Покупка квартиры в долевой собственности: Можно ли продать долю? Пошагово +Видео

Как выкупить долюКак оформить покупку доли квартиры? Процесс оформления покупки квартиры в долях имеет свои нюансы. По закону собственник имеет право самостоятельно распоряжаться своим имуществом, но если затрагивается часть общей собственности, то здесь есть некоторые нюансы и ограничения при распоряжении ею.

Если вы собираетесь покупать долю в квартире, то нужно ознакомиться с юридическими особенностями вопроса, потому что неправильно оформление будущем может повлечь признании такой сделки недействительной.

Понятие долевой собственности

По закону имущество, которое принадлежит более чем одному собственнику, относятся к общей собственности, в собственность может быть долевой совместной. Долевое владение имуществом говорит о том, что помещение разделено на части, они могут быть равные или нет. Выдел долей производится по распоряжению и желанию владельцев квартиры или по решению суда. Каждому владельцу собственникам на руки выдается правоустанавливающий документ на его часть квартиры, то есть принадлежащей ему доли.

Обычно жилое помещение оказывается в долевой собственности при следующих условиях:

  • – жилье приватизируется на всех заинтересованных в нём лиц на момент совершения операции;
  • – происходит раздел жилья, которое ранее находилось в совместной собственности супругов;
  • – если квартира, которая ранее находилась у одного собственника, наследуется сразу несколькими наследниками, и каждому из них полагается своя доля.

Если квартиру делятЕсли собственники квартиры не могут договориться между собой о разделе мирно, то этот вопрос следует передать для решения его в суде. Конечно, стандартное жилое помещение достаточно сложно фактически разделить. Для этого необходимо уже сделать отдельный вход, организовать отдельное подключение к электрическим сетям, к водным сетям, решить вопрос по газу. Проще всего этот вопрос решается в частном доме, который стоит на участке земли, если вдруг он делится на несколько собственников, например, при разделе дома между собой несколькими наследниками.

Важно! Если в квартире продается доля, то она должна быть выделена в натуре или же в виде соотношения к общей площади. У владельцев доли на руках должен быть документ, где доля определена в дробном или процентном выражении.

Понятие доля используется в юридической практике, когда собственники жилья используют жилую площадь, и вследствие этого при продаже доли необходимо сначала получить согласие остальных владельцев долей, на то, что вселится в квартиру новый хозяин.

Преимущественное право выкупа

По Гражданскому кодексу Российской Федерации, а именно по статье 246, любые правовые действия, которые затрагивают интересы законных владельцев долей в квартире, должны совершаться по взаимному согласию. И в гражданском кодексе прописан порядок приоритетного права выкупа при продаже только доли общего имущества заинтересованному лицу.

Поэтому перед тем, как совершить сделку по продаже своей доли, ее собственник должен предложить выкупить его часть остальным владельцем квартиры. И после того, как от остальных собственников будет получен отказ, то можно начинать процесс продажи своей доли недвижимости третьим лицам.

Уведомление о продаже доли квартиры оформляется в письменном виде, в нём указывается стоимость части объекта, которая продаётся и другие договорные обязательства.

Важно! Возвещение собственник доли должен оказать реальную цену продажи за часть недвижимости, именно за эту цену он в дальнейшем сможет продать долю третьим лицам.

Если другие собственники отказались от покупки доли, и вы в дальнейшем проводите сделку по купле-продаже с третьим лицом, то цена доли не может быть меньше той, которая была указана в предложении другим собственникам. Решение о покупке доли недвижимости остальные собственники квартиры должны принять в течение одного месяца или выразить свой отказ от приобретения. Если в течение указанного времени ответа не было, то продавец имеет право продать свою долю любому другому человеку. Если собственники выразили отказ ранее истечения положенного срока, то сделку можно сразу совершить.

Важно! Если владелец доли в квартире нарушить преимущественное право при реализации своей части в совместном имуществе, то в будущем это даст возможность остальным владельцам подать в суд на опротестование сделки в течение 3 месяцев с момента ее совершения.

При этом сама сделка отменена не будет, только лишь поменяется покупатель на собственников остальных долей в квартире. Если же не отказываются от выкупа доли жилья, а продавец друг захочет изменить условия договора, то нужно будет еще раз уведомлять совладельцев и ждать от них ответа.

Данный вопрос по продаже долевого имущества регулируется гражданским кодексом России, также есть отдельные нормы в законах о приватизации жилого фонда. А процесс по переходу права собственности регулируются Федеральным Законом номер 218. Надо сказать, что с 2016 года сделки по отчуждению доли совместного имущества нужно в обязательном порядке удостоверять у нотариуса.

Продажа части недвижимости происходит в обычном стандартном порядке, договор купли-продажи должен быть составлен по требованиям Гражданского кодекса России. А по статье 556 Гражданского кодекса долю следует передавать от одного владельца к другому по акту приема-передачи. Договор купли-продажи доли недвижимости также обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Как оформляется продажа доли имущества

Если квартира является общей собственностью, то невозможно провести процесс продажи доли. Это объясняется тем, что по факту доли не выделены, то есть не существует. Сначала необходимо провести выделения долей и оформить свое право на часть недвижимости.

Если выделение долей была оформлена и Государственный реестр внесены данные о таких далях, где указаны данные владельца, то можно после этого начинать процедуру продаже своей доли.

Процесс продажи доли в квартире можно разделить на следующие этапы:

  • – для начала следует обсудить процесс продажи доли недвижимости с другими собственниками. Следует направить им уведомления в письменной форме, где будут прописаны условия и цена за сделку;
  • – дали нужно дождаться ответа от собственников. Если вдруг придёт отказ, то можно начинать процесс оформления сделки с третьим лицом. Иначе нужно ждать истечения указанного срока, то есть 30 дней;
  • – если все владельцы квартиры отказались от покупки вашей доли, то нужно начинать поиск покупателя, для этого можно использовать любые известные вам средства. Можно обратиться в агентство недвижимости, искать объявления в сети интернет, в газетах, среди знакомых;
  • – если вы нашли потенциального покупателя, то есть ним следует обсудить условия сделки, при этом они должны быть такими же, как и указанные, в требованиях, которые вы отправляли другим собственником. Если покупатель будет требовать изменения договорных условий, то в этом случае нужно будет ждать в течение месяца, пока вы отправите изменённые уведомления другим собственникам и дождетесь от них ответа. Бывают случаи, что кого-то из них вдруг заинтересует новые условия, тогда покупатель не сможет купить вашу долю, так как преимущественным правом воспользуется другой собственник;
  • – далее заключается договор о продаже доли, его должны подписать обе стороны и после этого заверить соглашение у нотариуса;
  • – далее следует составить акт приема-передачи доли недвижимости. В дальнейшем акт будет прилагаться к договору купли-продажи и станет его неотъемлемой частью;
  • – сделку нужно зарегистрировать в Росреестре, это делается при помощи предоставление всех необходимых документов и личного обращения участников сделки. При этом присутствие всех сторон сделки не требуется, так как договор был удостоверен нотариусом.

Какие особенности есть у такой сделки

При совершении сделки купли-продажи доли в квартире нужно обратить внимание на следующие особенности:

  • – если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то перед продажей нужно получить согласие органов опеки,  потому что в квартире будущем будет проживать посторонний человек;
  • – если в квартире сделали незаконную перепланировку, то перед сделкой обязательно нужно ее узаконить. Это значит, что нужно получить новый технический паспорт, где будут указаны проведённые изменения в квартире;
  • – Если покупатель находится в браке, то перед покупкой доли обязательно нужно получить согласие второго супруга.

Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему лицу, то такое жилье нельзя продавать, если нет другого жилья, которое он может взамен получить.

Для того чтобы продать долю ребенка нужно выполнение следующих условий:

  • – у ребенка должна быть другая недвижимость, которая подойдет ли его постоянного проживания;
  • – несовершеннолетний может проживать по другому адресу и быть там же прописанным;
  • – после продажи его доли в квартире, для него должно быть куплено другое жилье, которое не уступает по условиям предыдущему.

В любом случае, для проведения продажи доли несовершеннолетнего в квартире нужно получить разрешение органов опеки.

Для этого нужно обратиться к ним со следующими документами:

  • –  заявление на получение разрешения для проведения сделки;
  • – паспорт опекуна, свидетельство о рождении ребенка;
  • – документы о собственности на квартиру или дом, и также документы на покупаемую в дальнейшем жилую площадь.

До того момента, пока ребенку не исполнилось 18 лет, его представителями являются родители и законные опекуны.

Для оформления своего права собственности на долю в недвижимости нужно предоставить паспорта обеих сторон, выписку из ЕГРН о величине доли, который будет продаваться. Также нужно представить документы, который является основанием для получения прав собственника, кадастровый паспорт, где указаны его основные параметры, отказ остальных владельцев квартиры от покупки доли или квитанция о том, что такие уведомления были отправлены. Если сделки участвует несовершеннолетний, то разрешение органов опеки, если участник сделки состоит в браке, то согласия второго супруга на сделку, которая будет нотариально удостоверено.

Список документов может изменяться или дополняться в зависимости от конкретной ситуации и наличие тех или иных обстоятельств.

Составление договора

Договор будет иметь стандартную форму, но при этом нужно учитывать некоторые особенности, так как объектом является доли недвижимости. Договор исследует точно описать продаваемую часть квартиры, и обязательно указать в дробном или процентном виде соотношение части к общей площади жилья.

Также в договоре обязательно должны быть указаны следующие моменты:

  • – информация об обеих сторонах сделки, все их паспортные данные, фамилия, имя и отчество;
  • – следует описать предмет продажи, а именно адрес расположения квартиры, основные параметры, и описать долю;
  • – указать перечень тех людей, которые остаются жить после продажи доли в квартире;
  • – прописать какая будет использоваться схема расчетов, какие есть права и обязанности участников сделки, каким образом будет происходить передача имущества от одного владельца к другому.

Договор должен быть подписан всеми участвующими в сделке лицами. При необходимости в договоре можно указать и другие условия, которые будут важны и смогут более подробно детализировать устную договоренность.

Сделка по продаже доли обязательно удостоверяется у нотариуса, нотариус может сам составить договор купли-продажи, заранее узнать пожелания сторон, при этом соблюсти законные акты. Также нотариус может и зарегистрировать сделку в Росреестре.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: