Оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка (Как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка: можно ли и что делать: Инструкция +Видео

Для решения квартирного вопроса родители часто оформляют на своих несовершеннолетних детей квартиры или доли в них.

Ребенок может стать владельцем жилой недвижимости, получив ее в дар, по наследству, при приватизации или покупке квартиры родителями.

До момента совершеннолетие его недвижимостью или долей в ней будут распоряжаться родители или законные представители.

В том числе от имени ребенка законные представители могут осуществлять сделки с его имуществом, для этого в обязательном порядке необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Общие сведения

Права ребенка

ВАЖНО разрешение органов опеки не требуется, если в результате сделки имущество ребенка увеличивается.

Не смотря на то, что дети до 18 лет не имеют права самостоятельно приобрести недвижимость в собственность, оформить на них квартиру вполне реально. Это достаточно распространенное явление в практике. Причем родители или законные представители не всегда могут руководствоваться заботой о ребенке и его будущем. Часто встречаются случаи, когда недвижимость переписывалась на ребенка в целях сохранения ее после развода родителей, так как такое имущество не подлежит разделу.

А при наличии долгов по кредитам имущество детей не может быть реализовано для их погашения. Как показывает практика, большинство родителей при оформлении квартир на детей все-таки исходят из благих побуждений, желая обеспечить ребенка жильем, даже в случае смерти родителей.

При этом за родителями сохраняется обязанность по уплате налога на имущество, а вот самостоятельно реализовать сделки с недвижимым имуществом, которое принадлежит несовершеннолетнему ребенку, они не могут. Для того чтобы продать, подарить, произвести обмен  или сдать в аренду недвижимость несовершеннолетнего необходимо получить согласие органов опеки и попечительства, что сделать достаточно не просто.

На положительное решение Опеки можно рассчитывать только в тех случаях реализации сделок с недвижимостью, которые предполагают существенное улучшение жилищных условий или материального положения ребенка.

Нормативно – правовая база вопроса оформления недвижимого имущества на несовершеннолетнего

1. Конституция РФ – статья 35 гласит о том, что каждый гражданин имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом,
   1. Граждански Кодекс РФ – статья 17 говорит о том, что гражданскими правами обладают все граждане РФ, начиная с рождения.

Таким образом, ребенок имеет полные права стать собственником недвижимости:

• Статья 128 Гражданского Кодекса РФ дает возможность владеть любым видом имущества, которое не запрещено законодательством. Процесс оформления прав собственности будет зависеть от вида этого имущества.
• Статья 131 Гражданского Кодекса РФ обязывает проводить государственную регистрацию прав собственности на имущество, вне зависимости от основания его получения. Права собственности на объект недвижимости возникают только после внесения ее в Единый Государственный Реестр Недвижимости.
• ФЗ  – 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость…» от 21 июля 1997 года описывает полный перечень документов в зависимости от типа регистрируемой недвижимости и вида договора – основания.
• ФЗ – 26 «О приватизации» от 11 августа 1994 года регулирует права детей при проведении приватизации муниципального жилья.

Плюсы и минусы оформления недвижимости на детей

Основной плюс для ребенка – его материальная обеспеченность, с недвижимостью до его совершеннолетия практически невозможно ничего сделать, то есть она гарантированно сохраниться за ребенком. Но для родителей это преимущество часто становиться недостатком, так как для реализации каких-либо сделок с данной недвижимостью необходимо обращаться за получением согласия в органы опеки.

В качестве дополнительных преимуществ стоит отметить то, что такая недвижимость не является предметом спора в случае развода супругов, не может быть предметом залога, ее не смогут изъять в счет погашения долговых обязательств родителей.

Способы оформления недвижимости в собственность ребенка

Сделки с недвижимостью, в которых участвует несовершеннолетний ребенок, считаются наиболее сложными, так как ребенок не имеет прав для самостоятельного принятия решений и подписания документов. Отличительной особенность оформления недвижимости в собственность детей является то, что решения будут приниматься исключительно родителями или законными представителями.

Именно они будут принимать решения, например, о том, принимать в дар или наследство недвижимость на не всегда выгодных условиях (удаленное расположение, большие долговые обязательства и так далее). В тоже время существуют ситуации, когда дети в состав собственников жилья включаются в обязательном порядке (приватизация, ипотека по социальной программе и другие). Каждый способ оформления прав собственности на ребенка имеет свои особенности и юридические тонкости, о которых стоит поговорить отдельно.

Приобретение квартиры на несовершеннолетнего ребенка по договору купли – продажи

Пояснение

Так как при приобретении квартиры на ребенка его имущество будет увеличено, то разрешения от органов опеки и попечительства получать не требуется. Порядок оформления сделки во многом будет зависеть от возраста ребенка. До 14 летнего возраста сделка по приобретению недвижимости будет полностью проводиться его родителями или законными представителями, дети старше 14 лет могут самостоятельно подписывать договоры о купле – продажи недвижимости, при наличии письменного согласие родителей или законных представителей.

В первом случае в документах ребенок будет прописан как покупатель «в лице …..» (ФИО законного представительства), во втором случае – в договоре будет отметка о том, что покупатель действует с согласия законного представителя. Само разрешение родителей на проведение сделки оформляется отдельным документом, который заверяется нотариально. Допускается включение согласия родителей в текст самого договора о купле и продаже.

ВАЖНО Несовершеннолетний ребенок может быть участником и договора долевого участия в случае приобретения квартиры в строящемся доме.

Если недвижимость приобретается на материнский капитал, то дети собственниками квартиры становиться в обязательном порядке.

Образец

Образец договора купли – продажи с участием несовершеннолетнего можно скачать здесь.

Скачать (DOC, 41KB)

Сделка по купле – продажи недвижимости должна быть в обязательном порядке зарегистрирована в государственных органах. Для этого в отделение Росрееста необходимо предоставить следующий набор документов

• Заявление на регистрацию прав собственности,
• Свидетельство о рождении ребенка или его паспорт,
• Документы, удостоверяющие личности законных представителей,
• Договор о купле – продаже недвижимости,
• Справка об отсутствии обременения,
• Технический и кадастровый паспорта,
• Документ об оплате государственной пошлины (госпошлина составляет 2000 рублей).

В некоторых случаях могут понадобиться дополнительные документы. Точный перечень документов для конкретной ситуации можно выяснить в отделении Росреестра или в МФЦ.

Дарение квартиры несовершеннолетнему лицу

Пояснение

Имущество и права собственности на него ребенком могут быть получены в результате приема в дар квартиры. До 14 лет договор дарения недвижимости на ребенка заключают родители, а после – ребенок может самостоятельно подписывать документы.

Нормативным документом, регламентирующим процедуру дарения, выступает статья 572 ГК РФ. Законом запрещено проводить сделки дарения со стороны детей, которые не достигли возраста 14 лет. А принимать в дар имущество детям законом разрешено с любого возраста.

ВАЖНО договор дарения предполагает безвозмездную основу. Это означает, что нельзя заключить договор дарения на каких – либо условиях. Формулировки в тексте «передаю в дар имущество при условии, что…» недопустимы. Такой договор будет признан недействительным.

Пошаговая инструкция для передачи в дар ребенку квартиры

1. Сбор и подготовка документов на недвижимость, необходимых для составления договора и его регистрации,
2. Подготовка текста договора,
3. Заверка дарственной у нотариуса,
4. Государственная регистрация прав нового собственника на недвижимость, внесение объекта недвижимости в ЕГРП.

Для оформления договора дарения потребуются собрать следующий пакет документов

• Документы, удостоверяющие личность дарителя и одариваемого (паспорта, свидетельство о рождении),
• Кадастровый паспорт недвижимости,
• Выписка с оценкой недвижимости из БТИ,
• Свидетельство собственности на квартиру,
• Выписка с паспортного стола о составе семьи,
• Выписка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам,
• Справка с налоговой об отсутствии задолженности по уплате налоговых отчислений относительно предмета дарения,
• Копия домовой книги,
• Согласие супруга дарителя или другого собственника недвижимости на передачу ее в дар третьему лицу,
• Свидетельство о регистрации прав собственности несовершеннолетнего на недвижимость.

Договор дарения составляется в письменной форме, строгой необходимости в заверке документа у нотариуса законом не предусмотрено, но во избежание разногласий это рекомендуется сделать.

В договоре следует отразить в обязательном порядке:

• идентификационную информацию о квартире (юридический адресе, кадастровый номер, отличительные технические характеристики, основываясь на информации из свидетельства о праве собственности, выписки из БТИ),
• персональные данные дарителя и одариваемого на основе данных паспорта или свидетельства о рождении,
• условия заключения сделки – дату и время когда договор вступит в силу, это может быть конкретная дата или с момента заключения договора,
• подписи сторон и их реквизиты: для каждой стороны стоит использовать формулировки «За и от имени Дарителя» и «За и от имени Одариваемого», в реквизитах сторон указываются данные паспортов Дарителя и представителя Одариваемого.

Образец

Образец договора дарения квартиры несовершеннолетнему можно скачать здесь.

Скачать (DOC, 31KB)

Регистрация прав собственности

Для регистрации прав собственности на недвижимость по договору дарения в отделение Росреестра необходимо предоставить аналогичный пакет документов, как и при приобретении имущества по договору купли – продажи, за исключением договора – основания возникновения прав собственности, а данном случае это будет договор дарения.

ВАЖНО если квартира переходит в дар ребенку от одного из родителей, то в тексте договора со стороны ребенка должен расписываться второй родитель. В противном случае договор будет признан недействительным.

Сделки по договору дарения освобождаются от уплаты подоходного налога в случае, если дарение происходит между близкими родственниками, как в ситуации, например, дарения от матери или отца своим детям.

Договор дарения может быть составлен как самостоятельно, так и с привлечением профессиональных юристов.

Переход прав собственности на имущество по наследству

Унаследовать квартиру ребенок может как по завещанию, оставленному наследодателем, так и по закону, если завещание будет отсутствовать. И в том, и в другом случае до того как обратиться за получением свидетельства о правах собственности, необходимо получить у нотариуса свидетельство о правах наследования. Данный документ выдается через 6 месяцев после смерти наследодателя.

ВАЖНО: при составлении завещания о наследовании квартиры одну из детей следует помнить, что права на недвижимость за остальными детьми так же будет сохранены. Они могут претендовать на часть имущества, положенную по закону (ст. 1149 ГК РФ).

При составлении завещания наследодателю следует проинформировать о его существовании своих родственников, иначе оно может быть вовсе не вскрыто, а наследование имущества будет произведено по закону.

Унаследовать по завещанию квартиру или иную недвижимость ребенок может как от своих родственников, так и от лиц, которые не имеют с ним никаких родственных связей.

Права наследования распространяются и на детей, которые еще не родились в момент смерти наследодателя. В таком случае ребенок может вступить в свои законные права по факту рождения (ст. 1166 ГК РФ).

Получение в собственность недвижимости несовершеннолетним путем приватизации

С 2017 года приватизация жилых помещений стала бессрочной, это означает, что в любое время семья, которая на данный момент не воспользовалась своим правом о переводе государственных квартир в частную собственность, может это сделать бесплатно. Нормативно – правовой базой приватизации вступает ФЗ № 1541 – 1 от 4 июля 1991 года. В данном документе есть прямое указание о включении в договор приватизации всех несовершеннолетних детей, прописанных на постоянной основе в приватизируемом жилье.

Таким образом, по итогам приватизации жилья ребенок получает собственную долю в квартире либо всю квартиру в собственность, если остальные члены семьи отказываются от своей доли в пользу доли несовершеннолетнего. Важно оформить отказ от своей доли в письменном виде и юридически грамотно. Отказаться от приватизации доли ребенка родители могут только в исключительных и весомых обстоятельствах, если их таковыми признают органы опеки и попечительства. В любом случае отказ от доли ребенка в свою пользу не допускается законом.

ВАЖНО право приватизации муниципального жилья в частную собственность предоставляется один раз в жизни. Исключение составляют дети, участвовали в приватизации недвижимости родителей. Они имеют право приватизировать муниципальное жилье еще после достижения ими 18 лет.

Важные моменты оформления и владения правами собственности на недвижимость несовершеннолетних детей:

• До совершеннолетия ребенок может только владеть и пользоваться недвижимостью, все сделки с участием недвижимости несовершеннолетнего проводятся его родителями или законными представителями, при наличии официального согласия органов опеки и попечительства.
• Любые сделки с недвижимостью, собственниками которой выступают несовершеннолетние граждане, должны быть в обязательном порядке заверены нотариально.
• В оформленной на ребенка квартире в обязательном порядке должны быть прописаны взрослые члены семьи – один из родителей или опекунов.

Эмансипация ребенка

По установленным нормам ребенок не может распоряжаться самостоятельно своим имуществом полностью до 14 лет, все сделки от его имени проводят родители. После 14 лет подросток может частично распоряжаться своим имуществом, подписывать документы с согласия родителей. Но существует важный момент, который позволяет ребенку, не достигшему 18 лет, самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Это установление факта эмансипации ребенка, то есть приобретения самостоятельности и дееспособности до наступления совершеннолетия.

Поводом для признания факта эмансипации может быть:

• Заключение брака,
• Трудоустройство с заключением трудового договора,
• Ведение предпринимательской деятельности.

Факт эмансипации устанавливается в судебном порядке.

Итоги

Оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка возможно нескольким способами: по договору о купле – продаже, при оформлении дарственной или по завещанию, а также в процессе приватизации. Каждый из способов имеет как свои преимущества, так и свои недостатки. Выбор варианта зависит от индивидуальной ситуации. При этом стоит помнить о том, что собственностью ребенка до его совершеннолетия родители смогут распоряжаться только с разрешения органов опеки и попечительства, что значительно усложнит возможность обмена, продажи, сдачи в аренду недвижимости.