Кто должен платить налог с продажи квартиры? Расчет и разные ситуации

Платим налог с доходовЛюбой доход, полученный физическими или юридическими лицами, подлежит декларации и налогообложению.

Исключением не является ситуация с продажей квартиры, раз гражданин продал квартиру либо дом, то он получил доход, который обязан задекларировать и с которого необходимо уплатить подоходный налог для  физических лиц.

Какой налог нужно платить с продажи квартиры? Всегда ли при продаже недвижимости необходимо платить налоги? Кто может не платить налог? Как посчитать сумму налога? При заключении договора на продажу квартиры кто должен платить налог продавец или покупатель?

Ответы на эти и другие вопросы мы рассмотрим далее.

Как рассчитать сумму налога, подлежащего уплате?

Ставка подоходного налога

На законодательном уровне утверждены следующие ставки для налогообложения по доходу физических лиц. Для резидентов страны ставка подоходного налога равна 13%, нерезиденты за доходы, полученные на территории России, в казну государства обязан уплатить 30%. Под резидентами в данном случае понимаются люди, которые живут на территории России на постоянной основе, проводя в стране более шести месяцев в году. Соответственно нерезиденты, те люди, которые на территории России присутствуют менее шести месяцев в году.

Пример

Сумма налога рассчитывается от дохода, то есть базового уровня, который подлежит налогообложению. То есть, вся прибыль, которая была получена со сделки, умножается на коэффициент 0.13. Полученная сумма и подлежит уплате в казну государства в качестве подоходного налога при продаже жилой недвижимости. Так если квартира была продана за 4 800 000 рублей, то пользуясь выше приведенной формулой можно рассчитать налог, который собственник должен уплатить государству:

4800000 * 0.13 = 624 000 рублей.

Серьезная сумма. При этом существуют законные способы ее уменьшить.

Способы уменьшения сумм налога

Для этого следует уменьшить ту сумму, с которой производиться расчет налога, она называется налогооблагаемой базой. Конечно, налогооблагаемую базу можно уменьшить незаконно – занизив изначально стоимость недвижимости в договоре продажи, но такие действия часто могут привести к дополнительным разбирательствам с налоговой, если эта сумма покажется ей неадекватной действительности.

Имущественный вычет

Для резидентов страны есть возможность применения имущественного вычета (до одного миллиона рублей) При применении этой схемы налогооблагаемая база, то есть доход, полученный от продажи квартиры, или другой недвижимости, будет уменьшен на один миллион рублей. Имущественный вычет предоставляется один раз в налоговом периоде, то есть раз в год. Если вернуться к примеру, то применяя налоговый вычет можем получить следующую сумму налога к уплате. 4 800 000 – 1 000 000 = 3 800 000 рублей. 3 800 000 * 0.13 = 494 000 рублей. Таким образом, сумма стала значительно меньше.

Кто платит и нет НДФЛ

Учет затрат на приобретени

Налогооблагаемую базу возможно уменьшить за счет учета в доходе затрат на приобретение недвижимости. В таком случае налогооблагаемая база будет представлять собой разницу между доходом от продажи жилья и расходом на его приобретение. Вернемся к нашему примеру. Предположим, собственник приобрел эту квартиру за 4 000 000, и продает сейчас за 4 800 000 рублей. Рассчитываем налог с учетом расходов 4 800 000 – 4 000 000 = 800 000 рублей. 800 000 * 0.13 = 104 000 рублей. В сумму расходов можно так же вложить расходы на реконструкцию и ремонт помещения после его приобретения. Естественно, что все это должно быть подтверждено документально. Документами, подтверждающими факт ремонта и реконструкции, могут стать договора по покупке материалов, договоры со строительными бригадами, квитанции на оплату строительных материалов, утвержденные проекты перепланировки, акты приемки-передачи и т.д.

За счет кадастровой стоимости

При продаже недвижимости налогооблагаемая база может быть рассчитана на основании цены по договору либо 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости, произведенной не ранее 01.01.2016 . За основу берется большая из этих сумм.

Важные сведения

Государство разрешает использовать только одну из предложенных схем для уменьшения уровня налога.

ВАЖНО имущественный вычет до одного миллиона рублей  предоставляется только на жилую недвижимость, такую как квартиры, дома, земельные участки, комнаты и доли в аналогичной недвижимости. При продаже нежилой недвижимости, такой как гараж, машиноместо, транспортные средства, недостроенные задания имущественный вычет предоставляется в размере  до 250 000 рублей.

Как правило, чаще всего при расчете налога на доход от продажи недвижимости используют вариант уменьшения доходов на сумму расходов, так как это более выгодная схема. Имущественный вычет имеет смысл использовать при стоимости квартиры до 1 000 000 рублей.

Освобождение от уплаты налога

От уплаты налога освобождаются граждане в следующих ситуациях

  • Кто освобожден от НДФЛКвартира приобретена до 2016 года и находилась в собственности более 3 лет,
  • Квартира приобретена после 2016 года и находилась в собственности более 5 лет,
  • Если квартира была продана дешевле, чем была когда-то приобретена (цена при этом выше, чем 70% кадастровой стоимости)
  • Квартира принята в дар либо по праву наследования и продана после нахождения в собственности три года,
  • Квартира приватизирована и продана после нахождения в собственности три года.

Как правило, права собственности на недвижимость приобретаются с момента регистрации права собственности, это и является отправной датой для расчета срока нахождения имущества в собственности владельца. Из этого правила есть несколько исключений

  • Наследство. Получение квартиры в наследство начинается от момента смерти наследодателя.
  • Кооператив. Дата расчета срока жилья в собственности владельца начинается с момента либо внесения последнего взноса, либо подписания документа о переходе прав собственности владельцу (акт приемки – передачи)

Варианты

Продажа квартиры и домом, приобретенных после 2015 года

С 1 января 2016 года вступил в силу закон, который внес ряд изменений в процесс начисления и расчета подоходного налога при продаже квартиры. Эти изменения коснулись только недвижимости, приобретенной после 01.01.2016, в том числе:

  • сроков владения имуществом в собственности – теперь для освобождения от уплаты налога возрастает до 5 лет.
  • Налогооблагаемой базы – налог от продажи недвижимости теперь рассчитывается либо от цены по договору продажи, либо от кадастровой стоимости жилья с коэффициентом 0.7. Выбирается наибольшая сумма.

Для всей остальной недвижимости сроки владения до продажи, позволяющие не уплачивать подоходный налог, сохраняются, и составляют 3 года.

Продажа недвижимости, которая досталась по наследству или в дар

При продаже подаренной или унаследованной недвижимости до истечения трех лет пользования в собственности выгоднее будет воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей, так как расходы на ее приобретение отсутствуют. Если квартира продается по истечению 3 лет, то налог платить нет необходимости, так же как в заполнении декларации по доходу.

Когда нужно подавать декларацию и как оплатить налоги?

Налоговая декларация

Вся информация, касающаяся продажи недвижимости отражается в едином документе – декларация о доходах физических лиц 3НДФЛ. Декларацию необходимо подать в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости. Сам налог подлежит уплате до 15 июля текущего года.

Заполнить декларацию можно в специализированных агентствах за 500-2000 рублей, либо разобраться в ней самостоятельно, это вполне реально. Можно воспользоваться специальными программами для заполнения декларации, либо готовым шаблоном, просто изменив данные на свои. Внимательно заполняйте коды дохода, они отличаются при продаже дома или квартиры, это же касается оснований для уменьшения налогооблагаемой базы.

Образец декларации о доходах с продажи жилой недвижимости можно скачать здесь.

Скачать (PDF, 513KB)

Помимо самой заполненной декларации в налоговую службу по адресу регистрации необходимо предоставить копии документов, подтверждающих проведение сделки по купле – продаже недвижимости:

  • Свидетельство о правах собственности на проданную квартиру. Не смотря, что оно по факту не имеет юридической силы, его экземпляр сохраняется у продавца.
  • Копия договора о продажи недвижимости,
  • Копии документов, которые подтверждают факт оплаты (акт приемки – передачи, расписки, чеки, квитанции или платежные поручения),
  • Заявление о предоставлении налогового вычета при продаже имущества при выборе этого способа снижения налогооблагаемой базы. С образцами заполнения можно познакомиться в отделениях налоговой инспекции либо скачать образец здесь.

    Скачать (DOC, 31KB)

  • При выборе варианта снижения налога за счет учета расходов на приобретения недвижимости необходимо дополнительно предоставить документы, которые будут подтверждать фактические расходы при первичной покупке квартиры. Это могут быть договоры продажи, акты приема – передачи, документы об оплате.
  • Если была продана квартира, которая досталась в дар, то копия договора дарения.
  • Копия кадастрового паспорта,
  • Копия общегражданского паспорта заявителя,
  • Полный список всех приложенных к декларации документов, в котором указано название и количество страниц каждого документа.

Подать декларацию можно несколькими способами

  • Через услуги Почты России. Документы можно отправить заказным письмом с описью и уведомлением. При этом датой приема документов по почте будет считаться дата отправки пакета.
  • Лично в отделении ИФНС.
  • По доверенности, через ответственное лицо, которое будет действовать от вашего имени по выданной и заверенной нотариусом доверенности.

Уплата налога

Способ

Оплатить рассчитанный налог возможно в любом банковском отделении. Реквизиты для оплаты можно найти на сайте Госуслуг или запросить непосредственно в отделении ИФНС.

Что будет, если не оплатить налог во время?

Если граждане не предоставляют во время декларацию либо не перечисляют в казну государства причитающиеся налоги, то со стороны государства последуют штрафные санкции

  • Если налог, подлежащий уплате, равен 0, то гражданин обязан будет оплатить штраф в размере 1000 рублей.
  • Если налог, подлежащий уплате, выше 0, то штрафы будут пропорционально сумме налога от 5 до 20 процентов за каждый месяц просрочки.
  • Если налоги не будут оплачены до 15 июля, то дополнительно налагается штраф в 20 % от суммы задолженности.
  • В случае, если налоговой инспекции удастся доказать намеренное уклонении от уплаты налога, то сумма штрафа вырастет до 40 %.
  • С 16 июля начнется процесс начисления пени на сумму долга.
  • В случае если граждане отказываются оплачивать сумму налога более 600 000 000 рублей, то возникает уголовная ответственность, со всеми вытекающими последствиями.

Теперь вы владеет полной информацией о способах расчета налога при продаже имущества, знаете как можно его уменьшить, а также понимаете, какие штрафные санкции ожидают тех, кто попытается обмануть государство и уклониться от уплаты налога.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: