Юридические лица чаще всего при приобретении недвижимости для ведения бизнеса либо арендуют помещение, либо выкупают в собственность. И тот и другой вариант имеют как свои плюсы, так и свои минусы. Есть еще один вариант получения помещения в собственность, который сочетает в себе преимущества аренды и покупки недвижимости – аренда с последующим выкупом.
Для получения максимальной выгоды при оформлении недвижимости в собственность через ее аренду следует внимательно отнестись к процессу составления подобного договора.
Преимуществ в заключение такого типа договора существуют как для продавца, который продает в итоге имущество по повышенной стоимости при условии ее полной выплаты, так и для покупателя, которые имеет возможность пользоваться недвижимостью весь срок аренды, выкупить ее в свою собственность без привлечения заемных средств, либо отказаться в любой момент от этого права. Кроме очевидных преимуществ этой формы сделки, стоит помнить и о существенных минусах.
Содержание статьи:
Общие сведения
Для покупателя это все риски, которые связаны с тем, что:
весь срок аренды права на недвижимость находятся у продавца, который имеет право на любые операции с ней, в том числе и использование недвижимости в качестве залога,- договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя фактически в любой момент, а уже уплаченные денежные средства не будут возвращены,
- в случае смерти собственника все установленные договоренности потребуется согласовывать дополнительно с его наследниками.
Риски арендодателя в случае договора аренды с правом последующего выкупа связаны с:
- рисками упущенной выгоды в случае увеличении стоимости недвижимости,
- использование предмета договора не по назначению.
Договор аренды с правом последующего выкупа, как видно из названия, представляет собой сочетание договора аренды и договора купли – продажи. Законодательно данное понятие закреплено в статьях 609 и 624 Гражданского Кодекса РФ. Особенности подобного рода договора связаны, прежде всего, с видом имущества, которое передается в аренду.
Это может быть движимое или недвижимое имущество, отдельные здания или предприятия, которые представляют собой целый имущественный комплекс. Далее мы более детально разберем общие вопросы аренды с правом последующего выкупа, а так же особенности налогообложения подобных сделок.
Наиболее распространенное мнение, что договор аренды с правом выкупа это аналогия договора купли – продажи имущества в кредит. Не смотря на то, что и там и там конечный результат приобретение имущества в собственность, это абсолютно два разных типа договора.
Есть взаимоотношения в рамках договора аренды с последующим выкупом регулируются выше перечисленными статьями ГК, то отношения сторон при заключении кредитного договора регулируются статьей 489 ГК РФ. И в тоже время форма договора аренды с выкупом подчиняется основным правилам, которые действуют и для договора купли – продажи (пункт 3 статья 609 ГК РФ). Остальные отношения в рамках аренды с выкупом регулируются правилами аренды имущества.
Кроме того, договор аренды с правом выкупа имущества часто путают с договором лизинга. Не смотря на наличие общих черт во всех этих соглашениях это принципиально разные виды правовых отношений. В нашем случае в аренду с правом выкупа могут быть переданы различные виды активов, при лизинге же в качестве предмета лизинга выступает только тот актив, которые был выбран по инициативе лизингополучателя. На практике сторона передающая предмет договора в лизинг выступает в качестве посредника, в арендных отношениях третьи лица отсутствуют.
Нормативно – правовая база
Порядок заключения договора аренды с правом последующего выкупа с правовой точки зрения регулируется Гражданским Кодексом РФ:
- Глава 34 относительно вопросов аренды,
- Глава 30, параграф 1 и 7 относительно вопросов купли и продажи.
Кроме того в статье 421 ГК РФ определены принцип свободы договора, который как раз и дает возможность гражданам РФ самостоятельно определять условия заключения сделки, в том числе и возможность оформлять смешанные типы договоров, которые включают в себя сразу несколько его разновидностей. Законодательство оставляет за собой контроль и регламентацию только общих принципов и правил проведения сделок, в тексте договора же могут быть указаны любые правила и условия, если они не будут противоречить нормам закона.
Таким образом, договор аренды с правом последующего выкупа представляет собой возмездный и консенсуальный договор, по которому одна сторона передает в аренду недвижимости на установленный срок, а вторая сторона принимает в аренду имущество, обязуясь уплачивать ежемесячные платежи, и получает право выкупить недвижимость в свою собственность при внесении полной выкупной стоимости.
Оформление договора
Оформление договора аренды с правом последующего выкупа законодательно закреплены в статьях 550 и 551 ГК РФ, которые сводятся к заключению единой формы договора в письменном виде с подписями двух сторон. Что касается государственной регистрации сделки, то она обязательна для всех договоров аренды недвижимости на срок более 12 месяцев.
То есть, заключение договора на срок менее года с последующей пролонгацией не потребует проведения государственной регистрации. А вот сам факт перехода прав собственности после уплаты выкупной цены подлежит обязательной государственной регистрации (статья 223 ГК РФ). Фактически само право собственности на выкупленную недвижимость появляется с момента ее регистрации в госорганах.
Сторонами договора аренды с выкупом, не смотря на наличие в нем элементов продажи, принято считать:
- Арендодателя – собственник передаваемого имущества,
- Арендатора – лицо, получившее права пользования имуществом на правах аренды с возможностью выкупа его в свою собственность, при условиях, которые оговорены в тексте договора.
Так как договор имеет смешенный характер аренды и продажи, то допустимо именование сторон как продавец и покупатель.
Структура договора аренды с правом последующего выкупа:
- Персональные данные участников сделки – фамилии, имена, отчества, данные общегражданских паспортов, адреса мест регистрации, контактные данные.
- Предмет соглашения. Это существенное условие сделки, без него сделка будет считаться незаключенной. В текст договора должна отражаться полная идентификационная информация о предмете сделки – местоположение, технические и инвентаризационные характеристики, информация о данных с правоустанавливающих документов.
- Договорная стоимость – сумма подлежащая уплате в качестве арендных платежей и выкупной стоимости.
- Условия перехода прав собственности – указывается порядок уплаты и размер взносов, а так же дата окончательного расчета. Кроме того, в тексте необходимо указать форму оплаты – наличный или безналичный расчет, в последнем случае потребуется дополнительно указать банковские реквизиты сторон.
- Момент регистрации прав собственности на арендатора. Как правило, это происходит после внесения окончательного платежа по договору, либо дата может быть определена в дополнительном соглашении к текущему договору.
- Ответственность сторон. Это пункт договора предусматривает общие положения по ответственности в исполнении обязательств договора, а так же санкции за их не исполнение.
- Основания для расторжения сделки – указываются причин, при которых выступают основаниями для расторжения договора.
- Форс-мажорные обстоятельства – отражают ответственность сторон и последующие действия в случае наступление незапланированных обстоятельств.
- Положение о смерти одной из сторон сделки.
- Страховые случаи.
- Реквизиты сторон.
Типовой формы договора аренды с правом последующего выкупа законодательством не предусмотрено, более того оговорены только существенные условия, которые являются обязательными для заключения сделки. Но чем подробнее будут прописаны обязанности и ответственности сторон в той или иной ситуации, тем меньше споров и разногласий будет возникать на практике.
При подготовке договора на аренду с правом выкупа необходимо проследить наличие в тексте пункта о том, что арендатор вправе выкупить предмет аренды в собственность. В случае отсутствия данного условия в тексте договора аренды, арендатор и собственник имеют возможность позднее заключить дополнительное соглашение в письменной форме, которое даст такое право арендатору.
ВАЖНО Если первичный договор аренды был зарегистрирован в Росреестре (то есть срок аренды превышает 12 месяцев), то дополнительное соглашение так же должно пройти государственную регистрацию. Это же касается нотариальной заверки договора, то есть допсоглашение потребуется заверить, если первичный договор был удостоверен нотариусом.
Обязанности Арендодателя в договоре:
- Предоставить имущество во владение и пользование,
- Проводить капитальный ремонт недвижимости до факта уплаты выкупной стоимости и перехода прав собственности,
- Оплачивать налоги и другие обязательные сборы.
Это ключевые обязанности, которые могут быть дополнены в тексте договора иными на усмотрение сторон.
Обязанности Арендатора:
- Уплачивать в установленные сроки ежемесячные платежи на основании условий договора,
- Проводить текущие ремонтные работы,
- Нести расходы, связанные с содержанием имущества.
Данный список обязанностей так же может быть расширен на усмотрение сторон.
Кроме того, в тексте договора стоит определить условия перехода имущества в собственность арендатора.
Положения Гражданского Кодекса РФ предоставляют выбор одного из следующих вариантов:
- После завершения срока аренды при выплате выкупной стоимости недвижимости,
- При условии внесения выкупной стоимости в течение срока аренды,
- При возникновении одного из условий: либо истечение срока аренды, либо выплата выкупной цены.
Так как уплата выкупной цены на имущество является обязательным условием перехода прав собственность, то в тексте договора должно быть четко обозначен ее размер и порядок выплаты. Выкупная цена является существенным условием договора аренды, следовательно, ее отсутствие в тексте договора может привести к признанию его недействительным, фактически не заключенным.
Определение выкупной стоимости
На основании статьи 627 ГК РФ выкупная цена может быть определена одним из следующих способов:
- Суммированием всех арендных платежей за весь срок аренды, при этом дополнительных сумм для выкупа вносить нет необходимости.
- Выкупная стоимость не зависит от суммы ежемесячной аренды и определяется отдельно. При этом сумма ежемесячной оплаты может быть засчитана в выкупную цену, а может быть не засчитана. То есть при выкупе в любом случае арендатору потребуется внести дополнительные денежные средства.
Существенные условия договора аренды с правом последующего выкупа
Под существенными условиями заключения договорных отношений подразумеваются те обязательные для согласования сторонами условия сделки, которые в последующем закрепляются в тексте договора. В случае отсутствия в тексте одного или нескольких существенных условий, то по инициативе той или другой стороны договор может быть признан в суде не заключенным.
В данном случае существенными условиями будут выступать:
- Предмет аренды (подробные идентификационные сведения о передаваемом имуществе, в том числе его адрес местоположения, наименование и функциональное назначение объекта, его кадастровый номер, площадь и другие технические характеристики объекта)
- Выкупная стоимость,
- Порядок и условия выплаты выкупной стоимости имущества (выкуп может проходить через периодические ежемесячные платежи или же через единовременный взнос по окончанию срока аренды).
ВАЖНО срок аренды не считается существенным условием, так как сделка может быть заключенной на определенный срок, так и бессрочной.
Образец договора аренды с правом последующего выкупа недвижимости можно скачать здесь.
Особенности досрочного прекращения договора аренды с последующим выкупом имущества.
Расторгнуть сделку по аренде недвижимости возможно на следующих основаниях:
- По соглашению сторон, при подписании документа, в котором указывается факт расторжения ранее заключенного соглашения,
- По инициативе арендатора, при наступлении случаев, которые предусмотрены законом или ранее заключенным соглашением,
- По инициативе арендодателя, при наступлении случаев, которые предусмотрены законом или ранее заключенным соглашением,
- По решению суда.
Законодательство РФ предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств по сделке до момента, когда другая сторона надлежащим образом исполнила свои обязательства. В нашем случае таким моментом для арендодателя является передача предмета сделки в собственность, для арендатора – выплата выкупной стоимости. До наступления этих фактов каждая из сторон может инициировать расторжение сделки в одностороннем порядке в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей второй стороной.
По решению суда договор может быть расторгнуть (статья 619 ГК РФ) в случае, если арендатор:
- Использует недвижимость не по назначению,
- Серьезно ухудшает состояние помещения,
- Допускает более двух просрочек ежемесячных платежей,
- Нарушает условия, установленные договором.
Особенности начисления налога
Так как права собственности на имущество переходят новому владельцу только после наступления определенных условий, которые закреплены в договоре аренды, то до этого момента все обязанности по уплате налога и начислению амортизации на имущество будет лежать на действующем собственнике.
Первоначальная стоимости имущества, переходящего новому владельцу по договору аренды с правом последующего выкупа будет напрямую зависеть от условий, которые были прописаны в договоре относительно выкупной стоимости имущества.
Если выкупная стоимость приравнивается к сумме всех ежемесячных платежей по аренде, то первоначальная стоимости будет фактически нулевая. Статья 257 НК РФ определяет первоначальную стоимость основного средства как сумму расходов, потраченных на его приобретение, доставку, изготовление и доведение до состояния, пригодного для использования.
Расходы на аренду имущества в сумму первоначальной стоимости не включаются. А так как выкупленное имущество нельзя приобрести безвозмездно, то в этом случае выкупной стоимостью признаются арендные платежи, то есть в собственность имущество будет передано по «нулевой» стоимости.
Если же выкупная стоимость в договоре будет обозначена иной суммой, то ее размер и будет выступать первоначальной стоимостью амортизированного имущества. В этом случае ежемесячные платеже будут ее уменьшать.
При заключении сделки аренды с правом выкупа стоит помнить о большом количестве правовых нюансов при заключении договора. Типовой шаблон договора аренды, приведенный выше, и информация данной статьи поможет вам разобраться с некоторыми деталями, более подробную консультацию, исходя из ваших индивидуальных условий, можно получить у профессионального юриста.
