Покупка квартиры у застройщика в новостройке пошаговая инструкция, трудности, советы юриста: +Видео

Семья в квартире из новостройкиЕсли человек решил купить себе жилье в новостройке, то есть здесь есть ряд очевидных плюсов. Во-первых, человек приобретает себе квартиру, которая ранее никогда и никем ещё не продавалась, где никто еще не жил, то есть квартира новая и с чистой историей.

Это значит, что у новой недвижимости нет прежних владельцев, не было никаких документов по купле-продаже, это значит, что в дальнейшем не будет внезапно судебных разбирательств и споров с предыдущими владельцами.

И если обратиться к проверенному временем застройщику, который имеет соответствующий опыт, и строит хорошие крепкие дома, с удобными квартирами, с хорошо расположенной рядом территорий и инфраструктуры благоустроенной.

Общие сведения о том, как купить квартиру у застройщика правильно

Модель дома квартир в новостройкеЕщё одним несомненным плюсом является тот факт, что такая квартира может стоить дешевле, чем квартира на вторичном рынке, это касается тех случаев, когда дом находится в процессе строительства.

Однако это касается не всех застройщиков и строящихся домов в России. На рынке недвижимости существуют различные, как мелкие, так и крупные фирмы застройщики, которые ведут строительство с нарушениями, не думают о том, как благоустроить прилегающей территории, хотя это напрямую предусмотрено законом.

Бывают такие ситуации, что люди уже после покупки квартиры в строящемся доме узнают, что существуют проблемы с подведением различных коммуникаций. Или в многоквартирном доме застройщик сделал очень тонкие перегородки между квартирами, и нет никакой звукоизоляции.

Поэтому перед покупкой важно тщательно проверять и искать именно такую квартиру, и у такого застройщика, которая будет устраивать вас по всем параметрам. Рассмотрим более подробно шаги по покупке квартиры в новостройке, чтобы в дальнейшем у вас не возникло неудобств и чтобы не допустить ненужных ошибок.

Инструкция по поиску квартиры в новостройке

Модель квартала квартир в новостройкеДля начала нужно определиться с тем районом, в котором вы хотите жить в вашем городе. Далее вы должны уже представлять себе, какие параметры квартиры вам нужны, а именно, метраж, сколько комнат будет в квартире, нужны ли вам балконы и лоджии дома, какой размер кухни для вас будет наиболее оптимальным, совмещенный или раздельный санузел должен быть у вас. Также желательно заранее представлять себе, на каком этаже вы хотите проживать в своей квартире.

Обычно застройщик продает квартиры в еще строящемся доме, то есть новостройка еще не сдана в эксплуатацию, ещё ведётся строительство.

Идя на такой шаг, то есть, покупая квартиру в новостройке, нужно понимать, что озвученные застройщиком сроки сдачи дома и заселения в него жильцов, могут по различным обстоятельствам сдвинуться.

Наиболее распространённая причина задержки сроков сдачи дома и заселение жильцов это то, что застройщик не успел достроить издать дом к указанной дате. Также, в зависимости от того, в каком виде вам передадут квартиру, нужно будет потратить какое-то время на ремонт жилья, настоящее время многие квартиры продаются с черновой отделкой.

Поэтому при выборе застройщика и квартиры, важно взвешивать каждое решение, и действовать по какому алгоритму:

  • – получить максимально достоверную информацию по застройщику и строящимся объектам;
  • – с компанией застройщика нужно заключить договор;
  • – после сдачи дома застройщиком нужно получить у него ключи от квартиры и подписать акт приема-передачи жилого помещения;
  • – далее нужно оформить полученную квартиру в собственность и провести процесс оформление регистрации в ней.

Как проверить документы и застройщика

Наиболее рискованной покупкой квартиры в новостройке будет покупка, когда застройщик ведет строительство на стадии котлована, при этом этот вариант является самым дешёвым. Купить квартиру в таком доме, который ещё только-только начали строить, можно примерно на 30% дешевле, чем по завершении строительства дома. К плюсам можно отнести то, что на этом этапе застройщикам можно обговорить будущую планировку квартиры и возможную квадратуру жилья.

Самым большим минусом является тот факт, что нет гарантий того, что застройщик достроит и сдаст дом, потому что у компании застройщика в процессе строительства могут закончить средства, и она не получит какое-либо разрешение на строительство.  Причём это может произойти на этапе возведения любого из этажей дома, и после этого процесса строительство может быть заморожено, и непонятно на какое время на полгода или насовсем.

Надо сказать, что даже если все этажи возведены, и ведутся работы по завершению строительства, даже в этом случае строительство могут заморозить по некоторым причинам. Чтобы этого не случилось, перед покупкой квартиры у застройщика человек должен изучить проект строительства, по возможности узнать о репутации компании застройщика. Конечно, даже при таком подходе нельзя исключить возникновения проблем.

Проверку можно начать с просмотра информации в сети интернет. Можно попробовать поискать различные сведения, статьи, где могут писать о компании застройщика. Также стоит поискать информацию в социальных сетях, на разных формах, где группы людей, которые уже пострадали от действий недобросовестных застройщиков, оставляют свои отзывы и информацию.

Важно! Можно обратиться в банк за кредитом на покупку квартиры у конкретного застройщика. Обычно в банках тщательно проверяют состояние дел у застройщика, прежде чем выдавать кредиты на покупку квартир в его доме. То есть, банковская организация проверят все ли документы в порядке у застройщика, и должным ли образом зарегистрирован дом.

Еще одним вариантом является обратиться к юристу, для того чтобы он провел проверку документации застройщика, собрал информацию об объекте, посмотрел проектную декларацию, проверил финансовые документы, разрешительные документы на строительство дома. Конечно, вы можете заняться этим вопросом самостоятельно, но без юридического образования и опыта собрать всю информацию и ее проверить достаточно сложно.

Оформление договора с компанией застройщика

Если после проведенной проверки вы выяснили, что у застройщика документы находятся в порядке, никакой негативной информации о репутации компании вы не нашли, и вас устраивает район, где строится многоквартирный дом, планировка квартиры и ее сына, то можно идти в офис компании застройщика для оформления договора. Если есть возможность, то заключать договор с застройщиком лучше тоже с участием юриста.

Рассмотрим, какие есть варианты покупки квартиры у застройщика в новостройке.

А) можно заключить договор уступки права

Детская площадка квартир в новостройкеДоговор уступки права наиболее часто заключается в том случае, если квартира покупается у предыдущего собственника, то есть человек купил жилье у застройщика и теперь его перепродает. Здесь есть свои нюансы, так как этот процесс регулируется разными правовыми актами, и в дальнейшем могут возникнуть споры.

Обе стороны сделки могут заключить соглашение, по которому будет возможность приобрести готовое жилье в дальнейшем или долевое участие в процессе строительства.

При долевом участии в строительстве нужно будет пройти государственную регистрацию права. И у покупателя останутся договора переуступки, документ о произведенном расчёте между сторонами, документ подтверждающий согласие застройщика, и акт приема-передачи документов.

Б) человек может напрямую с застройщиком заключить договор на участие в долевом строительстве

Здесь не нужно и нельзя заключать предварительный договор долевого участия, потому что это не предусмотрено в федеральном законе. И если вам компания застройщика предложила заключить такой договор, то вам стоит усомниться, почему компания не может заключить договор в той форме, которое предусмотрено законом. Возможно, у застройщика есть какие-то проблемы с документами на разрешение строительства, или они не могут взять на себя полностью все обязательства.

Даже если застройщик при заключении такого договора обещает вам большие скидки на квартиру, лучше не соглашаться на такой вариант. Наиболее правильным и верным решением будет заключение договора долевого участия в строительстве;

В) застройщик и покупатель могут заключить договор как с жилищным строительным кооперативом

Подобные кооперативы образуется по соглашению будущих владельцев строящихся квартир. При покупке квартиры вы выплачиваете определённую сумму пая, при этом эта процедура не регистрируется. Поэтому такой процесс хоть и считается легальным, но является рискованным, и нужно хорошо взвесить все возможные риски.

В первых двух вариантах оплата идет после заключения договора и его государственной регистрации, надёжнее будет, если сделку сопровождает юрист.

Чтобы оформить договор нужно подготовить следующие документы:

  1. – договор участия в долевом строительстве, проектная декларация;
  2. – свидетельство о праве собственности на земельный участок, где будет происходить строительство;
  3. – заявление от участников сделки, их гражданские паспорта;
  4. – кадастровый план, и план строящегося объекта, где указан его адрес, этажность дома, и количество помещений;
  5. – разрешение на строительство, которое застройщику выдало государство.

В разных ситуациях могут попросить предоставить и другие документы. Во всех вариантах перед тем, как подписать договор, нужно обязательно посмотреть на указанный срок окончания строительства и передачи квартиры покупателю, изучить какие документы нужны для регистрации, на каких условиях происходит расторжение сделки, уделить внимание пунктам, где прописаны обязательства сторон, и какую ответственность несет каждая сторона за их нарушения.

Важно! В договоре, который подписывают между собой застройщик и покупатель, должен быть пункт о фиксированной стоимости квадратного метра жилья, что в дальнейшем в процессе строительства он не будет увеличиваться.

Процесс получения ключей от квартиры

После того, как дом сдали в эксплуатацию может пройти около 3 месяцев до того момента, как с покупателем подпишут акт приема-передачи. За это время застройщик должен оформить технический паспорт, пройти процедуру согласования планировки в БТИ.

Получаем ключ квартиры в новостройкеПеред тем, как подписать договор и акт приема-передачи квартиры нужно очень хорошо провести осмотр всех комнат и помещений, если вы выявите недочеты в работе или отклонения от планировки, которое было заявлено, то можно требовать от компании застройщика исправление всех ошибок или выплаты вам компенсации.

Если вы обнаружили, что не работают инженерные сети, возможно они не подключены, то не подписывайте акт приема квартиры до того момента, как не устранят проблемы.

Наиболее часто трудности возникают именно на этом этапе, застройщики могут не соглашаться с претензиями покупателей, просит всё равно подписать акт приема-передачи, и на словах обещают исправить все недочеты.

В каждой ситуации нужно действовать по обстоятельствам и своему усмотрению, однако лучше взять с застройщика письменное согласие исправить все ошибки. Если позволяет ситуация, то акт приёма-передачи лучше подписать после устранения всех недочетов и проблем.

После того как вы подписали акт приёма-передачи квартиры и получили от неё ключи, собственнику жилья начнут начислять коммунальные платежи. По закону оплачивать счета за коммунальные услуги человек должен после того, как будет создано ТСЖ или подписан договор с управляющей компанией. На практике это происходит не сразу после сдачи дома. До этого момента все расходы должен оплачивать застройщик, поэтому часто от людей требуют оплаты за услуги ЖКХ на 2-3 месяца вперёд.

После того, как вы получили свидетельство о праве собственности на квартиру, можно переезжать в новое жильё и начинать там делать ремонт. До этого момента сданный застройщиком дом могут приехать осматривать работники БТИ, на предмет выявления нарушений.

Процесс оформления квартиры в собственность люди проводят самостоятельно с помощью регистрационной палаты. Для этого нужно предоставить акт приема-передачи квартиры, решение о вводе дома в эксплуатацию. После того, как вы получили свидетельство о собственности, можно начать процесс прописки в квартире, для этого нужно обратиться в Федеральную миграционную службу или паспортный стол. Нужно взять с собой обязательно свой паспорт, свидетельство о собственности на квартиру, написать в паспортном столе заявление о регистрации вас в новую квартиру и выписки из предыдущего места жительства.

Особенности и нюансы

При покупке квартиры в новостройке каждый человек может увидеть некоторые проблемы. Часть из них может возникнуть из-за того, что человек юридический плохо подкован, но бывают такие сложности, которые не может предвидеть даже опытный юрист. Рассмотрим, какие при этом есть основные риски:

  • Будьте внимательны к квартирам в новостройке– вы подписали договор, где не были четко прописаны обязательства застройщика;
  • – произошло оформление договора на такую квартиру, которую до этого уже продали другим людям;
  • – после подписания договора и внесения платы за квартиру произошла заморозка строительства дома;
  • – строительство многоквартирного дома затянулось на долгое или неопределённое время;
  • – застройщик сдал дом плохого или низкого качества;
  • – после сдачи квартиры выявилось несоответствие планировки или несоответствия в метраже квартиры;
  • – после переезда вы обнаружили, что рядом с домом нет благоустроенной территории.

Чтобы избежать подобных ситуаций, наиболее часто можно услышать совет от юристов, чтобы все сделки заключались с участием нотариуса. Это потребует дополнительных расходов, но это дает в дальнейшем больше гарантии и позволяет избежать некоторых серьезных проблем.

Также важно не торопиться при выборе застройщика и покупке у него квартиры. В настоящее время рынок недвижимости в России не является таким же хаотичным, как был раньше. Часто люди переживают, из-за того что цены могут сильно вырасти, но на практике рост цен редко идет большими суммами, а если рост резкий рост цен произошел, то после него цена может снижаться. Поэтому нужно тщательно взвесить свои силы по оплате квартиры, хорошо подобрать район для проживания и выбрать надежного застройщика.

Как уже упоминалось, компанию застройщика нужно хорошо проверить, какая репутация у него на рынке. Однако компания застройщика может быть новой, поэтому отрицательной информации о нём нет, но необязательно, что они собираются выполнять полностью свои обязательства перед покупателями. Следует насторожиться, если вам предлагают оформить предварительный договор долевого участия, потому что это противоречит федеральному закону.

Не нужно делать перепланировку помещений квартиры до того момента, как вы оформили документы о праве собственности, чтобы не возникла ситуация, когда вас заставляют исправлять ситуацию сотрудники БТИ.

Купить квартиру в строящемся доме можно и с помощью ипотеки. Для этого нужно выбрать банк с выгодными условиями, и клиенту помогут подобрать удобный вариант.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: