Как правило, ипотека на квартиру оформляется на несколько лет или даже десятков лет. Но могут случиться в жизни обстоятельства, которые потребует расширения жилья или, наоборот, уменьшение.
Может потребоваться замена одной недвижимости на другую, например, в случае появления нового члена семьи или развода супругов. Что делать, если квартира является предметом залога по ипотечной сделке? Можно ли ее поменять на другую? Как это сделать правильно?
Ответы на эти и другие вопросы, связанные с процессом обмена ипотечных квартир, рассмотрим далее в статье.
Содержание статьи:
Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?
Вопрос вполне логичен и обоснован. Дело в том, что на весь срок заключения договора ипотечного кредитования квартира становиться предметом залога, своеобразной гарантией банка того, что заемщик исполнит свою часть обязательств по договору кредитования. В противном случае, квартира будет изъята в счет погашения долговых обязательств.
Но, не смотря на то, что квартира выступает залогом для банка, поменять ее возможно. Статья 345 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность замены предмета залога по ипотечным сделкам при условии согласия банка, как держателя предмета залога. То есть, юридически сделать это вполне возможно и реально, но, как показывает практика, сделать это не просто.
Для этого потребуется пройти все этапы проверки, сбора документов для заемщика и для новой квартиру, проведения оценки недвижимости, согласования предмета залога с банком, проверятся будет и кредитная история клиента, поэтому важно соблюдать платежную дисциплину. Тем не менее, встречается такое на практике достаточно часто. Чаще всего наиболее простой способ на практике решить проблему с обменом квартиры заключается в выводе ее из предмета залога, то есть погашении кредитного догла. Сделать это возможно разными способами.
Как поменять ипотечную квартиру?
Ключевой фактор в этом случае будет – наличие согласия банка на изменение предмета залога. В случае одобрения ипотечная квартира может быть продана, приобретена новая, которая сразу станет предметом залога по ипотечному договору. Естественно, что новая квартира должна соответствовать всем требованиям, которые предъявляются к недвижимости, покупаемой по ипотеке. При этом оценку нового предмета залога, как и в ситуации с ипотекой, будет оплачивать заемщик.
Для смены предмета залога заемщику потребуется предоставить следующие документы
- общегражданский паспорт
- нотариально заверенное письменное согласие второго супруга, в случае наличия официального брака,
- выписка из банка о платежной дисциплине по ипотеке.
На получение согласия банка могут рассчитывать добросовестные заемщики, которые брали ипотеку на более двух лет назад, а кредит на дату заявления погашен уже более, чем на треть.
Критерии банков
Критерии банков для получения одобрения на обмен ипотечного жилья могут быть разными, но в большинстве своем могут быть сведены к следующим:
- новая квартира должна располагаться в регионе присутствия банка,
- срок действия договора ипотечного кредитования от 2-5лет,
- сумма уже выплаченного кредита должна достигать 1\3 или 2\3 общей задолженности,
- за время выплаты кредита должны отсутствовать просрочки платежей, пени или штрафы,
- заемщик должен иметь идеальную кредитную историю.
Важно понимать, что согласие банка на процедуру это право, а не обязанность. С одинаковой долей вероятности можно получить как отказ, так и одобрение.
Это зависит от внутренней политики банка на текущий момент. Для банка процедура изменения залога по ипотеке доставляет больше сложностей, чем приносит дохода или уменьшает риски – это дополнительные документы, дополнительные проверки, дополнительные согласования.
Схемы обмена
Вариант обменять ипотечную квартиру:
- заключение договора мены с последующей сменой залога,
- продажа старой квартиры и покупка новой квартиры на основании двух разных договоров купли – продажи,
- погашение долга по ипотеке другим займом.
Все остальные способы, так или иначе, можно свести к одному из перечисленных выше. Выбор того или иного способа зависит прежде всего от решения банка, а затем уже от желаний и/или возможностей заемщика.
В общих чертах обмен ипотечной недвижимости выглядит следующим образом:
Получение одобрения банка на тот или иной вариант обмена жилья. Для этого потребуется прийти в отделение банка, где оформлена ипотека, написать соответствующее заявление и дождаться решения банка. Кроме заявления необходимо будет предоставить банку копию и оригинал своего паспорта, свидетельство о заключении брака, копия финансового счета квартиры, выписку с паспортного стола о составе семьи, чеки и квитанции, которые подтверждают идеальную платежную дисциплину по ипотечному договору. В некоторых случаях могут понадобиться дополнительные документы, их точный список можно всегда уточнить у сотрудников банка.- Поиск покупателей на старую квартиру, поиск нового жилья, поиск варианта займа для погашения имеющегося кредита.
- Одобрение нового предмета залога банком, для этого потребуется провести экспертную оценку рыночной стоимости жилья. В банке дополнительно квартира будет проверена службой безопасности на предмет юридической чистоты.
- Заключение соответствующих договоров и снятие обременения с предыдущей квартиры,
- Наложение залога на новый объект ипотеки.
Варианты
Обмен ипотечной квартиры на основании договора мены
Таким способом целесообразно пользоваться в случае, когда обмениваемые квартиры имеют приблизительно сходную рыночную стоимость. Например, аналогичная квартира, но в соседнем районе. С обменом в рамках разных населенных пунктов будет сложнее, так как такой вариант требует соблюдения ряда технических условий, как минимум наличия в другом населенном пункте отделения банка.
Обмен жилой площади на большую без изменения суммы кредитования в договоре тоже вероятный вариант для одобрения банком.
Обмен ипотечной квартиры через оформление договоров купли – продажи
После получения согласия банка на проведение обмена ипотечной недвижимости можно приступать к поискам подходящей альтернативы. Кроме поиска нового жилья, нужно позаботиться и о продаже имеющейся квартиры. При этом важно понимать, что желающих приобретать залоговую квартиру будет не так много, скорее всего, продать удастся по цене несколько ниже.
Ипотека закрывается за счет вырученных средств, после чего с квартиры снимается обременение и она переходит в собственность новым владельцам. После этого оформляются документы на ипотеку на новую недвижимость, которая до окончания действия договора будет передана в залог банку.
Обмен ипотечной квартиры через погашение долга другим займом
Другим вариантом решения проблемы может стать получение займа для погашения имеющегося долга по ипотеке. После закрытия ипотеки и перевода в собственность недвижимости, ее можно продать на вторичном рынке. Вырученные от продажи деньги идут, прежде всего, на погашение займа, а остальное на покупку нового жилья. Важно понимать, что получить займ с открытой ипотекой будет не так просто.
Но к преимуществам данного способа решения вопроса с обменом ипотечной квартиры можно отнести то, что квартира без обременения будет реализована быстрее и по более высокой стоимости. Для получения максимальной экономической выгоды стоит провести все этапы в максимально короткие сроки, в идеале в один день. В этом случае удобнее будет сначала найти альтернативный вариант и покупателя на квартиру, а затем брать займ для погашения ипотеке.
Еще одним вариантом решения вопроса с залогом по ипотеке, может быть предоставление другого залога. Например, при наличии альтернативной квартиры, она может стать предметом залога по договору, а ипотечную квартиру можно будет реализовать на рынке любым из выше перечисленных способов.
Такой способ минимизирует все возможные расходы, связанные с оформлением ипотеки, необходимость собирать и предоставлять документы, доказывать свою платежеспособность, кроме того отсутствует необходимость торопиться и присутствует возможность продать или обменять квартиру на максимально выгодных условиях.
Можно ли обменять ипотечную квартиру, оформленную в Сбербанке?
Сбербанк идет навстречу своим клиентам в этом вопросе крайне редко. На положительное решение вопроса могут рассчитывать только дисциплинированные клиенты, в платежеспособности которых банк уверен полностью:
- с идеальной платежной дисциплиной по ипотеке,
- с хорошей кредитной историей в целом,
- с действующим зарплатным проектом в Сбербанке.
Можно ли обменять квартиру, которая приобретена по военной ипотеке?
Военная ипотека имеет свои особенности. Обменять квартиру, которая приобретена по военной ипотеке, возможно только в случае полного погашения займа и снятии обременения. Но можно попробовать договориться с новыми покупателями о погашении долга по ипотеке в счет выкупа недвижимости. Как правило, в тексте договора военной ипотеки предусмотрена возможность обмена недвижимости в случае перевода на другое место службы. Это упрощает возможность обмена недвижимости в случае переезда.
Обмен недвижимости по переуступке
Обменять ипотечную квартиру на другую возможно и по переуступке своих обязательств по договору другому лицу. В таком случае новый заемщик принимает на себя все обязательства и условия первоначального договора кредитования.
Важно понимать, что и в этом случае потребуется не только согласие банка, но и проверка нового заемщика на соответствии требованиям финансовой организации.
В некоторых случаях такой вариант может быть выгодным, так как
- не требует внесения полной суммы сразу, а рассчитаться за квартиру возможно в течение нескольких лет,
- цена на такие квартиры чаще всего значительно ниже рыночной,
- сохраняются условия кредитования прежнего заемщика, которые не всегда возможно получить для нового,
- квартира является чистой с юридической точки зрения,
- гарантии законности сделки в лице банка,
- возможность получить (или улучшить) свою кредитную историю быстро выплатив остатки долга по ипотеке.
Расходы при обмене ипотечной квартиры
Сам процесс обмен квартиры, которая находиться в ипотеке, предполагает фактически те же расходы, что и при заключении ипотеки (за составление и подготовку договоров купли – продажи, страхование недвижимости, проведение независимой оценки жилья и так далее).
Кроме того большинство банком делают подобную процедуру платной и со своей стороны. Как правило, за проведение данной процедуры банк взимает до 1% от имеющегося долга по кредиту на проведение операционных расходов.
Как видим, произвести обмен ипотечной квартиры сложно, но вполне реально. Ключевым фактором здесь является получение разрешения банка. Для того, чтобы провести сделку по обмену ипотечной квартиры на другое жилье в короткие сроки, стоит дополнительно привлечь риэлторов, которые оперативно предоставят альтернативные варианты и найдут покупателя на ваше жилье.
