Нужно ли платить налог при продаже доли в квартире? Инструкция +Видео

Расчет налогаЛюбые сделки с недвижимостью находятся под контролем налоговых органов. Так как сделки с недвижимостью предполагают получение дохода, то они подлежат налогообложению на обязательной основе. Это правило распространяется и не продажу долей в недвижимости.

Продажа долей достаточно распространенная практика, но вопросов относительно расчета и порядка налогообложения подобной продажи меньше не становится. Кроме того, для собственников имущества существует еще и ряд льгот и вычетов, которые могут повлиять на конечную сумму налогового вычета.

В данной статье разберемся в том, каким образом происходит расчет налога при продаже доли в квартире, какими льготами и вычетами могут воспользоваться собственники имущества, а так же в том, какие особенности в самой процедуре существуют в 2019 году.

Продажа доли в квартире и уплата налога

Облагается ли продажа доли каким-либо налогом? Ответ на этот вопрос не столь прост, как может показаться на первый взгляд, который зависит сразу от нескольких условий: цены продажи доли, порядка оформления, срока нахождения имущества в собственности. Основной налог, которым облагается имущество при продаже – это налог на доходы физического лица (НДФЛ). Ставка данного налога в 2019 году равна 13%. Налогом на доходы облагается любая сделка, которая предполагает получение дохода, в том числе и продажа недвижимости, причем не имеет значения, продается доля в квартире или квартира целиком.

Необходимость уплаты налога при продаже доли в квартире зависит от следующих факторов:

  • Срок владения в собственности доли в недвижимости,
  • Цена продажи доли и ее соотношение к кадастровой стоимости доли,
  • Порядок оформления сделки купли-продажи доли.

Способы снизить сумму налогов

Законодательством Российской Федерации предусмотрен ряд возможностей для снижения уровня налога на доходы физических лиц.

Срок владения имуществом

Закон о налогахЭто один из ключевых факторов, который в значительной мере влияет не столько на сумму, сколько на необходимость уплаты налога. С 2016 года минимальным сроком владения имуществом для освобождения от уплаты налога считается 5 лет, для недвижимости, которая была приобретена ранее 2016 года, сохраняется прежний срок владения в собственности – 3 года. Трех годичный период использования недвижимости в собственности на сегодняшний день освобождает от уплаты налога при продаже недвижимости, которая была получена в дар от близких родственников, передана по наследству, приватизирована или приобретена по договору пожизненной ренты с иждивенцем.

ВАЖНО срок владения недвижимости в собственности, при котором освобождаются собственники от уплаты налога, может быть изменен в региональном порядке. То есть у региональных властей остается право уменьшить этот срок вплоть до 0 для всех граждан или отдельных категорий населения.

Основным документом, который устанавливает факт владения недвижимостью, является свидетельство о правах собственности, именно от даты выдачи данного документа и принято отсчитывать срок владения с собственности имущества. Несколько по-другому дело обстоит с определением срока владения долями в недвижимости. Если собственник доле в недвижимости приобретает еще одну долю в той же недвижимости, то срок владения в собственности обеих долей будет отсчитываться от начала владения той доли, которая была получена раньше.

Например,  Серов Александр является дольщиком квартиры совместно с родителями, ему с  2012 года принадлежит 1/3 часть недвижимости.  В 2019 году от матери по наследству ему переходит еще одна доля, и он становиться собственником 2\3 долей в квартире. При расчете срока возникновения прав собственности на эти две доли принимается во внимание дата начала владения имуществом – 2012 год. То есть если в 2019 году он соберется продать свои две доли в недвижимости, то от налога он будет полностью освобожден, так как владеет недвижимостью уже более  5 лет.

Для собственников недвижимости, которые не попадают под освобождение от уплаты налога, действует ряд других льгот, которые позволяют значительно уменьшить размер налога при продаже.

Учет расходов на покупку недвижимости

Это один из наиболее распространенных способов уменьшить размер налога с продажи доли в недвижимости. Для его использования необходимо иметь документальное подтверждение суммы расходов на приобретение данной недвижимости. Благодаря этому способу сумма доходов от продажи доли в недвижимости может быть уменьшена на сумму расходов, которые были потрачены на приобретение той же самой доли в недвижимости (статья 220 НК РФ).

Например, вы продали свою долю в недвижимости по цене 1 600 000 рублей, а приобретали вы ее за 1300 000 (эта сумма у вас прописана в договоре, который имеется в наличии).  В таком случае налогооблагаемой базой будет  считаться сумма, которая образуется в результате вычета из суммы дохода от продажи суммы расхода на покупку. В нашем случае, 1600 000 – 1300 000 = 300 000 рублей. От этой суммы и будем высчитывать размер налога 300 000 * 13% = 39 000 рублей.

Многие продавцы в целях ухода от уплаты налогов прописывали в официальном документе сумму меньшую или равную сумме затрат на покупку, чтобы в итоге сумма налога была равна нулю. Нововведения в налоговый кодекс сделали подобные манипуляции невозможными. В 2018 году порядок определения минимальной стоимости реализуемой недвижимости определяется статьей 217.1 НК РФ, где сумма дохода от продажи недвижимости устанавливается в размере не меньшем, чем кадастровая стоимость недвижимости, умноженная на коэффициент 0,7.

Если рыночная стоимость жилья будет ниже установленного законом размера, то в качестве налогооблагаемой базы будет выступать именно кадастровая стоимость, умноженная на корректировочный коэффициент.

Использование налогового вычета

Если доказать расходы на покупку доли не представляется возможным (утеряны документы, или доля перешла по наследству или в дар), то уменьшить сумму налога возможно за счет применения имущественного вычета. Право на использование имущественного налогового вычета закреплено в статье 220 НК РФ. Законодательством установлен фиксированный размер налогового вычета в размере 1 000 000 рублей. Применить налоговую льготу в виде имущественного вычета возможно на один объект недвижимости и разные налоговые периоды.

Если несколько собственников владеют долями в одном объекте недвижимости и планируют его реализацию, то у них есть выбор способа продажи одним договором (тогда сумма имущественного вычета будет распределена на всех собственников, пропорционально их долям) либо разными договорами на каждую долю (максимальный имущественный вычет получит каждый из дольщиков). Что касается применения налогового вычета относительно продажи доли в недвижимости, то возможно три варианта развития событий.

Варианты:

  • Применение налогового вычета при единовременной продаже недвижимости, которая принадлежит двум (или более) собственникам. В этом случае имущественный вычет будет поделен между двумя (или более) собственниками  и применен к сумме дохода от продажи каждой из долей. Например, продаваемая квартира принадлежит двум собственникам в равных долях. Стоимость продажи недвижимости 30000000 рублей. То есть доход от продажи каждого собственника 1,5 млн. рублей. Имущественный вычет делиться пополам между собственниками, на каждого по 500 000 рублей. От дохода по сделке 1 500 000 вычитаем 500 000 (сумму налогового вычета) получаем 1000 000 рублей.

Это налогооблагаемая база. Сумма налога в данном случае будет составлять 1000 000 * 13% = 130 000 рублей. Это размер налога для уплаты государству каждым из собственников.

  • Использование вычета на каждую долю в квартире. Такой вариант возможен в случае, если продажа осуществляется для каждой доли отдельно, при заключении отдельного договора. В этом случае имущественный вычет в 1 000 000 рублей будет полагаться каждому из дольщиков. То есть доход каждого дольщика может быть уменьшен на налоговый вычет в размере миллиона рублей, а в таком случае налогооблагаемой базой будет сумма в 500 000 рублей, а сумма налога, подлежащего уплате каждым из собственников, составит 65 000 рублей.
  • Если сроки владения долями у собственников отличаются, то возможен такой вариант использования имеющихся по закону преимуществ. Если один из собственников владеет имуществом более установленного законом минимального срока и полностью освобождается от уплаты налога, то к договору купли-продажи составляется дополнительное соглашение о распределении дохода от продажи имущества для собственника доли более минимального срока – 2500 000 рублей, второй собственник – 500 000 рублей. Второй собственник может использовать свое право на налоговый вычет в размере 500 000 рублей и так же будет освобожден от уплаты подоходного налога.

Как видим, вариантов минимизации налоговых отчислений при продаже долей в квартире достаточно много.  Ключевым моментом в данном случае будет грамотное с юридической точки зрения оформление документов по сделки, в противном случае налоговая инспекция может признать сделку недействительной. В этом случае порядок расчета суммы налоговых обязательств может быть увеличен в большую сторону.

Условия предоставления налогового вычета

Рассчитывать на получение налогового вычета могут только граждане РФ, которые уплачивали в течение отчетного периода подоходный налог в казну государства (то есть был официально трудоустроен или получал какой-либо другой доход, который облагался подоходным налогом), еще одним важным условием для получения налоговых вычетов является своевременная подача декларации о доходах.

Уплата налога с продажи доли в недвижимости

Сама процедура уплаты налога одинакова как для продажи квартиры, дома, так и для продажи доли в них. В срок до 30 апреля физические лица подают в налоговую инспекцию по месту своего проживания декларацию о доходах, полученных за прошлый год, по форме 3НДФЛ.

ВАЖНО от подачи отчетности освобождаются граждане, которые владели в собственности имуществом более установленного минимального срока, в остальных случаях налоговая декларация подается, даже если сам налог уплачивать не требуется.

Сам налог должен быть перечислен в налоговые органы до 15 июля года подачи декларации о доходах. Уплатить налоговые взносы следует после того, как будет получено подтверждение от налоговой о том, что декларация заполнена верно. Оплатить налоги возможно только по безналичному расчету, используя интернет порталы, либо заплатив нужную сумму в банках посредниках. Реквизиты для перечисления налога можно получить в местном отделении налоговой инспекции.

Если собственник ребенок

ВАЖНО Даже если собственником является несовершеннолетнее лицо, оно обязано уплатить налог, если оснований для неуплаты в его случае не предусмотрено. Естественно, что фактически уплатой налога на доходы будут заниматься его родители либо опекуны.

В случае нарушения срока перечисления налога в бюджет государства, а так же подачи декларации о доходах, предусмотрены штрафные санкции.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: