брачный договор должен быть заключен до обращения в финансовое учреждение и предъявлен с общим пакетом документов на одобрение заявки. В таком случае, банку будет понятно, что второй супруг не имеет никаких обязанностей по оплате ипотеки, как и прав на ипотечную недвижимость.- В покупку недвижимости вкладываются родители одного или обоих супругов. Родители вкладывают свои денежные средства в покупку жилья молодым, но при этом хотят защитить свои денежные средства от посягательств другой стороны в случае развода. В тексте брачного договора в таком случае прописывается, что заемщик получит при разделе имущества долю большую на сумму первоначального взноса.
- Наличие негативной кредитной истории или проблем с законом у одного из супругов. Наличие в брачном договоре пункта о разделе имущества и финансовых обязательств, снимает риски банковской системы. Но в таком случае доход другого супруга не будет учитываться при расчете максимальной суммы займа.
- Приобретение квартиры – это персональное желание одного супруга, при этом квартира не планируется для использования в совместной семейной жизни, а предназначается для детей от прошлых браков, родителей или других целей.
- Приобретение ипотеки до официальной регистрации брака, для того чтобы имущество было в случае последующего развода могло быть разделено пополам, а не принадлежало бы на законных основаниях одному из супругов, как имущество купленное до брака.
Большинство банков, положительно относятся к наличию у супругов действующего брачного контракта. При оформлении ипотеки наличие брачного договора будет одним из ваших преимуществах в глазах банка, так как риски финансового института будут снижены за счет полного понимания того, кто будет выполнять условия ипотечного договора и с кого, в случае развода, требовать уплату оставшегося долга.
Некоторые банки, такие как Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк, будут дополнительно рекомендовать заключение брачных контрактов при наличии некоторых условий из списка ниже:
- Наличие негативной кредитной истории у одного из супругов, в этом случае важным пунктом в брачном договоре будет факт указания собственником недвижимости только одного из супругов,
- Оформление ипотеки на одного из супругов, без оформления надлежащего отказа второго,
- Оформление ипотеки до регистрации брака на правах совместной собственности.
ВАЖНО: По факту составления брачного договора в период действия ипотечного соглашения необходимо проинформировать банк. Иначе договор может быть признан недействительным.
Если у супругов не был оформлен брачный договор, то их ипотечная недвижимость будет считаться общей собственностью, и делиться будет пополам. В данном случае неважно будет, кто вносил первоначальный взнос, кто осуществлял оплату ежемесячных платежей. А при заключении брачного договора возможно все эти условия прописать заранее: какая доля и кому будет принадлежать после развода или она будет принадлежать только одному супругу.
Брачный договор может пригодиться и в ситуации недобросовестности одного из супругов, который, например, в какой-то момент перестал оплачивать ипотечные платежи, но претендовать на имущество не перестал. В такой ситуации возможно обратиться в суд для разделения платежных счетов по договору ипотеки, но если не добиться обоюдного желания от супругов, то вряд ли банк пойдет на встречу в таком случае. Наличие брачного контракта подобный вопрос снимает в принципе, так как в нем могут быть прописаны обязательства по уплате ипотеки, которые будут закреплены в определенной пропорции за созаемщиками.
ВАЖНО: заключенный брачный контракт снимает необходимость страхования созаемщика, что в конечном итоге снижает затраты на покупку недвижимости в ипотеку.
Плюсы и минусы брачного контракта при оформлении ипотеки
Преимущества наличия брачного соглашения:
- Так как супруги состоят в браке, то составление контракта не вызывает больших сложностей, они достаточно легко и быстро договариваются между собой и идут на уступки,
- Четко регулирует финансовые и имущественные отношения в семье и после развода,
- Закрепляет права на недвижимость сразу на всех этапах существования семьи,
- Снимает имущественные вопросы и разногласия, а также необходимость обращения в суд при разводе,
- Определяет ответственность каждого из супругов в оплате ипотечного долга,
- Может стать единственной возможностью получить кредит на жилье, если второй супруг против,
- Придает супругам чувства уверенности и спокойствия.
Недостатки брачного контракта:
- Сам факт составления брачного контракта – процедура не из приятных и не характерная для российского менталитета,
- Предполагает дополнительные денежные траты на услуги нотариуса,
- Внесение изменений в законодательный акты может повлечь за собой аннулирование некоторых аспектов брачного договора, что влечет за собой необходимость мониторить изменения в закона и переделывать при необходимости сам брачный договор,
- Все особенности и нюансы не сможет предусмотреть даже самый опытный юрист,
- Брачный договор действует только при наличии официально зарегистрированных отношений.
Особенности брачного контракта при оформлении ипотеки
Для того чтобы обезопасить себя от возникновения неприятных ситуаций, связанных с разделом ипотечного имущества и уплатой долговых обязательств уже бывшего супруга, в тексте брачного договора стоит обговорить следующие моменты:
- Как будут распределены доли недвижимости между созаемщиками после выплаты всех уплаты всей суммы по ипотечному договору,
- Кто будет вносить первоначальный взнос, и в каком объеме,
- Как будет осуществляться оплата ежемесячных платежей каждым из супругов,
- Предусмотрена ли компенсация вложенных средств в квартиру в случае развода одной из сторон,
- Будут ли изменены условия брачного договора при появлении детей,
- Последствия нарушения установленных в соглашении обязательств по собственному умыслу и/или в результате непредвиденных обстоятельств.
Особые условия в брачном контракте
Брачный контракт может быть составлен в любой свободной форме. Как правило, в нотариальных конторах есть уже готовые варианты бланков для брачных договоров.
Образец брачного контракта можно скачать здесь.
Для составления договора необходимо предоставить следующие документы:
- Общегражданские паспорта супругов,
- Документ, удостоверяющий регистрацию брака между супругами,
- Документы, подтверждающие права собственности на недвижимость.
В некоторых случаях нотариус может запросить дополнительные документы, актуальный список стоит уточнить заранее.
Сколько стоит составление брачного контракта
Составление и заверка брачного контракта это платная услуга нотариуса. Цена за подготовку брачного контракта складывается из размера государственной пошлины (500 рублей) и оплаты услуг конкретного нотариуса (суммы варьируют до 6000 рублей). Некоторые нотариусы дополнительно могут взять процент за удостоверение договора от стоимости имущества (как правило, до 1% от суммы договора).
В некоторых случаях дополнительно придется заплатить за отдельные действия нотариуса от 5000 до 10 000 рублей:
- Проверка данных, указанных в документах,
- Проверка текста соглашения на отсутствие противоречий действующему закону,
- Проверка перечня имущества, указанного в договоре, и документов на него.
Дополнительная оплата может взиматься за поведение консультации от 1000 до 5000 рублей. Средняя цена за подготовку и заверку брачного контракта порядка 5000 рублей.
В документе должны быть обязательно отражена следующая информация:
- Информация о собственнике (-ах) и заемщике (-ах) приобретаемой недвижимости,
- Основные характеристики объекта недвижимости (жилая и общая площадь, юридический адрес, кадастровый номер, тип землепользования),
- Информация о банке, который выдает ипотечный займ,
- Информацию о том, с дохода кого из супругов будет производиться погашение ипотеки, а так же указываются источники самих доходов (трудовая, научная, предпринимательская деятельность или иная),
- Факт того, что стороны не имеют друг к другу имущественных претензий на дату составления контракта.
ВАЖНО Брачный контракт не может быть 100% защитой от любых неприятностей. Так как сам факт его заключения может быть оспорен одним из супругов или контракт может быть признан недействительным, если одна из сторон докажет, что соглашение было заключено под угрозами или давлением.
При составлении брачного контракта в случае планируемого оформления ипотеки стоит обратиться за консультацией или помощью к профессиональному юристу, который учтет интересы обеих сторон и составит подробное соглашение, способное минимизировать проблемы и риски в ситуации возможного развода.
Прекращение действия брачного договора
Брачный контракт может быть расторгнуть по договоренности сторон, вследствие не выполнении обязательств по договору одной из сторон либо признан недействительным.
В случае расторжения договора по соглашению сторон последующий раздел имущества будет происходить на основании действующих законодательных актов.
В судебном порядке брачный договор может быть признан недействительным, в случае установления факта нарушения гражданских прав одной из сторон либо факта заключения на невыгодных условиях для той или иной стороны.
В любом случае, о прекращении действия брачного договора необходимо поставить в известность банк, где была оформлена ипотека. В противном случае, заемщик останется единственным ответственным лицом перед банком, независимо от того, как этот пункт прописан в брачном договоре. Кроме того, банк может потребовать погашения всего оставшегося долга по ипотеке или внесения изменений в действующий кредитный договор, если расторжение брачного контракта будет негативно сказываться на финансовом положении заемщика.
Заключение брачного договора выступает дополнительной гарантией для супругов в отношении вопроса погашения долговых обязательств по ипотеке и разделе имущества при разводе. Для банков, оформляющих ипотечные договоры, наличие брачного контракта так же является дополнительном гарантом возврата выданной ссуды.
