Взыскание неустойки по дду с застройщика: как рассчитать? Судебная практика

Как написать претензию застройщикуСтроительство жилых домов зачастую осуществляется за счет заемных средств. И при возникновении финансовых трудностей (изменение курса валюты, наступление финансовых кризисов, отсутствие своевременного финансирования) могут привести к приостановке процесса строительства.

Законы Российской Федерации в такой ситуации находятся на стороне дольщиков и дают им право и возможность взыскать неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

Основным документом, регулирующим отношения застройщика и клиента, является договор долевого участия.

ДДУ – договор долевого участия

Регуляторы

Данный договор регулируется ФЗ № 214 от 30 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Но на практики компании – застройщики часто намеренно игнорируют данный документ для достижения своих целей и защиты своих интересов.

Это может проявляться в создании кооперативов с клиентами без подписания договора о долевом участии или в подписании предварительного договора без его регистрации в государственных органах Росрееста. В подобных случаях взыскать неустойку за несвоевременно сданные квартиры практически невозможно. Если же все сделано в рамках закона – договор долевого участия подписан и зарегистрирован в госорганах, то взыскание неустойки значительно упрощается.

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

  1. Подготовка и направление застройщику соответствующей претензии.
  2. Выбор схемы дальнейшего взаимодействия с застройщиком (общая юрисдикция или арбитраж).
  3. Первая инстанция.
  4. Апелляционная инстанция.
  5. Исполнение принятого судом решения.

Отдельно стоит выделить досудебный порядок разрешения спора – составление и направление претензии. Как показывает практика, правильно составленная претензия является залогом того, что конфликт будет разрешен в вашу пользу.

Как составить претензию на взыскание неустойки, убытков и штрафов?

Образец

Форму-образец для подготовки претензии к застройщику можно скачать здесь.

Скачать (DOC, 43KB)

ВАЖНО при заполнении претензии стоит уделить внимание проверке адреса застройщика. Обычно он указан в договоре долевого участия, но не лишним будет его перепроверить по выписке из ЕГРЮЛ по ИНН застройщика.

При подготовке претензии следует основываться и ссылаться на следующие документы:

  • Статья 6 ФЗ – 214,
  • Статья 310 Гражданского кодекса РФ,
  • Договор долевого участия, в котором отражены сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Подавать претензию следует лично в офисе застройщика, либо почтовым отправлением по юридическому и фактическом адресам письмом с описью и уведомлением о доставке. В случае личного обращения в офис застройщика претензия стоит подготовить в двух экземплярах, на своем экземпляре получить отметку о вручении документа (дата, входящий номер, подпись лица, которое приняло претензию). На рассмотрении претензии у застройщика по закону имеется 10 дней, по истечении которых дольщики могут подавать исковые заявления в суд, даже не дождавшись ответа от застройщика.

В случае отправления претензии по почте срок в десять дней будет рассчитываться с момента доставки письма адресату. Дату доставки можно отследить по номеру отправления на сайте Почты России. При отправке документа следует сохранить составленную опись и квитанцию об оплате услуги. Эти документы будут выступать в суде подтверждением того, что процедура досудебного разбирательства соблюдена в полном объеме.

При отправке претензии предпочтение стоит отдавать именно второму способу, в таком случае вы не столкнетесь с тем, что лицо, которое приняло у вас претензию, не имеет надлежащих полномочий или действовало по доверенности, которая была уже отозвана к моменту приема претензии.

Взыскание неустойки по ДДУ в судебном порядке

Ключевой момент в подаче искового заявление

Как подать в суд претензию застройщикуЭто – определиться с подведомственностью судебного дела: дела общей юрисдикции или арбитраж. Если брать во внимание сроки рассмотрения дел в арбитражном суде и судах общей юрисдикции, то в первом варианте будет незначительно, но быстрее. Главное преимущество, которое дает рассмотрение дела в арбитражном суде – более прогнозируемый результат рассмотрения дела, меньше вероятность изменения суммы неустойки. В судах общей юрисдикции единой судебной практике в отношении подобных дел нет, и результаты рассмотрения дела могут отличаться не только в разных судах, но и у разных судей. Отдать предпочтение судам общей юрисдикции стоит только в случае незначительных сумм неустоек, которые не могут покрыть расходы на ведение дела в арбитражном суде.

При обращении в арбитражный суд стоит заручиться юридической поддержкой специалистов, которые уже занимаются подобной практикой более одного года. В суд общей юрисдикции, при наличии достаточного количество свободного времени, можно обратиться и самостоятельно.

Обращение в суд общей юрисдикции

Исковое заявление подается по месту постоянной или временной регистрации истца либо ответчика в районные или городские суды. Допускается обращение в суд по месту исполнения обязательств по договору.

ВАЖНО расположение строящегося объекта не всегда может быть принято как место выполнения обязательств по договору.

На данный момент распространена практика коллективных исков к застройщику от нескольких дольщиков. Но, как правило, такие иски значительно затягивают рассмотрение дела, в связи с появлением в них слишком большого количества участников и обстоятельств дела.

В случае если сумма иска в пределах одного миллиона рублей, то истец освобождается от уплаты государственной пошлины. В случае превышения суммы иска в один миллион рублей в некоторых случаях имеет смысл подать отдельные заявления за разные периоды рассмотрения либо по разным адресам судов, например, один по месту регистрации истца, а второй по месту регистрации – ответчика. Либо подать изначально иск на сумму менее одного миллиона, а затем, после принятия дела в судебное производство, направить ходатайство об увеличении исковых требований.

Документы для подачи иска:

  • Копия ДДУ с имеющимися приложениями,
  • Копии документов об оплате взносов по ДДУ,
  • При наличии прав переуступки по ДДУ – копии соответствующего договора,
  • Претензия застройщику об уплате неустойки и убытков, документы о проведенном досудебном этапе регулирования спора,
  • Документы, на основании которых могут быть подтверждены дополнительные убытки, понесенные дольщиком,
  • При наличии – имеющаяся переписка с застройщиком,
  • Иск с приложенными документами, необходимыми для рассмотрения дела.

Все копии документов должны быть заверены должным образом.

ВАЖНО: в случае предоставления не полного комплекта документов или их некорректного составления, предоставления или заверения, процесс может быть проигран. Второй раз подать подобный иск законом не позволяется. Поэтому стоит достаточно тщательно подойти к вопросу сбора доказательной базы по делу.

В случае отказа застройщика от добровольного решения конфликта

То есть выплаты неустойки в досудебном порядке, на застройщика накладывается дополнительные штрафные санкции в размере равном половине взыскиваемой суммы.

Иск подается либо через канцелярию суда, либо напрямую судье на личном приеме. В последнем варианте судья может проверить иск на предмет корректности заполнения и предоставления документов и сразу же назначить дату предварительного заседания.

Процесс рассмотрения иска в судах первой инстанции растягивается до двух-трех месяцев. При привлечении со стороны застройщика к рассмотрению дела третьих лиц это срок может быть значительно увеличен.

В случае положительного решения суда первой инстанции в десятидневный срок готовиться окончательное решение суда. С момента вынесения окончательного решения у застройщика или дольщика (в случае недовольства принятым решением) есть месяц для его обжалования. То есть в случае отсутствия действий по обжалованию решения, оно вступает в законную силу через 30 дней после вынесения решения. Истец в канцелярии суда получает на руки решение суда с отметкой о вступлении в законную силу и исполнительный лист.

Исполнение судебного решения: самый быстрый способ

Для быстрого взыскания денег с застройщика при наличии исполнительного листа необходимо иметь банковский счет ответчика, на котором достаточно денежных средств. Его реквизиты легко узнать, в случае, если продажи квартир в строящемся доме продолжаются, и денежные средства от клиентов поступают на определенный счет.

Актуальные реквизиты такого счета можно найти в форме договора, запросив его в отделе продаж застройщика. Еще один способ узнать реквизиты счета застройщика – обратиться в отделение ФНС, где на основании заявления и копии исполнительного листа, могут выдать актуальный счет строительной компании. В случае, если не удастся получить информацию о реквизитах счета застройщика выше перечисленными способами, то с исполнительным решением необходимо обратиться к судебным приставам для возбуждения исполнительного производства.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Рассчитать неустойку возможно на дату подписания акта по приемке и передачи квартиры. Отправной датой для начала расчета неустойки считается дата просрочки срока по передаче квартиры.

Например, в договоре ДДУ указано в качестве даты передачи объекта долевого строительства срок до 10.08.2018, то срок расчета неустойки начнется с 11.08.2018. и продлиться до даты, в которую будут подписаны документы о передачи объекта недвижимости. Это правило распрострется и на ситуации, если ввод здания в эксплуатацию будет произведен до того как будут подписаны передаточные документы.

Размер неустойки, которую можно взыскать с застройщика, может достигать более 20% годовых.

Например, если стоимость объекта недвижимости составляет 3 000 000 рублей, то за один месяц неустойка может составлять  более 60 000 рублей, приблизительно по 1800 рублей за каждый день просрочки (при расчете неустойки учитывается цена объекта недвижимости, ставка рефинансирования, действующая на момент расчета и количество дней просрочки). Неустойка складывается из количества дней просрочки умноженной на 1/150 ставки рефинансирования и стоимость объекта недвижимости, указанную в ДДУ. Точно рассчитать сумму неустойки можно воспользовавшись калькулятором для расчета.

Кроме суммы неустойки дольщики могут рассчитывать на компенсацию дополнительных расходов, которые они понесли в связи с несвоевременной сдачей объекта в эксплуатацию. К таким расходам можно отнести арендную плату за снимаемое жилье, повышение процентов по ипотечному договору и другие расходы. Все убытки должны быть подтверждены официальными документами. Но на практике в судебном порядке не всегда можно добиться взыскания данных сумм с застройщика, так как  прямую причинно-следственную связь между нарушением обязательств строительной компанией и расходами дольщиков удается установить не всегда.

Уловки, которые используют застройщики, чтобы избежать выплаты неустойки

  1. Настаивают на подписании акта приемки-передачи до того, как объект будет сдан в эксплуатацию.
  2. Настаивают на подписание дополнительных соглашений, на основании которых срок сдачи объекта передвигается на более поздние даты.
  3. В акт приемки передачи намеренно включают пункт о том, что претензий к застройщику у клиента отсутствуют. В случае присутствия данного пункта в акте, необходимо настоять на его отмене. В случае отказа, направляйте претензию застройщику с указанием отмены данного пункта в акте. Претензию стоит направить по почте с описью вложений и уведомление о доставке и вручении.

Как видим, взыскать неустойку с нерадивых строительных компаний вполне возможно. Для этого понадобиться запастись достаточным количеством времени, обеспечить хорошую доказательную базу и заручиться поддержкой специалистов в этой сфере.

 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: