Риски покупки квартиры с перепланировкой: Особенности сделки +Видео

Квартира после измененийПокупка жилья на вторичном рынке недвижимости может стать рискованным делом, если столкнуться с незаконной перепланировкой помещения, как правило, собственники не стремятся об этом рассказать на встречи с покупателями.

Ведь, если покупатель приобрел квартиру с незаконной перепланировкой, то теперь и ответственность по ее узакониванию будет лежать на нем.

Именно поэтому особенно тщательно стоит отнестись к этапу проверку документов на заветные квадратные метры.

Что такое перепланировка?

Общие вопросы

Вопрос о том, что считать перепланировкой возникает практически у каждого собственника жилья. Кто-то пытается найти ответ на этот вопрос, а потом провести желаемые изменения в квартире, а кто-то сначала делает, а потом думает, стоит ли это считать перепланировкой. Между тем, в ряде случаев перепланировка на основании действующего российского законодательства не возможна.

Под перепланировкой в законодательстве РФ понимается преобразование интерьера помещения, которое должно быть отражено в техническом паспорте недвижимости.

Контролем над процессом перепланировки занимаются жилищные организации. Но на практике часто бывает, что они узнают о проведенной перепланировке квартиры самыми последними. Если перепланировка не была своевременно согласована и узаконена, то собственника жилья ожидают штрафы и санкции за незаконную перепланировку.

Возникает вопрос, что же считать неузаконенной перепланировкой? Под этим термином понимают изменения внешнего вида помещения без получения официального разрешения жилищной организации. Не любое изменение можно считать перепланировкой, соответственно не на все изменения требуется получать официальное разрешение.

Так к перепланировке не относятся:

  • Страшная квартиракосметический ремонт помещений,
  • замена окон и дверей,
  • монтаж встроенной мебели и ее элементов,
  • монтаж и демонтаж перегородок, если они не несущие,
  • замена сантехнических приборов, кухонной плиты, батарей,
  • замена старого оборудования на новое.

Незаконной перепланировкой будет считаться:

  • Строительные работы, которые стали следствиями изменений, подлежащих узаканиванию,
  • Выполненные строительные работы по перепланировке пространства, которые запрещены действующим законодательством.

Первый вариант предполагает возможность узаконить произведенные изменения при самостоятельно обращении собственника в надлежащие органы. Во втором случае сделать это будет не возможно, при этом собственник понесет за проведенные изменения ответственность и будет обязан привести жилье к первоначальному состоянию без компенсации вложенных средств.

Примерами незаконной перепланировки могут быть:

  • Изменения, которые приводят к ухудшению условий проживания людей в квартире,
  • Манипуляции с несущими стенам, которые ослабляют прочность постройки в целом,
  • Перенос комнат,
  • Монтаж и демонтаж пола или потолка,
  • Установка балкона по собственной инициативе выше второго этажа,
  • Объединение нескольких квартиры в одну,
  • Объединение жилого и нежилого помещения,
  • Монтаж перегородок для образования помещения, не отвечающего минимальным нормам площади.

ВАЖНО ответственность наступает вне зависимости от того произвел ли собственник жилья работы самостоятельно, либо квартира ему была передана уже в таком состоянии (в дар или по наследству).

Неузаконенная перепланировка

Может существовать достаточно долго, до первого посещения помещения специалистами государственных органов. Штраф за незаконную перепланировку составляет до нескольких тысяч рублей, но самое сложное будет оформление перепланировки при необходимости продажи жилья. Кроме того, при проведении осмотра государственными органами перепланировка может быть признанной недопустимой и опасной для жизни, что приведет к требованию вернуть все в прежнее состояние. Естественно, что все работы будут проводиться за счет собственника.

Выявить незаконную перепланировку возможно:

  • По средствам жалобы соседей в жилищную инспекцию, например на шум во время ремонта,
  • При наступлении аварийных случаев и сбоев в инженерно-технических системах,
  • При заключении сделок по продаже недвижимости,
  • При проведении осмотра помещения сотрудниками БТИ,
  • При проведении систематических обходов для проверки показателей счетчиков и работы систем коммуникации.

Последствия незаконной перепланировки:

  • Наложение административного штрафа в соответствии с действующим законодательством (от 2500 рублей),
  • Требование возврата помещения в первоначальный вид,
  • Реализация недвижимости с торгов при не соблюдении предписаний властей.

Если после получения требований об узаконивании перепланировки, они игнорируются владельцами жилья, то дело может обернуться судебным иском.

Как узаконить перепланировку?

Процесс узаконивания перепланировки происходит в БТИ

Для этого требуется предоставить следующие документы:

  • Заявление на перепланировку по установленному образцу,
  • Документы, подтверждающие права собственности на недвижимость,
  • Письменное согласие лиц, зарегистрированных на территории подлежащей перепланировке,
  • Поэтажный план квартиры из БТИ,
  • Утвержденный проект перепланировки,

Образец заявления на перепланировку можно скачать здесь.

Скачать (DOC, 29KB)


Представленный пакет документов рассматривается в течение одного месяца. При положительном решении потребуется обратиться в Жилищную инспекцию для определения даты посещения специалистом квартиры с целью составления акта выполненных работ.

Сколько стоит узаконивание перепланировки?

  • Окончательная стоимость будет зависеть от территориальных особенностей (от 2500 рублей).
  • Особенности покупки и продажи квартиры с неузаконенной планировкой.
  • Покупка такой квартиры отличается рядом особенностей.

Во-первых, ее достаточно сложно приобрети в ипотеку, большинство банков такой объект недвижимости не одобрит в качестве залога. Риски в этом случае для банка очевидны, если клиент не сможет платить по кредиту, то для того чтобы реализовать данную недвижимость потребуется дополнительно вложить денежные средства для того чтобы узаконить имеющуюся перепланировку.

Единственный вариант одобрение подобной квартиры в ипотеку, это наличие в договоре условий об узаконивании перепланировки в установленные сроки от 6 до 12 месяцев силами заемщика. Если условие не будет соблюдено, то договор будет расторгнут банком в одностороннем порядке с требованием досрочного погашения займа.

Во-вторых, вся ответственность за наличие незаконной перепланировки в квартире будет лежать на новом собственнике. То есть, при установлении факта наличия незаконной перепланировки государственными органами или при личном желании собственника ее узаконить, ему предстоит самостоятельно пройти всю процедуру узаконивания объекта и заплатить соответствующие штрафы, а, при наличии решения государственных органов об опасности такой перепланировки, провести ее реконструкцию до первоначального состояния своими силами и за свой счет.

ВАЖНО умышленное скрытие факта перепланировки продавцами от покупателя дает последнему право на односторонне расторжения договора и признание недействительности сделки.

Итоги

Покупать или не покупать квартиру с перепланировкой решать, прежде всего, покупателю, для этого стоит оценить соотношение цены на недвижимость и стоимости процедуры перепланировки, а также оценить шансы на то, что выбранная планировка будет законной и принятой государственным органами.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: