Как рассчитать кадастровую стоимость дома? Инструкция +Видео

Рассчитываем кадастровую стоимость домаВ свете проводящейся реформы системы налогообложения в ближайшее время планируется ввести единый налог на недвижимость, который по идее должен стать заменой двум налогам налогу на землю и налогу на жилье.

В связи с этим проводиться пересмотр кадастровой стоимости недвижимости, которая становиться максимально приближенной к рыночной цене.

Кадастровая стоимость представляет собой величину, которая отражает ценность/полезность участка земли при условиях его использования в данный момент, например при начислении налога на землю, при расчете платы за аренду, при оценке выкупной стоимости участка из государственной или муниципальной собственности.

То есть кадастровая стоимость это фактически цена участка, которая используется при любых манипуляциях с землей, а также в системе налогообложения. Логично отсюда вытекает заключение, что чем выше кадастровая стоимость, теми выше будет налог на земельный участок.

Как определяется кадастровая стоимость участка?

Порядок расчета и проведения кадастровой оценки определяется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Если говорить коротко, то порядок оценки выглядит следующим образом

  • Администрацией субъекта РФ принимается решение о проведение кадастровой оценки. Данное решение имеет форму постановления, на основании которого проводиться полная оценка абсолютно всех земельных участков на территории выделенного субъекта.
  • Отделения Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (УФРС или Росреестр) на местах готовят списки земель для оценки, в которых отражается расположение земельного надела, площадь, имеющиеся на нем строения с указанием их назначения.
  • Параллельно УФРС подбирает через организацию тендера оценочную компанию, которая будет проводить данный вид работ.
  • Оценочная компания вычисляет удельный показатель стоимости для каждого квартала на основании вида использования земельных участков. Оценка проводится на основании статистики, информации о продажи в данном квартале недвижимости и земельных участков, информации в СМИ, анализируют объявления о продаже участков, размешенные в интернете и местных газетах. Эта информация дает усредненный показатель стоимости одного квадратного метра для данного квартала.
  • Полученная информация утверждается нормативными актами и заносится в Росреестр.

ВАЖНО подобная оценка на основании законодательства должна проводиться с периодичностью раз в пять лет.

Кадастровая стоимость складывается из кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположена недвижимость и стоимости самого жилья. Оценку кадастровой стоимости недвижимости проводят специалисты БТИ. Данные о кадастровой стоимости объектов недвижимости в кадастровом фонде подлежат обновлению каждые 5 лет. Этим и обусловлен постоянный рост кадастровой стоимости. При установлении кадастровой стоимости учитываются следующие факторы

  • Расположение недвижимости,
  • Планировка и отделка жилых помещений,
  • Тип дома (панельный, кирпичный, монолитный и так далее).

ВАЖНО при оценке кадастровой стоимости не учитывается реальный спрос на данный тип недвижимости на рынке. Таким образом, кадастровая стоимость максимально приближается к рыночной, но не является таковой и на цену продажи практически не влияет. Недвижимость может быть продана по цене в разы превышающей кадастровую стоимость.

До введения новых правил оценки кадастровой стоимость она начислялась по принципу остаточной стоимости, в таком случае налог на имущество был не значительным, что и повлияло на внедрение изменений в систему.

Кадастровая стоимость включает в себе также стоимость участка земли и стоимость построек, на нем расположенных. При оценке стоимости земельного участка важно учитывать его тип. Так, например, если земля относится к территории дачного или садового товарищества, то ее оценивают на основе статистических данных рынка за последние месяцы. Если земельный участок относится к лесному или сельскохозяйственному фонду, то при расчете стоимости будет учтена и его доходность.

Кадастровая стоимость и налогообложение

С вступлением в силу изменений в Законе «О государственном кадастре недвижимости» об учете в кадастровой стоимости не только земельного участка, но и строений, на нем располагающихся, значительно увеличится и размер налога на землю. Что в свою очередь привело к возникновению прецедентов переоценки заявленной стоимости земельных участков.

Почему кадастровая стоимость может быть завышена?

Причины завышения стоимости могут быть различными

  • Использование для анализа данных из открытых источников, где не всегда указывается объективная цена, как, например, в объявления о продаже продавцы могут намерено завышать стоимость на 20-40%, чтобы потом была возможность поторговаться.
  • Оценка проводиться дистанционно, часто без выезда на место расположения участков, стоимость участка обычно определяют по аналогии с соседними, поэтому могут быть не учтены индивидуальные особенности объектов, которые часто значительно влияют на окончательную цену, такие как наличие/отсутствие подъездных путей, коммуникаций, имеющийся вид почвы, расстояния до других населенных пунктов и так далее.
  • Отнесение участка не к тому типу разрешенного использования.
  • Человеческий фактор, оценщики, не смотря на «независимость» оценки, могут пойти на поводу у чиновников и подкорректировать показатели в нужную сторону.

Как оспорить кадастровую стоимость?

В случае возникновения подозрений на завышение кадастровой стоимости владельцы имущества имеют право подать заявление на ее пересмотр. Пересмотр возможен по двум основания

  • Выявление недостоверности сведений о самом объекте недвижимости, которые использовались для кадастровой оценки,
  • Обновление рыночной стоимости на определенную дату, после проведения кадастровой оценки

Кроме того кадастровую переоценку можно провести при наличии следующих условий

  • При изменении площади и переносе границ,
  • При изменении типа развешенного использования земельного участка,
  • При изменении категории участка,
  • При возникновении объективных изменений конфигурации участка (землетрясения, обвалы, наводнения и прочие действия природных сил),
  • При обнаружении ошибок в документах, использованных для проведения кадастровой оценки
  • При изменении рыночной цены.

Оспорить установленную кадастровую стоимость возможно двумя основными способами – через административные органы либо в судебном порядке. В первом вариант заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в комиссию при Росреестре. Заявление рассматривается порядка месяца и принимается окончательное решение об отказе в изменении кадастровой стоимости либо о принятии данных, которые были предоставлены в новом отчете о стоимости.

ВАЖНО заявление о пересмотре кадастровой стоимости можно подать в течение 5 лет после проведенной оценки.

Подача заявления в Росреестр является обязательным условием для пересмотра кадастровой стоимости объектов, принадлежащим юридическим лица. Для физических лиц это не является обязательным, они могут напрямую обратиться в арбитражный суд.

И в том и в другом случае подаче заявлении либо иска предшествуют определенные этапы

  1. Выбор оценочной компании, которая будет проводить новую оценку кадастровой стоимости земельного участка. Важно при этом наличие у компании лицензии на проведение оценочной деятельности, а также полиса страхования ответственности.
  2. В выбранный день оценщик проводит на месте работу по установлению кадастровой стоимости объекта, результаты его работы представляются в виде акта осмотра.
  3. Подробный отчет об оценки готовиться специалистами уже в офисе. Готовый документ направляется в саморегулируемую организацию оценщиков для получения положительного экспертного заключения.

ВАЖНО наличие отчета о независимой оценке с подтвержденным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков является обязательным документом при подаче заявления в Росреестр либо иска в суд. В его отсутствии дело о пересмотре кадастровой стоимости не будет рассмотрено.

  1. Подготовка документов на рассмотрение в административную комиссию либо в суд. В первом случае заполняется заявление по установленной форме. Бланк документа можно получить на месте. Во втором случае готовиться иск по всем нормам АПК РФ.
  2. К заявлению или иску прикладывается следующий пакет документов: отчет о проведенной оценке, экспертное заключение, кадастровый паспорт земельного участка, документы, подтверждающие права собственности на участок  (в обязательном порядке нотариально заверенные). В случае подачи искового заявления дополнительно требуется оплатить государственную пошлину в размере 300 рублей и приложить документ, подтверждающий оплату.
  3. В случае положительного рассмотрения заявления полученное решение необходимо предоставить в УФРС и ФНС.

ВАЖНО результаты переоценки кадастровой стоимости применяются для определения налогооблагаемой базы, начиная с января того, когда было направлено исковое заявление.

Собственники, принимая решение о необходимости проведения переоценки кадастровой стоимости, должны учитывать то, что этот процесс это требует значительных финансовых вливаний, например на оплату независимой оценки, работы юриста и другие сопутствующие расходы. Например, в Москве проведение кадастровой оценки выльется в сумму от 30 000 до 60 000 рублей.

Поэтому следует тщательно взвесить выгоды от проведения оценки, и проводить ее в случае, если экономия по налогам на имущество будет действительно весомой. Сэкономить на переоценке кадастровой стоимости возможно в случае, например, объединения собственников дачных или садовых товариществ. В такой ситуации возможно подать коллективный иск на переоценку, а оценщик будет готовить только один отчет, на основании данных разных объектов недвижимости.

Где можно узнать кадастровую стоимость земельного участка?

Вся информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).  Выписку из реестра может получить по запросу любое лицо.

Существует несколько способов получить данную информацию достаточно легко и быстро.

Через портал ЕГРН в Интернете

Получить данные о кадастровой стоимости на сайте Росрееста может любое заинтересованное лицо абсолютно бесплатно и быстро, без дополнительной регистрации на портале. Для этого необходимо совершить ряд простых действий

  1. На главной странице портала найти форму «Поиск»
  2. В появившемся поле введите кадастровый номер объекта или его юридический адрес
  3. Запустить поиск
  4. На отдельной странице появиться запрашиваемая информация об объекте недвижимости в реальном времени.

Сформированный отчет можно скачать в электронном виде. Важно понимать, что данный документ не будет считаться официальным документом.

Через Кадастровую палату

Получить выписку из ЕГРН можно по средствам личного обращения в отделениях Росреестра, предварительно уточнив график приема граждан по этому вопросу. Справка будет подготовлена в течение 5 рабочих дней. Для получения отчета потребуется предоставить документы, удостоверяющие личность заявителя, документы, подтверждающие права собственности на дом и земельный участок, документ об уплате государственной пошлины. На месте следует заполнить форму заявлении и получить расписку в принятии документов.

Через МФЦ

В случае наличия в городе Многофункциональных центров получить выписку из ЕГРН можно через обращение одно из отделений. Обращение в МФЦ поможет избежать возможных ошибок в заполнении документов, так как само заявление будет составлено специалистами при помощи компьютера, а заявителю необходимо будет только расписаться в документе и предоставить необходимые документы, они будут аналогичны перечисленным выше.

Специалисты МФЦ снимут копии с документов, а оригиналы вернут заявителю. На руки заявитель получает расписку о приеме документов, где указана ориентировочная дата выдачи справки. Оригинал можно получить лично либо через услуги Почты России, о чем дополнительно нужно будет указать в заявлении на выдачу справки о кадастровой стоимости.

Через коммерческие организации

В случае отсутствия желания или возможности самостоятельного обращение в государственные органы для получения данной справки, можно обратиться в коммерческие организации, где вам за отдельную плату подготовят документ без вашего участия.

Как рассчитать кадастровую стоимость дома?

Необходимость уточнения кадастровой стоимости имущества может понадобиться в случае необходимости рассчитать налог на земельный участок, с имеющимися на нем строениями,  а также в ситуациях проведения сделок с недвижимостью, например при продаже или разделу имущества.

Для расчета кадастровой стоимости используются следующие показатели

  • Срок эксплуатации недвижимости, чем старше дом, тем меньше его кадастровая стоимость,
  • Материал, используемый для строительства дома, чем долговечнее материал, тем выше стоимость,
  • Площадь земельного участка, а также площади самого жилого помещения, чем больше площадь, тем больше стоимость,
  • Имеющая инфраструктура вокруг земельного участка, удаленность от города, наличие инженерных коммуникаций и подъездных путей влияет на финальную кадастровую стоимость напрямую,
  • Средняя стоимость недвижимость в регионе.

Сама формула расчета кадастровой стоимости достаточно сложна для простых обывателей и зависит от дополнительной информации, полученной из альтернативных источников изучения рынка недвижимости в регионе. А сам процесс оценки остается не прозрачным для налогоплательщиков.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: