Каждому участку на территории РФ присвоен определенный вид разрешенного использования. От вида разрешенного использования зависит возможность строительства на данном участке домов или других построек, ведения сельского или приусадебного хозяйства. В некоторых случаях законом предусмотрена возможность смены вида пользования земельным участком.
Информацию о виде использования земельных участков района можно получить из справки о зонировании или выписки из правил землепользования и застройки. Эти документы возможно получить в местной администрации по заявлению любого гражданина.
Содержание статьи:
Нормативно-правовая база вопроса
Изменение разрешенного вида пользования земельного участка регулируется следующим законодательными документами:
- Градостроительный кодекс РФ,
- Федеральный закон № 191 от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Градостроительного Кодекса РФ»,
- Генеральный план, в котором содержится информация о развитии земель администрации. В данном документе определяются виды функциональных зон, меры защиты от чрезвычайных ситуаций, предложения по установлению границ земельных участков,
- Правила землепользования, в которых отражены более детальные сведения о развитии территорий, охране объектов культурного наследия, об использовании природных ресурсов и другие данные,
- Документы зонирования, в которых отражена информация о функциональных зонах, располагающихся на территории муниципалитета.
Виды разрешенного использования земельных участков делятся на основные, вспомогательные (носят дополнительный характер, не могут быть установлены как самостоятельные) или условно разрешенные (не относящийся к основному виду, но сохраняющий возможность его использования).
Основные виды разрешенного использования до 2015 года определялись на усмотрение местного муниципалитета. С 2015 года был принят общий классификатор, который стал обязательным для использования. На сегодняшний день классификатор содержит 15 видов разрешенного использования, каждый из которых может содержать несколько дополнительных подвидов.
ВАЖНО: если вид участка был установлен до введения классификатора, то он продолжает действовать не зависимо от новых установленных данных.
Изменить вид разрешенного использования возможно только в рамках данных классификатора
Условно-разрешенные виды определяются градостроительным регламентом на основании правил землепользования. Преимущество условно-разрешенных видов в том, что если замена одного вида использования на другой происходит внутри категории, то проведение согласований не требуется. В этом случае для изменения вида пользования участком земли достаточно обратиться с заявлением об учтете изменений в отделении Росреестра.
Вспомогательные виды разрешенного использования обеспечивают функционирование основного вида пользования землей. Применяются прежде всего для объектов, которые между собой связаны технологически, например общие гаражи, стоянки, площадки, торговые точки.
На основании выше перечисленных законодательных документов на сегодняшний день выделяют следующие категории земельных участков:
Земли лесного фонда,- Земли водного фонда,
- Земли населенных пунктов,
- Земли запасов,
- Земли сельхозназначения,
- Земли особо охраняемых территорий и объектов (радиовещаний, промышленного назначения, связи, космической деятельности, обороны, энергетики и другие).
Видов же использования земельных участков гораздо больше, на первый взгляд может показаться, что они достаточно схожи между собой, но на самом деле они имеют принципиальные различия:
- Сельскохозяйственное использование (выращивание лекарственных растений, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, выращивание зерновых культур, растениеводство, звероводство, размещение с/х построек, гаражей, водонапорных сооружений),
- Жилое строительство (зданий для проживания людей, передвижное жилье, малоэтажное строительство, многоэтажное строительство, гаражи).
Это два из 15 видов землепользования со своими подкатегориями. Причем виды разрешенного использования могут быть одинаковыми для разных категорий земель.
Когда может потребоваться смена вида разрешенного использования земли?
Ответ на этот вопрос достаточно прост – в тех случаях, когда планы по использованию земельного участка не соответствуют виду разрешенного использования.
Это может быть одна из следующих или подобных ситуаций:
- Планируется постройка жилого дома на сельскохозяйственной земле,
- Увеличение дохода с продажи земли (установление некоторых видов землепользования значительно увеличивает стоимость земельного участка),
- Постройка жилого дома на приусадебном участке.
В случае использования земельного участка в целях, которые не соответствуют его виду разрешенного использования, предусмотрены штрафные санкции (до 1.5 % от кадастровой стоимости земельного участка).
Порядок смены вида использования земельного участка
Вопрос изменения вида использования земельного участка возникает достаточно часто. Особенно относительно земель сельскохозяйственного назначения, так как многие их владельцы желают использовать ресурсы для возведения индивидуальных жилых построек. Но законом не предусмотрено строительство на сельхоз земле жилых зданий.
Изменение вида пользования земельного участка находится в полномочиях местной администрации.
Для этого требуется подать соответствующее заявление на имя ее руководителя, к которому требуется приложить перечень документов:
- Кадастровый паспорт и документы, подтверждающие права собственности на земельный участок,
- Общегражданский паспорт заявителя.
В некоторых случая могу потребоваться дополнительный документы, точный список стоит уточнить в местной администрации.
В тексте заявлении должна содержаться следующая информация:
- Наименования органа власти, куда направляется ходатайство,
- Персональная информация о заявителя- фамилия, имя, отчество, адрес постоянной регистрации, паспортные данные,
- Идентификационные данные земельного участка – кадастровый номер, сведения о правообладателях и основаниях для возникновения права собственности, категория разрешенного землепользования,
- Мотивированная просьба об изменении информации о виде разрешенного использования участка в государственном кадастре,
- Информация о наличии разрешения на изменение от соседей по территории,
- Дата составления документа,
- Подпись заявителя и ее расшифровка.
На основании заявления будут проведены публичные слушания, в которых принимают участия граждане, проживающие в данном районе, собственники или арендаторы смежных участков. Каждый из участников публичного слушания имеет право высказать свои предложения. Результаты публикуются в местных СМИ. На основе заключения комиссии принимается окончательное решение о возможности изменения вида землепользования. Комиссия, как правило, выносит либо решение, либо в виде мотивированного отказа, либо разрешения на изменение. Рекомендации, выданные комиссией, направляются на утверждение главе местной администрации. Именно за ним остается окончательное решение, которое принимается в срок до трех дней и публикуется в официальных источниках информации.
Вся процедура с момента подачи заявления до момента получения окончательного решения занимает около месяца. Сама по себе процедура не облагается государственной пошлиной, но в некоторых регионах на этот счет могут быть установлены какие-либо сборы. Вопрос стоит уточнить в местной администрации. Так в Москве и Московской области государственная пошлина предусмотрена в том случае, если необходимый вид разрешенного строительства предполагает возведение на участке капитального строения.
ВАЖНО все расходы на организацию и проведение слушаний несет заявитель.
На основе полученного разрешения от главы муниципалитета изменения вносятся в государственный кадастр недвижимости. Заявление на изменение сведений в государственном кадастре недвижимости можно подать лично в отделении Росреестра либо через интернет-портал Кадастровой палаты при наличии цифровой подписи. Если собственник не может сделать это самостоятельно в силу тех или иных причин, то допускается подача документов по нотариальной доверенности его представителем. Кроме того, отравить заявление возможно заказным почтовым отправлением с описью и уведомлением. В пакете документов для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, кроме заявления должны быть:
- Решение главы администрации о изменение вида разрешенного пользования участка земли,
- Документы, которые подтверждают права собственности на участок,
- Кадастровый паспорт участка земли,
- План межевания.
При личном посещении отделения Росреестра потребуется документ, удостоверяющий личность заявителя. Поданный пакет документов рассматривается до 10 рабочий дней, после чего собственнику выдается новая выписка из Росреестра с измененным видом разрешенного использования земельного участка.
Отказ в изменении вида пользования
может быть получен при:
- Подаче некорректных документов, либо не полного его комплекта,
- Противоречии ходатайства положениям Градостроительного кодекса РФ.
- Получении информации об использовании участка не по целевому назначению.
Отказ может быть обжалован в судебном порядке.
Территории, вид землепользования которых практически невозможно изменить:
- Земли с высокой ценностью и продуктивностью,
- Земли, относящиеся к лесному фонду, непредназначенные под садоводство или дачное строительство.
Как видим, изменить вид разрешенного использования особого труда не составляет в том случае, если земля не относится к объектам недвижимости, которые не предполагают подобные изменения в рамках утвержденных законодательных документов.
